从未感受过楼市调控像今年这般频密，行业正悄悄的发生变化

出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / Naomi

近期有朋友来深需要租房，询问几个月前联系的中介，才知道已经转业了。朋友圈里，不少中介经纪开始刷着一手住宅的广告。

手机里躺着多条银行“追着”要给我贷款的短信，其中不乏四大行的身影。马路旁，打街霸的中介多了，吆喝也热情了……

也许，一切从深圳8月楼市可窥见答案。

深圳一手住宅成交喜提5885套骄人成绩，同比上涨44.4%。二手房则定格在1979套的过户量上，环比下跌22.6%，同比2020年8月的11322套，锐减超过82%，跌入近三年来的冰点，创历史性的低点。

一手网签剧增，其中的翘尾因素，一方面是受到年初开盘的多个热盘集中网签所致；另一方面，今年新房供应量剧增，上半年开盘的项目都集中在7、8月份网签，当低积分买家不再受“挤兑”时，打新人上车的机会高了不少，面对高昂的二手房首付，价格相对较低的新房成了深圳刚性买家的唯一选择。

纵观整个上半年，二手市场成交低迷， 但是政策却毫无停歇的意思。曾经火爆的深圳二手房市场，在经历多番调控力压下，火速降温。深圳的二手参考价机制，成为全国多个城市参考的“调控利器”，上海、西安、广州等陆续“效仿”。在坚持“房住不炒的”政策导向下，8月的最后一天，广州二手住房成交指导价机制出台了，首批针对全市过热的96个小区出台参考价格。

房源多了！出手却慢了！

208新政出台以后，买卖双方的心理发生着微妙变化。从前热忱于“抱团”、被戏称连“换个垃圾桶”都要涨价的深圳业主，开始慌了。当市面出售货量多的时候，买卖这杆秤悄悄的向买方倾斜。

深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年8月31日，全市共挂盘出售房源141,090套（存重复房源,后同），环比7月133,548套在售房源上升5.6% 。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。

今年2月至今，深圳行业人均网签数逐步下降，从2月份的0.12套跌至7月的0.06套，按深房中协早前公布的2021年深圳上半年实名登记从业人数45458来计算，8月连0.05套都难以达到。

据乐有家门店数据显示，深圳8月出售房源挂牌量持续上升，但是新增求购客户数量持续减少。

一二手房带看均有小幅上涨，7月份的二手带看环比上涨10%，带看成交比下降。买家出手的周期相较之前变长了，一单成交撮合周期平均约107天，这跟市场上积压过多房源有一定关系。乐居走访福田门店的时候，中介也表示不少人冲着“捡漏”心态来的。

近期收到宝安某位业主求助，今年3月计划在同个小区二房换三房，自己的二房8.1万/㎡挂单价卖不出去，打算买入的三房9.2万/㎡，眼看着还有20多天就要给首期款了，是要违约60万元打水漂或是亏钱卖房，然后高位接盘？

尽管买家越来越“挑剔”，但是有些业主的心态相对比较平稳。

截止8月29日，深圳全市二手住宅挂牌价继续保持稳定，当前全市挂牌价环比微涨0.06%。其中两周内有价格变动的房源占比7%，价格变动的房源中，有83%房源为下调报价。

从表格中可以看到，核心区域如科技园、大冲、华侨城挂牌价格连续两周上涨，近期楼市推售情况不错的坪山板块，挂牌价也有环比上扬的底气。这些板块在配套、交通以及区位上，均有过硬的条件，业主自然不轻易松口。

有了更多房源选择和议价的空间，买家也选择了“再看看”，期盼能再挤出一些“泡沫”。

政策叠加 学区房被锤翻了吗？

7月底，深圳明确推行大学区招生制度，虽然相关细则未公布，但是大学区制无疑给了深圳“天价”学区房致命一击。降价近400万元仍无人接盘，拍卖价格接近市场价七折还流拍，成交量缩水近九成。

易居研究院近期针对全国包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京和合肥7个城市，就中心城区二手学区房属性的住房交易进行追踪调查，这7个城市属于最近两年学区房炒作较多的城市，也是近期学区房调控较为积极的城市。

分析认为，学区房业务的“牛市”已经完结。

4月份中央学区房调控定调至今，5-7月份全国重点7城中心城区学区房成交呈现逐月下降态势，平均每个月环比下跌10%。

观察历史数据，去年至今，这7城中介机构学区房业务迎来两波牛市。一波出现在去年7月份前后，当时月度最高交易金额为2080亿元；另一波出现在今年1月份前后，当时月度最高交易金额为2253亿元。如此对比，今年7月份中介机构业绩分别缩水了30%和35%，陷入到由牛转熊的窘迫境况。

