最近楼市调控的密度，让人目不暇接。可谓前无古人，相信后有来者。

来看看最近发生的两件事。

简单说说第一件事，8月24日，北京再次走在全国前列，出台了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，包含6章81条，涵盖了对网络房源发布、押金收取、住房租赁企业&房地产经纪机构准入条件、合同网签、租金贷等方面，可谓是“放大招”。

这些大招中，最核心、最具震撼意义的是：租赁指导价有可能要出台！参考深圳“208指导价政策”，二手住宅成交参考价格机制发布后，调控威力巨大，深圳过热的二手市场终于降温。

用大白话来说就是，房东以后不能随意涨价、终止租赁关系；中介也不能随意收取租赁佣金，北京将建立住房租赁信用管理制度，纳入全市信用体系，实行守信激励、失信惩戒。

此次新政，将从房屋租赁源头实施精细化管控，而租金指导价一旦出台，将对北京整体租赁市场不仅是严管，而是精密调控+管控，抑制并降低买房市场的过热情绪传导至租房市场。

另一件重要的事情，牵动万千家长的神经，也让深圳天价学区房瑟瑟发抖。

这一回，教师轮岗制度，真的要来了！深圳学区房彻底大洗牌！

深圳北京，向你发起了“名师”共享

7月30日，走在改革开放最前沿的深圳，喊出了“教师轮岗制度”振聋发聩的口号，成为国内第一个发布义务教育阶段教师轮岗机制的重量级城市。

调控受学位挟裹上涨过高、过快的房价，同时，让义务教育资源充分均等化。而在深圳教师轮岗制度调控靴子还未落下之时，北京率先行动了！

8月25日，北京市人民政府新闻办公室继续举行北京教育“双减”工作新闻发布会，公布了部分轮岗的具体细则。

原则上全区内轮岗，也就是西城在西城轮岗、东城在东城轮岗、海淀在海淀轮岗，不过同一教育集团的校长、骨干教师可能会跨区轮岗，普通教师将陆续开展派位轮岗，轮岗人员要求在同一所学校工作满六年，距离退休超过五年。

北京东城区将以先教师后干部、先小学后初中等的方式，在本学年度实现干部教师轮岗不少于2000人，力争用三年时间实现东城区义务教育阶段学校干部教师100%轮岗。

北京发布的教师轮岗制度具有全国指导意义。这意味着从东城开始，从北京开始，中国的教师流动机制即将正式、全面实施，这是中国教育均衡化迈出的实质性一步。

此消息一出，引起深圳楼市强烈动荡，深圳家长们开始热烈讨论了！早在7月底，深圳已经公开公布了相关征求意见，最直接、最核心信息包括以下三点：

1、在义务教育阶段，不建特殊学校、豪华学校，每个学校每个学生拨款相当；

2、推行大学区制度；

3、建立义务教育阶段教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

没错！基于大学区概念，也就是把同个片区学校资源作为一个学区，由区域内住户的孩子共享，根据每个区的实际情况，因地施策，上哪所学校，主要看落户时间、社保时间、购房时间等诸多因素的积分。

而教师轮岗制度的到来，深圳学区房重新大洗牌。

虽然深圳的具体实施细则还没有公布，但是从深圳发布的文件可以看出，教育改革的态度很明确，这将作为标准化的长效机制，要长期的坚持执行下去。如果真的是这样，将彻底的改变了“好老师扎堆好学校”的现象，一些在过去得不到好教师资源的学校，有机会大翻身。

