最近有新闻说，到香港购房的内地客数量激增，刷新历史记录。
中原地产的数据，2024年香港一、二手住宅买卖登记4.75万套，同比增长超过20%；
其中，买家姓名为“普通话拼音”的，也就是内地买家买了1.16万套，占到2024年香港住宅交易总量的24.5%，成交金额高达1305亿港元。
成交数量和成交金额，相比2023年分别增长了90%和67%，都创下历史新高。
（来源：中原地产）
买5000万港币以上“超级豪宅”的人数比例也更高了，在香港买超级豪宅的内地买家，约占购买超级豪宅总人数的一半，估计交易总额300亿港元，比购买普通住宅内地买家的20%占比，还要高很多。
为啥那么多内地客去香港“扫楼”呢？
首先肯定还是和政策刺激有关，去年2月香港楼市全面“撤辣”，内地客赴港买房和港人享受同样的待遇，7.5%的买家印花税、7.5%的新住宅印花税、最高20%的转售额外印花税，统统取消。
要知道在2023年之前，一套1000万的房子，至少得准备300万的印花税，税费是实打实的要拿出来的钱，越是豪宅，税费就越高。
全部取消之后，成本直接怒减30%。
（来源：广州房产）
到了10月美联储进入降息周期，香港金管局也多次下调基准利率，继续降低购房成本和门槛，自然就吸引了那些有置业意愿的人出手。
而且很关键的一点，是香港这几年为了“抢人”，还通过各种人才计划吸引想要来香港的专才优才或者新移民，这些人来到香港，买房自然也是刚需。
中原地产高级资深营业董事何兆棠，在香港从事豪宅销售超过30年，他在采访里面也提到，现在赴港买房的内地客，不管是普通人还是富豪，大多数买来自住，而非投资。
即便是买“超级豪宅”的人，也相当低调，有些人几乎没有公开的个人信息，也更在意自己的隐私，不希望被外界知晓。
从“刚需”的层面来讲，也挺容易理解，毕竟香港的教育机构和医疗设施都很好，而且香港属于人民币离岸市场，货币流通相对自由，和上百个国家地区还免签，对于一些富人和高净值人士来说就挺刚需，这个大家懂的都懂。
这两年香港房价回落了不少，对于这些人来说，这时候趁政策利好买套香港豪宅，是比拿现金更好的存放之处，毕竟稀缺性始终在那里。
但是对一些内地普通中产，看到这波热热闹闹，也想凑一凑，到香港不是买房自住，而是想要买房来放租的，这种想法可能还是得悠着点。
虽说香港的租金回报率确实比咱们的一线城市高，可以到4%以上，但人家的持有成本也高：
差饷税，类似房产税，按应课差饷租值（政府从各种因素估算该房产当年合理的租金，即年租金估值）的5%征收；地租，应课差饷租值的3%，这个要看房子位置，界限街以北的九龙部分和新界需要交；出租物业税，如果房子拿去放租，就要交这笔钱，按（年租金-差饷-维修费）*15%来收；这还只是税的部分，还有物业费，上次在聊高层住宅资产黑洞的文章里，就和大家讲过，香港的物业费很高，大概30-50港币/平。有人算过，这几项费用加起来大概会占到房价的1%左右，1000万的房子，每年要交10万块。这房子拿去放租，租金按2万左右来算，一年租金收入也就24万，税费等成本就占了4成。
更重要的是，这费用得年年交，如果是旧楼，还得算上修缮费，也是一笔大钱，所以租金回报率算起来，实际也没那么高。
而1000万的房子，在香港不算啥，不超过1000万的，在香港都是叫“细价楼”。
人家富豪在香港买稀缺豪宅是资产配置，而你如果勉强才能拿1000万，想着拿去香港买房收租，还得三思而后行。
说起房价，虽然2024年香港住宅楼宇买卖登记量，创下了3年以来的新高，但2024年香港住宅价格是跌的，下跌6.53%，离2021年的高点缩水30%，回到2015年5月的水平。
（来源：中原地产）
也就是说，虽然内地买家涌入创新高，但房价还是跌了。
有人就是判断跌得差不多，想进来抄底，然后被套亏钱的。
像之前有个新闻就说，启德维港1号，有内地买家去年3月以868万买入一间427呎（相当于40平左右）的两房，期间贬值20%，12月底就以690万卖了，短炒亏177万离场。
被香港媒体辣评，“撤辣后内地客炒楼第一滴血”。
（来源：hket香港经济日报）
现在问题来了，很多买家或者蠢蠢欲动想买的人，最关心的是，今年香港房价还会继续跌吗？
瑞银的预测是，考虑到按揭利率、租金回报率动态变化、中国内地买家进入、港人回流对需求的支撑等等，2025年香港楼价和2024年基本持平。
也有看跌的，比如觉得特朗普重回白宫后，中美贸易摩擦存在升级的风险，有可能对香港经济带来结构性冲击；
中小企业经营困难，同时负资产住宅的上升也影响了市民消费意愿，这些因素都有可能影响对香港经济前景的信心。
从现实情况来看，小巴也觉得确实不能太乐观。
毕竟香港目前新盘库存量还是比较大的，开发商也是降价出货的节奏。
（来源：大公文匯）
比如2023年的时候，李嘉诚长实集团的香港油塘「亲海駅II」项目，一出来就比周边楼龄4-17年的二手房便宜了3成。
2024年长实旗下的Blue Coast蓝色海岸，一出来也是相当于打了七八折，以价换量，加速去化。
刘嘉玲这样的大明星也是趁着“撤辣”，出手了自己手里的香港豪宅，4年连卖三个豪宅，3100万港元入袋。
而对更多普通人来说，手上的房子却是负资产。
截止2024年9月末，香港负资产按揭贷款总额升到2075亿港元，负资产按揭贷款数量增长到40713宗，创下2003年以来最高水平。
（来源：hket香港经济日报）
而实际负资产情况，可能比官方公布的数字更严重。
不得不说，现在是国内土豪撑起了香港楼市的半边天，但归根到底，经济表现强劲才是楼价上升的必要条件。
