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作者 / Tsukiumi

南山区今年仅有4个拟供应旧住宅区改造项目。

分别是：高新公寓旧住宅区改造项目、丽岛花园旧住宅区改造项目、龙辉旧住宅区改造项目、龙联旧住宅区改造项目。

据合一城市更新截止2020年12月31日数据显示，南山的项目总计才5个，改造规模总计25公顷。

今年的供应就占据了一大半。

这4个项目进度如何呢？有哪几个即将面对拆迁？

4月25日，深圳市规划和自然资源局发布了深圳市2021年度建设用地供应计划，2021年度全市计划供应建设用地1130公顷，南山区供应68公顷。

2021年度南山区计划供应建设用地68公顷，其中旧住宅区改造就有17公顷。

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乐居君带大家实地探访2021年度南山拟供应的这4个旧住宅区改造项目。

寸土寸金的南山核心区

首个棚户区改造项目

高新公寓是南山区首个棚户区改造项目，原小区内共8栋1828套房屋，自2017年8月17日确定由南山人才安居公司作为实施主体。

2018年11月3日，高新公寓棚户区改造项目正式启动拆除工作。

正在进行施工，基坑建设中，现场有多个塔吊在工作，是4个旧住宅区中速度最快的一个项目。

项目临近9号线高新南站，一出门即使项目建设处，交通发达。

最近的商业即万象天地，距离项目约1.4公里。

周边多为产业园、研究院和企业总部基地。可谓是深圳寸土寸金的核心区域。

附近较为著名的二手房小区是大冲城市花园和大冲都市花园二期，据官方二手房指导价，2个小区均价为13万/㎡。

另外华润城润府一期至华润城润府三期的二手均价为13.2万/㎡。

据现场中介介绍，项目周边小区的40-125㎡的房租价格在5000-13000元/月。

例如，新城花园40㎡的一套单间价格为5300元/月；50㎡为6200元/月；60㎡为7200元/月。

要拆了，旧住宅租金便宜近一半

龙辉旧住宅区改造项目与龙联旧住宅区改造项目距离较近，基本上是一起规划改造，是南山区首个大型旧住宅区棚改项目。

这个项目占地面积约89274.00㎡，建筑面积约180370.21㎡，现状容积率约2.02，共有地上建筑物38栋。

2021年1月31日，龙辉花园、龙联花园棚户区改造项目整体意愿征集同意率成功突破“双95%”。

今年5月11日，棚户区改造项目专项规划（草案）公示，项目指挥部在桃源街道办成立，南山人才安居公司作为项目实施主体。

同时，龙辉花园、龙联花园的棚改安置补偿方案意见也已通告。

项目临近7号线珠光站，步行仅需要5分钟，四通八达。

周边多为小型商业，像华润万家等，能满足日常生活需求。

周边学校较多，分布有西丽幼儿园、科创学校、珠光小学、深圳市第二高级中学等。

据官方参考价显示，龙辉花园和龙联花园如今的二手房均价为6.8万/㎡。

周边二手房为宝珠花园、半山语林花园、宝能城花园，均价都在6.9万-9.85万/㎡之间。

据现场中介介绍：“龙联，龙辉要拆了，所以租房价格会便宜点，一套3室2厅的房只要4000元/月，其他小区同样3室2厅房仍然是每个月7000多。”

丽岛花园旧住宅区，

面积最小但高校资源最密集

丽岛花园旧住宅区改造项目位于南山区桃源街道西丽湖路东南侧，用地面积0.8公顷，是这4个项目中面积最小的一个。

乐居君现场看，如今还未有拆迁施工的动向。

距离7号线西丽湖站约1公里，步行需要8-15分钟时间。

周边没有什么大型商业，最近的mall是天虹商场和大学城的益田假日里。

由于位于南山区大学城片区，周边学校较多，从幼儿园到高等院校，分别有深圳国际预科学院、南山区丽湖学校、西丽小学、平山小学、南山福华学校、桑泰丹华幼儿园以及清华大学深圳国际研究生院。

这里是深圳罕见的高校资源最密集的区域之一。

丽岛花园旧住宅区旁边是正在施工建设的新房汇城茗苑。

周边二手房有西丽山庄、西湖林语、德意名居等。

西丽山庄二手房参考均价为10万/㎡，西湖林语参考均价为8.37万/㎡，德意名居参考均价为8.38万/㎡。

据现场中介介绍：德意名居58㎡的2室2厅房租为5800元/月；鹤祥苑83㎡的3室2厅房租为6300元/月；西湖林语123㎡的4室2厅房租为12000元/月。

此类项目推动缓慢，

近七成集中在“关内”

据合一城市更新不完全统计，截至2020年12月31日，深圳市棚户区改造项目累计32个，合计改造面积约235公顷，包含前期申报项目（包含意愿征集、前期准备工作等）13个，已计划立项19个，实施主体公示19个，规划批复14个。

值得注意的是，顺利进入开发建设阶段仅8个，占比25.0%。

目前深圳棚户区改造项目推动速度相对较为缓慢。

其中，福田区棚改项目数量最多，为9个，其次为宝安（7个）、罗湖和南山（各5个）。

从土地存量挖掘空间增量，棚改成为深圳城市发展的必然选择。

棚户区改造未来将成为人才及保障性住房的重要渠道之一。

根据相关统计，深圳符合棚户区改造政策条件的老旧小区约700个，其中近七成集中在罗湖、南山、福田三个区。