2023年9月28日，位于长寿路以南，西康路以西，新会路以北东端的由瑞安房产与瑞安新天地倾力打造的普陀区城市更新项目“鸿寿坊”正式开街纳客，开街首日，人潮如织，热闹非凡。
“鸿寿坊”开业游人如织的街景 图源网络
“鸿寿坊”始建于1933年，历经近百年历史变迁，瑞安携手普陀区，以留存沪西市民生活记忆与温度为使命，历经4年开发打造，融合历史建筑保护手法、市民生活文化挖掘、亲民化与品质感兼具的业态融合以及在地文化内容体验，荟萃首批60余个品牌，包括51个上海或区域首店，共同营造消费者家门口的“理想邻里”，并链结多样在地文化内容，塑造了“精致烟火气”的上海“15分钟生活圈”新商业范式。
“鸿寿坊”商业面积15000平方米，毗邻轨道交通7、13号线长寿路站。立足可持续发展的时代趋势，尊重城市文化历史脉络，瑞安还原鸿寿坊原址典型的鱼骨状肌理石库门里弄结构，修复装饰主义建筑风貌，增加人本友好散步回廊，大面积旧砖循环利用，并采用环保低能耗通风天窗等建筑更新手段，匠心打造开合有致的里弄商业空间。为回应消费者对家宅田园的喜爱，鸿寿坊携手四叶草堂打造“可食园艺第三空间”，在项目原景观上增加40余种农作物，常态化开设“家门口”的自然科普课堂，开业后还开放了宠物友好设施与服务。
一个由五栋百年石库门老建筑、两栋办公塔楼部分底商连通起来，总建筑面积仅15000平方米的小体量商业体“鸿寿坊”，不仅仅节假日周末人气旺，工作日人气也旺！笔者于2023年10月22日周日与24日周二去过两次，亲眼目睹了周末与工作日的人气之旺。
笔者现场拍摄
百年老宅“鸿寿坊”何以转身成为热门商业打卡地？全面超过附近的购物中心，并被打造成“爆款”的？
一. 区位优势明显、商业业态创新
始建于1933年的“鸿寿坊”坐落于普陀区长寿路南侧，属于上海核心商务区的扩展区，同时，长寿路商圈是全上海人口密度最高的商圈之一，一公里半径画个圈，常住人口达11万，办公人口7.3万人，毗邻地铁7号与13号长寿路站，从交通与当地消费力来看都是上佳位置，因此说，“区位优势十分明显”。
而商业业态创新，笔者觉得可以用四句话来概括：精致烟火气，场景暖人心，商业接地气，超级好邻居。“鸿寿坊”商业业态创新可圈可点，首先要数：
1. 自创自营的“菜市场”。凡是商业业内人士，不离口的是“主力店”，而“鸿寿坊”的主力店是瑞安餐饮管理公司自创自营的以MARKET PLACE为核心的“市集”。“鸿寿坊”的看点就在这个以生鲜食品为主的被称之为FOODIE PLAYGROUND市集，这是一个集场景与内涵皆优的市集天花板，笔者面见多个顾客惊叹这是上海所见的“最美菜市场”！来客们可以在这个5000平方米的菜市场里面停留很长时间，不仅可以看、玩、吃，还可以买得到居家所需的各式荤素菜，而且价钱还不贵。10月24日下午，笔者现场采访了一个黄姓女士，她告诉笔者她家就住在附近，自2023年9月28日开业以来她天天来买菜，菜品新鲜又实惠，价钱同别的菜场差不多，重要的是这里环境好，来这里逛逛，心旷神怡！
2. 混合业态新物种。要使“鸿寿坊”烟火气十足，光一个自创自营的“菜市场”还远远不够，作为一个15分钟生活圈的城市更新小体量商业项目，鸿寿坊构建了一个雅俗共赏的混合商业业态体系或叫“商业生态圈”，这个“商业生态圈”内除了上面说的FOODIE PLAYGROUND市集以外，还荟萃了众多品类的宝藏品牌，主要有以下两类：首先是原创品牌+社交品牌作为主要品牌构成的品牌阵容，这个阵容有60多个品牌，包括了51个上海或区域首店；其次，汇集了众多特色品牌，如意大利与日本跨界餐饮品牌SANDO上海首店、酒精与艺术三川上CHUAN3上海首店，由这些品牌来配合最有诚意的自创孵化品牌“鸿寿坊市集”这个新物种。“鸿寿坊”多家餐饮咖啡店铺参与“日咖夜酒”模式，以及早市供应早点模式，打造24小时“活力社区”。
图源网络
3. 最接地气的“小菜场”。在鸿寿坊市集这个新物种里面有一个400平方米的荟森生鲜专营店，里面有益田生态农场体验店，同样邀请了18家个体经营者开店，各地街头老字号、品质网红与口碑名店铺共30多家。
笔者现场拍摄
4. 社交商业新模式。鸿寿坊在上海数百个商业项目中得以脱颖而出有一个独特的基因就是把市集放在商业空间内，形成“万物皆可市集”的空间概念。在这个概念引领下，鸿寿坊商业业态形成了四个主题：市集社交主题、餐饮社交主题、原创宝藏主题、情感消费主题，一句话，这些主题衍生了新型的社交商业消费模式。笔者遇到一位艾大姐乘7号线地铁过来，跟笔者说她老早动迁离开这里了，得知“鸿寿坊”变成好地方了，她特意乘地铁过来“白相相”，连声说：“老灵额！老灵额！我艾要来格（沪语：非常好、非常好，我还要再来！）”。
