出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / 荔枝勋

今年的深圳楼市，是最动荡的一年，打新规则接连升级，加之政府各项调控政策的影响，新房市场开始回归理性。

2021年已过去一半，据中原统计，进入5、6月份后新房成交都在3000套以下。

而根据住建局显示，上半年，龙华仅四个项目入市：

尚誉红山里1月26日获批预售许可证，共备案住宅149套。住宅建面约54-99㎡，均价约7.2万/㎡，单价区间在6.5-7.7万/㎡，总价区间在351-767万/套。

壹成时代花园4月12日获批预售许可证，共备案1210套住宅，分布于1栋的A、B、C座，毛坯出售。

住宅建面约48-95㎡，均价约6.8万/㎡，单价区间在6.19-7.55万/㎡，总价区间在349-688万/套。

5月初，港铁天颂尾盘销售公示，共备案住宅32套，分布于1期A2栋、A3栋、2期B2栋、B3栋、B5栋、B7栋、B8栋、C1栋、C2栋。建面约89-251平，均已入伙，现楼销售。

住宅户型建面约88.8-251㎡，均价约7.54万/㎡，单价区间在6.4-8.8万/㎡，总价区间在629-2214万/套。

恒壹四季华府5月20日获批预售，共备案住宅174套。

住宅户型建面约80-315㎡，均价约7.08万/㎡，单价区间在6.6-7.2万/㎡，总价区间在569-2278万/套。

壹成中心璞誉府5月21日获批现售，共备案住宅129套楼王单位，均位于1栋。

户型建面约143-296㎡，均价约7.36万/㎡，单价区间在7.04-9.64万/㎡，总价区间在1005-2855万/套。

其中，大浪无新盘入市，仅一个尾盘销售。

大浪要“变身”？

在不少深圳人的印象中，龙华大浪总有偏僻、陌生、交通不便、小产权房遍地的标签存在。

大浪街道处位于龙华区西部，羊台山下，东接观澜街道与龙华街道，南抵民治街道与南山区，西靠宝安区石岩街道，北邻光明新区光明街道。

2006年，原宝安区龙华镇分拆为大浪、龙华、民治三个街道。2016年，为顺应新一轮区划调整，龙华区大浪街道挂牌成立。下辖同胜、大浪、浪口、高峰、龙胜5个社区。

2016年10月，经国务院批准正式设置市辖行政区：龙华区，龙华区下辖民治、大浪、龙华、观湖、福城、观澜6个街道办，大浪街道自此从宝安区中分离出来，归龙华区所辖。

从2001年始，大浪被定为深圳市规划的10大传统产业集聚区之一——服装产业集聚基地。

作为龙华区六大重点产业片区之一，经过多年的发展，大浪时尚小镇依托原有的产业基础，已经颇有成效。

但大浪鲜有新盘，在售的住宅项目也仅有安宏基星曜广场及待入市的锦顺名居等个别项目。

7月2日，龙华区发布位于大浪的赖屋山城市更新单元规划公告，规划容积超44万㎡！这对大浪来说是个好事，那么这个旧改位置如何？出于好奇乐居君便前往实踩一番。

赖屋山城市更新单元

龙华区大浪街道赖屋山城市更新单元位于大浪街道西北部片区，处于布龙路与华繁路交汇处西北侧。

项目已列入《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第三批计划》。

更新单元用地面积91676.1㎡，拆除用地面积89463.2㎡，其中开发建设用地面积46941.9㎡（含划入国有未出让零星用地2212.9㎡），规划容积为441390㎡。

其中住宅208545㎡（含公共租赁住房28295㎡），商业、办公及旅馆业建筑217060㎡，公共配套设施15785㎡（含12班幼儿园4800㎡（占地3969.4㎡）。

2021年7月2日，项目规划公告，整体由商业用地、二类居住用地、教育设施用地及公园绿地等构成，配建1所幼儿园及1所九年制学校。

赖屋山村旧改项目位于阳台山东站约200米左右，妥妥的地铁物业，乐居君刚下地铁时，就发现赖屋村不少房屋已开拆。

因租房较多，周边较为杂乱。赖屋山旁边就是阳台山，绿化较好。

此外，乐居君还发现附近有大浪文化公园景观提升工程的公示，建成后，有地铁＋公园的加持，但易受地铁及周围马路汽车上的噪音干扰。

元芬旧改项目

无独有偶，同样位于大浪且为地铁物业的还有元芬旧改项目，鸿荣源元芬旧改项目距离位于阳台山东站的赖屋山项目仅一个站。

元芬村占地面积约10.3万㎡，楼宇共计261栋，建筑面积约29.5万㎡。总人口约2.5万人，户籍人口约565人，非户籍人口占总人口98%左右。距地铁4号线龙胜站900米，距地铁6号线元芬站200米。

元芬村辖区内可供使用或开发的土地已经很少，基本上已用来建设民房或厂房出租，与阳台山东站一样，元芬地铁站附近多为年轻人租住，地铁站点工作日高峰期堪比1/3/4号线。

目前关于网上公示的元芬村旧改项目信息较少，但旧改项目部已入驻，感兴趣的小伙伴也可自行前往查看。

鸿荣源，龙华重建主力？

以上项目申报主体均为深圳市鸿荣源实业有限公司，鸿荣源集团创立于1991年，现已发展成为以地产全产业链综合开发、商业运营、产业发展三大板块为核心，多元化经营的大型综合性企业集团。

打造了前海鸿荣源中心、壹方中心、壹成中心、香蜜湖熙园、熙龙湾等多个极具市场影响力的标杆项目。

目前鸿荣源仅深圳区域约有超1000万㎡的土地储备，较明朗的更新项目多达20多个，其中龙华区更新项目占比超50%。

除了上述实探的赖屋山项目和元芬项目外，还包含民治第三工业区、宝山工业区、观城横坑河西项目、牛湖老村项目等。

大浪整个片区最多的是旧改，新房和成片的高楼层并不多，也没有大规模系统性的二手房交易楼盘，高层社区也是零散分布，2020年底成交的也多是独立楼盘，例如4.1万/㎡的琼珠花园、6万/㎡的悠山美地等。

那么被地铁覆盖后的大浪，跟上成更的步伐后，是否“未来可期”？