二手10万+

回迁房3万+

你会买哪个？

出品 / 深圳乐居 ID:szhouse

作者 / 可乐泡米饭

宇宙中心，是龙华热门标签之一。从2008年，龙华城投七里香榭开盘，均价8500元/㎡；到2018年，金亨利首府二期开盘，均价85000元/㎡。龙华创造了十年十倍新房价格的记录。

但深圳购房者们对龙华褒贬不一，有些认为，随着土地饱和，供应减少，龙华价值见顶，慢慢会后续无力；而另一种则认为龙华北站红山上塘很快全面豪宅化，新房市场价值不可估量。

曾有房产专家表示：未来5年，深圳新建住房用地的供应，主要是在中西部和东部这两个区域。中部龙华今后高端的住宅会多一些，西部片区是中高端和普通住宅，东部是普通住宅为主。

龙华高端住宅论会意味着龙华房价比西部、东部贵吗？

其实上塘片区是目前龙华在建项目最密集的区域之一，与深圳北站-红山将连成一片，在深圳中轴诞生一个新的豪宅区。

而土地市场的价格变化和配套，决定未来房价将站在什么样的起点。

深圳北站-红山-上塘是多个高价地块诞生地，例如红山片区的龙光玖钻，深圳北片区的龙光玖龙玺，上塘片区的金茂府、龙光地块等，此外，深圳北站-红山-上塘轴线上整体规划发展也不容小觑。

不过截至5月，2021年龙华片区仅有2个新盘入市。其中红山里2月5日线上选房，254批选149套，均价7.2万/㎡；鸿荣源壹城中心2区4月04日开盘，均价6.8万/㎡，去化约1153 套。

最近龙华将要入市的还有港铁天颂尾盘，目前的官方指导价为6.85万/平，但有自媒体爆料，荟港尊邸公众号上发布了尾盘销售公示，但很快撤下来了。

有网友表示该项目尾盘迟迟不开的原因，是官方工作人员回应称，“以上价格是2015年的原始备案价，目前正在申请适当合理上浮，后续价格会有调整，并非实际销售，为避免误会暂时不放价格表，等新备案价格出后再更新。”

据中原地产不完全，今年除了港铁尾盘外，龙华可提供住宅及商务公寓产品的新盘业仅有10个左右。

新房买不到，二手买不起

不少人转战小产权？

除了新房市场供需不足，二手房市场也低迷。根据深圳市房地产中介协会统计的数据显示，四月二手房网签量持续小幅下滑，低位平稳运行成为常态。不少人把目光投向了小产权房和回迁房。

南都调查数据显示，2021年以来，深圳的小产权房涨幅已超过了30%，其火爆程度更是被央视点了名。

随后，网上流传出一份龙华大浪街道发布的《关于小产权房问题的通知》，通知上明确要求各股份公司不得进行小产权房交易，不得为小产权房交易提供见证，不得为小产权房交易的材料加盖公章。

然而小产权风波还没过，乐居君却看到不少关于龙华某旧改的小产权出售信息，不少房产中直言称：“如果有大额的资金，买几套回迁房来增值，回报率也十分可观，甚至还有暴涨的可能。”

“治街道上塘片区东二村小区，价格3万x（对面金茂府房价卖到10万+/平单价），一次性付款、开发商已进驻，等立项启动后对接开发商，可做长短期投资，增值空间大，超高回报率”

更有某些中介广告称：“不用购房名额！不用社保！就可以安家落户深圳！还可享受深圳红利，不限售~欢迎预约去项目现场实地考察。”

如此狮子大开口，是哪个旧改给了他们勇气？

打造龙华的“华润城”

据了解，“拥有超高回报率”的便是位于上芬地铁站附近的华润上塘成更项目。华润上塘项目占地约71万㎡，更新单元用地约337万㎡，其目标是打造龙华的“华润城”。

华润上塘旧改项目位于深圳市龙华旧城中心区，从元芬地铁站B出口出来就到达了项目所辖村之一——西头新村。

乐居君实踩时发现，区域内明显能看到关于该旧改的大幅标识。

不过村内的环境良好，并无将要拆迁痕迹，村内各门店应有尽有：超市、小食店、美容店、快递点……数不胜数。

楼栋并不是很破旧，相反给人一种亲切感。小区内招租信息并不是很多，楼体上的招租信息大多都已模糊不清。乐居君挑了几个号码打过去询问，都表示已出租或者不租了。

区域内有一栋烂尾楼，问及附近村民，都表示记不清，或者不知道这栋烂尾楼是从什么时候开始建的。

乐居君在区域内找了两家中介询问关于项目内的小产权和附近二手房信息，相对于介绍二手住宅，关于小产权的介绍表现得都不太热情，乐居君询问时，基本上都是以“我们这里也有业主的联系方式”一笔带过，并没有类似于后续有超大的升值空间等夸张描述的语言。

旧改不止一个

龙华将现近200米高住宅

此外，在华润上塘旧改对面是龙华恒大岳盟工业区旧改。

龙华恒大岳盟工业区旧改是集居住、商务办公配套、商业服务等功能于一体的综合生活社区，预计年底到明年上半年可入市。近期对外公告了具体的规划信息及平面图，备案名为“恒大时代之光”。

根据项目信息，恒大时代之光总用地面积约3.5万㎡，规划计容总建面约40万㎡。配置停车位不少于2500个，地下部分为4层地下室。

规划包含2栋35-52层高保障房，3栋办公楼（其中2栋33-45层高），4栋55-63层高的商品住宅，最高住宅屋顶高度近200米高，有网友称该项目商品住宅总量估计有1500户（具体信息以实际开发为准）。

上塘片区的住宅较新，金茂府入市后，上塘正式迈入10万+时代，周边二手房都有了小幅度的上涨。参考价出来之前，上塘片区的二手均价在10-13万/㎡左右。参考价后，目前二手房均价也是在6-8万/㎡左右。

因此，3万+的小产权确实更有诱惑力，不过天上不会掉馅饼，具体情况还是要见仁见智啦。