作为房地产行业的标杆，“跨时代的辉煌企业”——过去十年，万科是唯一未掉出过前三的房企。

之前大家都说，如果全行业只剩一家房企是安全的，那一定是万科。

2018年，万科率先发出警示，预见性提出“活下去”的口号，重视现金流管理；2021年11月，又一次喊出了“节衣缩食，筹备过冬”的口号。

因为前瞻性，且背靠深圳国资委，万科比恒大、碧桂园等房企走得更远。

小巴也觉得即便是在行业下行的大环境下，万科会慢慢走出困境，但从最近的情况来看，似乎又没有那么乐观。

前面磕磕绊绊的房企，风险出清后反而慢慢上岸，而先知先觉的万科，正面临生死存亡的困境。

1月27日，万科集团发布两则重磅公告：

60岁的郁亮因工作调整，辞去董事会主席职务，继续担任公司董事，并留任执行副总裁。

万科大股东深圳地铁集团董事长辛杰，当选万科董事会主席。

万科总裁祝九胜因身体原因辞去所有职务，不再担任公司任何职务。

万科董秘朱旭亦因工作调整，辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务，她仍留在万科长租公寓事业部工作。

（来源：万科公告）

1月27日下午，万科发布2024年业绩预告，2024年万科的归母净利润预损450亿元，同比降幅达470%。

2024年是万科上市以来的首次亏损，属于“一鸣惊人”。

（来源：万科公告）

消息一出，大家都在担心，房地产最后的希望也要倒下吗？

仿佛早有准备，同一天，官媒《深圳特区报》在公众号上发表《多方积极支持 万科发展迎来重大转机 深圳国资：有足够“子弹”支持万科》一文，对万科目前的状况做出说明。

明确表示“深圳市、广东省和国家有关部门高度关注、积极支持万科稳定生产经营”，释放了清晰的信号，给市场信心。（原文链接放在文末“阅读原文”处，感兴趣的小伙伴可自行查看）

文章里提到的2点，也值得我们关注：

1、“自出现流动性风险以来，万科在各方支持下积极开展自救，但仍未能彻底化解风险。”

也就是说，债务压力的阴影始终存在。

2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元；同期，该公司还有两笔境外债到期，存续本金规模约为36亿元。

2025年一季度是万科偿债的高峰，将有98.9亿元的境内公开债需要兑付，境外兑付高峰在今年5月，将有4.55亿美元需要兑付。

除此之外，万科还有2000多亿的银行贷款需要偿还。

（来源：万科2024年半年报）

面对偿债高峰，销售端和资产端的情况都不是很理想。

2024年，万科合同销售面积同比下降约26.6%，合同销售金额同比下降约34.6%，当然其中也有大环境的影响。

资产端这项，能够处置的优质资产越来越少，因为市场低迷，资产贬值，抵押也会折价。

据说，万科希望抵质押万物云和泊寓中持有的股权，争取银行支持，但银行给出的抵押率不超过70%，还要求增量贷款的50%要用于置换存量债务，获取资金的难度很大。

2、“万科出现大额亏损有市场原因，更有管理因素。”

前面，我们也提到过，郁亮、祝九胜是很有洞察力和战略眼光的职业经理人，郁亮很早就为万科向多元化业务转型布局，涉及长租公寓、物业服务等领域。

但从去年开始，万科管理层就深陷各种负面舆论，郁亮被举报、祝九胜被边控...

（来源：网络）

各种传言满天飞，分不清是子虚乌有、空穴来风，还是事出有因。

早年，深圳地铁曾多次在公开场合表态，不会干预或参与万科具体经营，支持万科管理团队。

当下，不仅董事长直接换人，根据2月5日下午万科发布内部公示，拟任命十名新的经营管理人员，大多数来自深圳地铁集团或相关联公司，也有来自深圳国资委相关公司。

深圳国资委对万科的掌控正在加码。

我们不说原班管理层的决策毫无问题，但更重要的原因，可能还是房地产下行出清的周期滚滚洪流下，个人的作用显得微不足道。

有人可能会觉得说，国资委下场，万科的债务危机或将迎来转机，这把稳了。

看似有大股东做靠山，实际上深圳地铁也有点自顾不暇，日子不好过，去年上半年正式步入亏损，是十余年后的首亏。

（来源：中国新闻网）

地铁造价高，票价又相对较低，所以客运收入很难覆盖运营成本，必须做一些房地产相关的业务，才能把收入提上来，说白了，也是搞地产的。

各地地铁，借鉴港铁“轨道+物业”的模式，在轨道交通站点上方开发房地产和物业，也就是站城一体化开发。

近三年，站城一体化占深圳营收占比超过58%，但受房地产下行影响，营收和毛利润占比都有不同程度下降，前几年大规模拿地导致负债率上升，偿债压力变大。

投资万科成为股东，前几年还能拿到分红，但2023年万科取消分红，2024年亏这么多，估计也没钱分红，这笔买卖至少亏了330亿，现在更是被绑在船上。

虽然文中说“商品房交付工作可圈可点，全年实现高品质交付超过18万套房子”，但现实中反馈的消息是，深圳万科某楼盘去年交付的房子，业主至今还在维权，要求整改。

不管怎么说，国资委家大业大，有能力也有实力，万科的化险之路会更加平稳，至于说最终结局如何，只能说房地产行业下行的大趋势下，一众房企可能更像尘埃在洪流中，身不由己。