一直以来，

小产权房更多是地下交易模式，

因为不合规，

甚至被称为违法建筑。

而对于这个庞大的交易市场，

2021年深圳发出了

哪些相关措施打击？

出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / Tsukiumi

8月31日凌晨，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）。

距离征求意见稿发布仅仅过去21天，正式稿明确了城市更新的四条底线：严格控制大规模拆除；严格控制大规模增建；严格控制大规模搬迁；确保住房租赁市场供需平稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示：对房企等项目开发形成了约束，也和大拆的红线形成了呼应，没有大建的空间，也会抑制房企大拆的冲动。另外，城市更新和租赁市场有关联，要在城市更新中也注意租金的稳定，防范因为不正确的工作方式导致租房成本增加。

近期，伴随着住建部对于城市更新项目的最新政策发布，深圳住建局关于城市更新的项目的政策又被重新提起，遭受打击最大的小产权房交易也引发了市场关注。

随着深圳今年城市更新项目继续建设、回迁房相关政策的限制，如今的小产权房市场又是个怎样的景象？

小产权门店关闭，

中介转向朋友圈、论坛

今年上半年，最先被修整的是深圳小产权项目中的“大咖”——金蚝小镇。

金蚝小镇是华润在深圳操盘的最大的旧改项目，金蚝小镇仅拆迁面积就相当于2倍的华润大冲旧改，可以算的上沙井本地的“华润城”。沙井的新房市场火热，旧改潜力强大，从而导致回迁房和小产权房市场的持续暴涨。

今年4月，乐居君来到金蚝小镇，整条沙井大街的中介招牌都已拆除，不少小产权中介店铺已关门。

有的店铺虽然没关门，当时中介也已无心营业：“这段时间金蚝小镇的小产权交易太频繁，店铺也开不了了。”

中介变得更加谨慎，并未透露如今是否还有房源在售。

小产权背后给旧改推动带来了极大的不确定性，也为购房者带来了危机性，所以金蚝小镇城市更新单元现场指挥部在旧改区域内贴满了警示标语。

4月，央视财经《正点财经》对深圳小产权房市场进行了报道，其中有提到宝安沙井、龙华清湖和大浪的小产权房。

随后，网上传出一则龙华大浪街道经济服务办公室通知，要求各股份合作公司：各股份合作公司不得进行小产权房交易；各股份合作公司不得为小产权房交易提供见证，不得为小产权房交易材料加盖公章；各股份合作公司向辖区村民，股民做好宣传工作，告知不得进行小产权房交易。

相关消息的传出，深圳小产权热度开始骤减。

虽然不少线下门店关闭了，但网络上一批小产权房和回迁房中介却开始活跃起来。

无论是论坛还是朋友圈，都有不少关于相关的“广告”宣传。

来源：家在论坛

朋友圈中介广告

当乐居君询问如今中介行情时，从事回迁房相关的阿刚表示：“行业确实不好做了，被整改前不少想买的，后面买的人都担心安全和审核问题，一大半都黄了。”

行业从业人员将何去何从？阿刚同样没有好的想法，“还是会继续干一段时间，走一步看一步啰，现在发朋友圈会注意发布价格，有的不会放上，但是大部分房源还是会放上单价，毕竟回迁房的价格都很便宜。”

最新：中介回迁房、

安置房炒作也被按停

8月19日，一则关于深圳市住建局和深圳市规划和自然管理局发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》引起市场高度关注。

流传的《通知》中除了进一步加大对小产权房的打击外，对回迁房、安置房炒作也进行了要求，特别提到：

1、防范回迁房炒作，城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案；

2、防范土地整备过程中安置房炒作，除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

这意味着，除了小产权房不能买卖外，炒作回迁房、安置房的漏洞也被堵住了。

虽然截至3日发稿，相关部门的官网还未正式公布该通知，但这份流传的文件却进一步打击了深圳的小产权房和回迁指标市场热度。

据媒体报道，现在深圳绝大部分村委都拒绝办相关的购房证明，购买人也不敢“豪赌”。

深圳这轮打击违法建筑回迁房投机炒作有什么影响？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这份材料的可信度是比较大。在政府主导的城市更新推进的同时，还有一条灰色的路径，即城中村村集体、投资机构、金融机构、中介机构构成的链条完善的城市更新路径。这一次相当于要斩断这个链条。

对于前期在拆迁补偿和回迁阶段确立的新的物业权利人，但初始材料并未认定的，可能会受到一定的打击，投资资金可能会损失，但这是其必须要承担的责任，也是可置信的威胁，从源头建立防止回迁小产权房炒作的长效机制。

据南都今年4月调查数据显示，2021年以来，深圳的小产权房涨幅已经超过30%。其中沙井的小产权房，两年前的收购价是6000元至9000元，如今要1.1万至4万。

上半年深圳一手、二手房成交低迷时，中介为开拓业务，炒作小产权房和回迁房，而作为深圳较为特殊的一个房产市场，小产权房也一直拥有较大的供应量。

据不完全统计，深圳市违法建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，深圳住房中过半数量为小产权房。

李宇嘉认为，深圳过半住房为小产权房，本质上与深圳的人口结构是有关系的。过去，深圳70%的居民为外来打工者，收入比较低，过半小产权房适合他们的居住需求。

近年来，人口结构发生迭代形式明星就业大学生增加，但新涌入的新市民和年轻人买不起，租不起商品住房。这些房子应该发挥低租金、区位好、小户型的优势，成为深圳住房供给重要的组成部分，特别是构建租购并举住房制度的重要一个环节。

未来深圳城市更新的脚步不会停止，小产权和回迁房市场并未完全消亡，而住建部最新的公告表示严格控制大规模拆除，随着深圳具体规范文件的发布和完善，此类房源交易风险增大，投资客也将收手，此时的城市更新项目改造将会更加的纯粹。