二. 动线规划有创意、运行条件配完善
创新的商业空间与动线规划让人耳目一新。“鸿寿坊”通过“里弄”、中心广场、塔楼底商等不同的空间尺度与建筑形态，组合构建成了开放空间与封闭空间相结合的多元商业空间，整个项目以中央广场为聚客核心兼各种活动场所，再通过鱼骨状分布的街道肌理向四周辐射人流，这样的布局既保留了对历史的记忆，又形成了重叠于历史记忆之上的商业动线安排：
1. 人们从弄堂口步入开放式中央广场，沿街都是轻餐、咖啡、茶馆、快餐、网红冰茶，让人感到赏心悦目的是一路景观一路灯、喷泉、艺术展示，更多的是这些轻餐、咖啡、茶馆、快餐、网红冰茶外摆，色彩鲜艳的太阳伞与遮阳棚，下面的男男女女衣着时尚，手捧饮料、吃着点心；有的在玩手机，有的在热烈交谈；有的在凝视远方，有的正在发呆，形成了一条靓丽的风景线（见下图）。
笔者现场拍摄
2. 人们从弄堂口步入，从前是回家而今天是购物、游憩和闲庭信步，而项目最有创新力的空间是FOODIE PLAYGROUND，以玻璃封顶，形成一个独立的挑高12米的大空间，市集分为两层，一层是菜场与混合独立的开放式店铺以及休憩的公共空间，二层设置了餐饮店铺并围绕中庭设置了就餐吧台，提升了餐饮的外摆以及展示面，让消费者感受到“随逛随歇”的宽松惬意体验（见下图）。
市集一层、二层 笔者现场拍摄
3. 二楼两个回形动线，把五栋百年石库门老楼二楼与两栋塔楼底商二楼全部连城一体了，构成环绕中央广场连通所有建筑物二楼的大回形连廊（见下图）。
环绕中央广场连通所有建筑物二楼的大回廊 笔者现场拍摄
环绕FOODIE PLAYGROUND市集上空二楼回廊 笔者现场拍摄
商业运行动线通透，“三点四线一空间”配置极其完善与精妙，南北两端人流集散点入口进来，通道对准中心景观广场这个大的人流集散点，物流、车流集散点位于地下一层，人流动线尤其是连通五栋旧楼二楼与两个塔楼的商业裙房，采用一个大回字动线加一个集市上方小回字动线组成，垂直交通由自动扶梯加客梯货梯组成，大回字与小回字动线周边连着几组直达地下车库的垂直电梯，电梯物流配送与垃圾桶清运全部通过后勤通道，物流集散垃圾集散点均在地下，确保了商业运行场地清洁无臭味。
4. 百年老宅保护建筑二楼也做了互联互通，在鱼骨状动线二楼，建起了廊桥，确保了老楼之间二楼互通。
5. 城市更新项目最难的是停车配套，但“鸿寿坊”停车配套问题解决得特别好，停车配套极其充分，B1、B2、还有局部B3做停车库，15000平方米地面商业面积，配套用的机动车停车位目测估计超过400多个，有了充足的地下车库，确保了鸿寿坊人气持续旺盛。鸿寿坊为了在历史保护建筑下面建地下停车库，先把旧建筑进行保护性拆除，所有拆下的建筑构件与砖头编号保存，在地下车库建成以后，按照原样重建，花费了巨大的人力物力。笔者于2023年10月22日与10月24日两次前去考察都能方便停车，并尚有不少空的停车位（见下图）。
停车场来往车辆很多 但还有大量空车位 笔者现场拍摄
三. 小结
“鸿寿坊”人气旺背后的原因有什么？首先是业态组合贴近生活，闹市区提供了一个生活购物与景色优美社交场所，整体建筑开放与封闭相结合，外摆与堂坐相结合，西方与东方风情相结合，各色情调的咖啡、茶馆、中餐、西餐、地方特色美食美不胜收，这是一个创新商业业态组合新物种；其次是新旧建筑物改造商业空间与动线规划堪称一流，使游客在里面逛通达性好，没有死角；再次是运行条件配套做得好，全部物流垃圾流通过后勤通道以及在地下集散，整个环境保洁没有“死角”；四是地下车库充分可以满足开车来顾客的停车需求，特别不容易的是地下车库在保护建筑下面建起来的，这一点实在难能可贵。
上海多个城市更新项目完成后招商招不来，或商业场子旺不起来的主要原因，是没有解决好项目的运行条件与配套条件所致，这一点鸿寿坊作出了榜样。使规模不占优的小型商业综合体，商家落得了户并具备良好的经营条件，日常能高效运行；更关健的是，“鸿寿坊”口碑甚好，口口相传，吸引无数市民近悦远来，喜欢在这里约会、闲逛和消费。这就是“鸿寿坊”转身成为热门打卡地背后的秘诀！
作者：范宜昌，上海产业转型发展研究院研究员
编辑：胡珊毓
审核：夏 雨
