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前几年贷款买房的人，日子可不太好过。这几年二、三线城市的房价直接腰斩，有些房主还贷款的利息都快顶不上房子跌价的速度了。

更让人崩溃的是，有人断供了才发现，房子没了，银行还追着要钱。这就让不少人疑惑了——银行这买卖做得真是稳赚不赔啊？

然而，在美国，很多州实行“无追索权”房贷，也就是说，如果借款人断供，银行只能收回房子，拍卖得来的钱不够，那是银行自己的损失，借款人拍拍屁股走人也不用补差价。这一对比，似乎让国内不少背负房贷的购房者更不是滋味。难道中国的购房者，天生就得承担更重的债务枷锁吗？

从表面上看，似乎美国人在房贷政策上确实有更多的“选择权”，尤其在房产下跌的情况下。然而，情况真的那么简单吗？

实际上，中美房贷政策的这些差异，不仅仅体现在断供后的处理方式上，还涉及利率机制、贷款条件、银行风险管理等多个方面。而在中国楼市整体低迷、房价不断下跌的背景下，研究这些政策差异，或许能为我们未来的楼市改革提供一些值得借鉴的经验。

中美房贷政策的核心区别

在中国，房贷基本上属于“有追索权”房贷。这意味着如果房主断供，银行不但可以将房子拍卖，还可以要求借款人继续补足贷款差额，甚至有可能冻结其他资产。

如果拍卖所得不足以清偿贷款，借款人就得继续背负这部分债务，几乎就像背上了沉重的“债务包袱”。如果房产贬值严重，借款人不仅失去房子，还要面对无休止的债务纠缠。

我们举个例子：假设某人在北京购买了一套价值1000万元的房子，贷款700万元，然而由于市场环境的变化，房价骤降，房屋估值直接下跌到600万元。如果借款人无法偿还贷款，银行就会把房产拍卖。然而，拍卖的600万元远不足以偿还700万元贷款，借款人还需继续补交剩余的100万元。

这就意味着，借款人将面临更严重的债务危机：不仅没了房子，连首付也没了，甚至可能还需要出售其他资产，甚至影响到日常生活。

再来看美国，部分州实施的是“无追索权”政策。在这些地区，房主如果决定断供，银行只能通过拍卖房产来收回贷款，但若拍卖所得不足以偿还贷款，银行无法再追讨剩余款项，房主不再承担其他债务。虽然这看起来像是“逃债”的好机会，但实际上，它的背后隐藏着更复杂的经济逻辑。

因为“无追索权”的制度会迫使银行在放贷时更加谨慎，避免过度冒险，降低了金融体系的不稳定性，也保障了消费者不至于陷入无法自拔的债务危机。

例如2008年美国次贷危机爆发时，数百万美国房主因房价暴跌和失业率上升选择断供，许多银行因此面临巨额损失。然而，这种损失并没有完全由借款人承担，相反，银行承担了大部分风险。可以说，“无追索权”政策在危机时期，起到了缓冲市场压力的作用，减少了购房者的负担，也避免了过度的社会不安。

从两国政策的对比中，我们可以看到，中国的“有追索权”制度往往将房贷的风险几乎完全转嫁给了购房者，而美国的“无追索权”则体现了一种更具包容性的风险分担机制。虽然这两种政策各有优劣，但对于中国当前楼市的低迷局面，是否可以考虑引入更多灵活的风险分担方式，成为了一个值得探讨的问题。

中国房贷大多采用浮动利率，利率随市场变化而调整。表面上看，这给了购房者“低利率购房”的机会，但一旦市场利率上升，月供也会随之大幅上涨，增加还款压力。

比如2022年-2023年期间，很多早几年买房的人突然发现，每个月的房贷利息支出猛增，甚至有家庭因此被迫卖房退市。而美国的主流房贷方式是固定利率房贷，也就是说，借款人从贷款那一天开始，就确定了未来30年的利率，不受市场变化影响。

这样的机制，保障了购房者的长期稳定，还款计划不会因市场波动而被打乱，避免了因利率暴涨而导致的断供潮。2019年，中国某互联网公司高管在北京购买了一套总价1000万元的房子，贷款700万。

当时房贷利率较低，每月月供大约3.5万元。然而2022年后，受市场影响，房贷利率上涨，月供直接涨到了4.5万元以上。这种变化让很多购房者措手不及，甚至出现了个别家庭因无力还款而断供的情况。对比之下，若中国也推广类似美国的固定利率房贷，那么至少可以降低购房者因市场波动而出现的断供风险，让楼市更加稳定。

首付比例与贷款条件：谁更友好？

中国购房的首付比例相对较高，通常在20%-30%，二套房甚至可能高达50%甚至更高。这一方面是为了控制金融风险，避免房地产泡沫过度膨胀。

但另一方面，也加大了购房者的资金压力，降低了市场的流动性。而美国的房贷市场更开放，首付比例普遍较低，一般为20%，甚至某些贷款计划下，首付可以低至5%-10%。此外，美国的房贷审批更看重借款人的信用记录，而不是单纯的购房资格或房产限购。

2023年，深圳某年轻白领因首付款不足，最终选择了“合伙买房”模式，几位朋友共同购入一套房产。然而，由于政策限制，未来转让、贷款问题仍然是个难题。而在美国，如果他有较好的信用评分，可能只需支付更低的首付，就能独立买下一套房。

在当前楼市低迷的情况下，中国是否可以考虑适度降低首付要求，让更多年轻人能进入市场，成为推动房价企稳的重要力量？

楼市低迷，需要新的政策刺激

近年来，中国楼市持续低迷，很多地方的房价已跌回5年前甚至10年前。国家虽然推出了降息、降首付、放松限购等措施，但市场信心仍未完全恢复。那么，在当前环境下，我们是否可以从美国的房贷政策中吸取一些经验？引入更灵活的利率机制：可以推广固定利率房贷，给购房者更稳定的预期，减少市场波动带来的断供风险。

降低首付比例，提高购房可负担性：适当降低首付要求，特别是对刚需购房者提供更宽松的贷款政策，让更多人能够买得起房。试点“局部无追索权”房贷：在特定地区或特殊情况下（如房价暴跌时），可以考虑试点无追索权房贷，减少购房者的债务负担。

优化二手房市场政策：目前中国二手房交易税费较高，流通性较差，若能适当降低税费，或提供更好的贷款支持，有助于市场的流动性提升。

结语

中国的房贷政策并非一成不变。在房价下跌、市场需求不足的情况下，我们可以借鉴美国的经验，优化房贷政策，让购房者有更好的保障，让市场回归健康发展轨道。

毕竟，房地产市场关乎国计民生，一味限制或者任由其衰退，都不是最优解。唯有在风险可控的前提下，释放合理的购房需求，才能真正推动经济稳健复苏。

参考资料：

澎湃新闻2024-12-12 11:30《房贷“断供”之后……》