教师轮岗，一个教师不会长期呆在同一个学校，让更多的学生“共享”名师。利民利娃，又能打破“学位”裹挟购房乱象，一举多得。

大学区一出，影响真相是？

消息一出，瞬间炸了锅，各种头条霸屏。

8月3日，深圳市福田区百花路四路2号长城大厦1栋A405号住宅在司法拍卖中以评估价格1084万元起拍，但最后却遭遇流拍，无人出价。

8月20日，这套学区房在二拍的时候，起拍价降低至867万元，这回有5人报名参与竞拍，最终以1035万元的价格被人拍走了。

以总价1035万元和104.7㎡的建筑面积来计算，这套学区房的成交单价约为9.89万元/㎡，比二手指导价10万元/㎡略低一点。

而就在今年5月，同一片区的学位房拍出了17.26万元/平方米的价格。现在的价格较3个月前的价格相比，降幅超40%。

长城大厦所在的百花片区，是深圳无人不知的顶级学区，拥有深圳实验学校（小学部、初中部）、荔园小学等深圳最优质的中小学。

而在深圳大学区概念出来之前，深圳学区房的成交情况如何呢？

据乐有家研究中心数据监控显示，以福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区附近小区楼盘情况为代表，2021年1-7月深圳这6大名校片区房源成交量出现了大幅下滑。

1月份成交量同比上涨58%，2月份成交量更是翻了2倍多。但此后3月-7月成交量保持低位运行，同比跌幅均在50%以上，即使在5月学校报名阶段，成交量跌幅也在60%以上。

也就是说，在“房住不炒”的基调下，2021年以来深圳北京上海等地出台一系列调控政策，学区房被“精准打击”，学区二手楼市成交量陷入低迷，部分学区房价格已经明显松动。

2021年前7月，6大名校附近房源的成交均价也在震荡中出现下滑状态，成交均价同比涨幅逐步降低。

因此，大学区机制出台之前，学区房热度已经逐步降温，大学区制只是加速学位房降温的利器。

最近，易居研究院针对全国包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京和合肥在内的7个城市做了核心城区学区房调查，这7个城市属于最近两年学区房炒作较多的城市，也是近期学区房调控较为积极的城市。

据调查数据显示，2020年至今，7个城市中介机构学区房业务迎来两波牛市。

一波出现在去年7月份前后，当时月度最高交易金额为2080亿元；另一波出现在今年1月份前后，当时月度最高成交金额为2253亿元。如此对比，以7月份为例，中介机构业绩分别缩水了30%和35%，确实陷入到由牛转熊的窘迫境况。

与此同时，样本城区学区房以成交量月均10%的跌幅持续下探。今年4月份中央学区房调控定调前，全国重点7城中心城区学区房已经出现了降温的现象，与银行信贷收紧的态势有关。

4月份以后，外部政策面继续从紧，学区房保持降温态势，7月份与今年1月份分峰值高点对比，则缩水了38%。

除了信贷政策收紧以外，深圳208二手成交指导价机制的出台、中介行业的整治严打等动作，对学区房的成交均带来一定的打压作用。相比去年疯抢学区房的现象，买家观望情绪明显，市场逐步回归理性。

对于教师轮岗机制的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京政策的积极意义，表现在实质性的创新上。即从过去强调生源的均衡化，升级为把师资均衡化纳入改革之中。此类改革下，师资力量会均衡，所以一定程度上会打击一些小学的名校光环。

接下来对房地产，带来几个重要的影响：

首先、学区房面临打压，通俗说，“在哪里读小学都一样，因为老师和同学都差不多”，所以刻意买学区房也意义不大，进而使得学区房降温。

其次、各类房企后续项目开发中需要研究此类教育政策，因为强调所谓的名校等，似乎底气不足了。

换句话说，师资都均衡了，“名校”就不再是房企、中介卖房子的噱头了。

“教师轮岗制”该如何执行？

这些教师要如何轮岗，也是大家关心的问题。

轮岗细则如何？哪些学校先轮岗？教师如何分顺序？这些细则，都十分的重要，作为一个要打造成长效机制的制度，必须要多配套细则。

相关人员表示，不能让轮岗机制为形式化，在确保教育质量的前提下，兼顾教师实际情况等多方因素，均衡教育资源，让教育更公平。

一个学校的好与不好，是多方因素共同作用的结果，生源质量、学校管理能力、教师教学能力，学生与学校共同成全，成就一所名校，这三个关键因素，缺一不可。

如今校长、教师轮岗制实施，将优质校的先进管理经验和教学经验带到区域内的普校，普校的教育水平将得以快速提升，进而也能吸引优质生源，从此形成良性循环。