价格方面，今年5-7月份，全国重点7城中心城区学区房成交价格环比涨幅分别为4%、2%和0%。这至少说明，7月份学区房价格停止了上涨。

而深圳则比较明显，7月份南山、福田与罗湖三个区学区房过户价格为73666元/㎡，相比今年1月份86314元/㎡的高点，下跌了12648元/㎡，缩水了15%。

在过去，关于学区房尤其是二手住房属性的学区房，相关管控确实比较少。即便有管控，其效果也不是很好。

学区房市场若不积极管控，将不断吹大房价泡沫、增加房地产市场的运行风险。同时，这也会影响到教育领域，严重影响教育均衡发展和资源公平。因此，学区房管控必须综合教育和房地产改革目标严抓。学区房的问题解决了，将有助于大城市住房问题的更好解决。

乐有家门店调研数据显示，许多学区房业主降价，一部分是因为市场行情不好，着急套现，一部分是因为之前挂牌价格过高，现如今市场如此低迷，下调挂牌价格也是不过是回归正常水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，当前学区房管控政策会继续增多，学区房市场进一步降温。对于购房者或学生家长而言，需要了解近期学区房的市场和政策动态，理性择校和理性置业，以进一步减少学区房交易的风险。

法拍房市场的两极分化

法拍房近年来逐步进入大众视野，主要因为不少正常途径中无法触及的房源，全靠法拍房成全。如恒裕滨城二期这种十分抢手的深圳湾豪宅，和百花片区鲜有放盘的学区房，同样，法拍房也是目前可以绕过限购、指导价限制的交易房源，因而吸引了不少目光。

“流拍”、“降价”、“捡漏”……成为了最近深圳法拍房市场的高频词汇。

阿里拍卖数据显示，目前在拍卖/变卖房源数量达8961套，比7月初又增加了350多套，与去年7月同期相比，一年内涨幅超过了33%。

大学区制度对深圳学区房带来巨大冲击，二手成交爆冷，也影响着学区房在法拍市场中的行情。

随着法拍房数量的增加，深圳法拍房两极分化明显，高价豪宅盘成交火热，学区房竟然流拍了，并且成交价缩水……

今年5月份，一则“深圳学区房狂降662万元”的消息冲上微博热搜。阿里拍卖上，一套国城花园的房源以2206万元成交，单价超过17万/㎡，成交价与2月初同一户型房源相比，下降了662万元。这是208指导价政策后， “最坚挺”硬通货松动的佐证。

但万万没想到的是，这已经是学区房最好的结果，也是噩耗的开端。

6月22日，深圳湾豪宅盘一套恒裕滨城二期法拍房以总价约6317.5万被售出，折合单价约27.6万/㎡，超过二手指导价13.2万/㎡一倍有多。

8月3日，南山区海上世界双玺花园二期3栋A座一套高层法拍房进行拍卖，该法拍房拍出8137万，比起拍多出了2300万！吸引1.5万人次围观。

高价法拍房依然是热火朝天，而学区房市场截然相反。

同一天，百花学区房长城大厦法拍房流拍，8月20日二拍，最终以1035万成交，折合单价9.9万/㎡，相当于10万/㎡的二手指导价了，二拍起拍价比一拍便宜了200多万。

8月6日，京东拍卖平台，香蜜湖深圳高级中学的学区房港中旅花园起拍价1969.88万元，因无人应价而流拍，该房源面积117㎡，二手挂牌总价大约在2700-3000万元之间，二拍将以1575万起拍价于9月22日重拍，降价额度394万，折算单价13.46万/㎡，接近官方给出的二手房指导价13.1万/㎡。

来源：京东拍卖

从近几次的拍卖中可以看到，法拍市场呈现两极化态势，高价豪宅依然是资本玩家追逐的目标，而“一流”学区房终于跌落神坛，在大学区制度的影响下，学位房价格趋近二手指导价，终归理性。

控地价降房价 调控货真价实

8月29日，深圳第二批集中供地重新挂牌，22宗地及起拍总价422亿元不变，但是下调了最高溢价率至15%，号称深圳土拍史上“最严”！

不仅在出让细则与竞拍方式升级，“三限双竞“竞拍方式上叠加“触顶摇号”，并且对日后建成的商品房售价，在原限价基础上下调3%-9.2%，其中前海桂湾地块由原来的现售价9.9万/㎡，直接砍掉7000元/㎡，9.2万/㎡的价格是什么概念？连龙华民治的金茂府、龙光等盘都比它贵！

本次出让有20宗地下调了商品房售价，并且业内认为这一做法大概率将延续至以后的土地出让。可以预见的是，这些项目未来上市的时候，深圳一手住宅房价将能实质性的降下来。

对房产中介行业，规范措施也在不断推进。

7月下旬，深圳市房地产中介协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》，在全市范围内对房地产中介机构及相关从业人员开展规范经营专项整治工作。与此同时，深圳第二轮二手指导价出台的消息甚嚣尘上。关于深圳“二手房交易系统”何时上线以及具体操作规则，引发了市场上各种猜想。

从208新政，再到近期出台的一系列涉及学区房改革，深圳土拍规则的升级，本质而言，都是在践行“房住不炒”精神，这些调控举措并不是为了打击房地产业本身。

深房中协认为，目前的行业大环境，楼市已不具备加杠杆投机炒作的畸形特征。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，“二手房参考价不是短期调控要求，而是长效机制建设的必然。监管系统和参考价是二手房监管的重要长效机制和基础设施。”