3月15日（周一），国家统计局如期发布了2月70城房价指数。目前来看，这个数据作为中国房价最权威、最官方的房价数据，整体上可信度还是很高的。而且除了这个数据，再找其他的数据，不管是行业的还是第三方数据中心的，都没有这个房价指数有公信力。

那么2月份的指数有两个需要关注的点。一个是房价环比上涨的城市比去年多了（同比就不用看了，去年实在是太猛了）。其中，二手房房价环比上涨的比一月多了6个，增至55个，下跌城市数量仅14个；新建商品房也差不多，上涨城市数量56个，下跌的仅12个。

另一个是大家公认的楼市风向标——四个一线城市二手房，不仅齐涨，而且包揽二手房价格环比涨幅前四。涨幅最高的是上海，环比涨幅为1.3%，后续依次是北京、广州、深圳，分别上涨1.2%、1%、0.9%。

那么问题就来了，大家都知道，去年底已经定调了今年楼市调控的主题是严控特大城市房价，从去年底到今年初，房贷、限购、税费等等各方面的措施层出不穷。甚至深圳还放出了“官方指导价”，给不少楼盘标价来了一个“腰斩”，为什么一线城市二手房还如此“火热”呢？

下面奉上我的答案——大城市房价的周期性动力。

北上广深因为城市规模的迅速扩张，早已经进入了以二手房为主的市场。这也是为什么大家会把一线城市二手房价格变动作为楼市的风向标。首先是交易量大，其次是交易双方大多数是个人业主，外界干预少，能够反映市场情况，最后是一线城市的交易具有一定的指导性。

那么进入二手房为主的市场就有一个很明显的特征：换房群体在市场中占据主流。因为房价太高了，大多数刚需客一步到位实在是太难了，所以只能先“上车”后观望，然后再不断地根据自己的收入和需求换房。比如小换大、非学区换学区等都是大城市很典型的交易。

当换房群体在市场上占据主力的时候，二手房及其交易就呈现出很明显的周期性特征。这个周期性特征是由两个方面共同决定的。

其一，“满五唯一”之下的税费政策，使得换房群体要在市场上卖出一个合适价位的，从而能够更好地换房，大部分二手房业主的理性选择就是等“满五唯一”。所以就有了5年的周期性表现。

其二，目前大城市执行的是“六年一学位”的政策，同一套房子（除非是二胎）六年内只提供一个学位。那么在大城市以学区房和主要换房对象的情况下，必须要等6年才能开启下一个交易周期。

如果非要说的话，其实还有其三。因为大部分人在购房的时候都把钱花的差不多了，所以在换下一套房之前有一个“攒钱”的过程，这个过程可长可短。但是5-6年是一个相对合理的时间。

当然，因为这些都是公开信息，每个人实际情况也不同，大部分人也会选择提前一点开始行动。所以市场就会整体表现为5年一个周期（深圳因为扩张得比较快，二手房市场相对比较晚，所以会特殊一点）。

那么历史上的大城市房价周期过去的三轮，分别是2007年在次贷危机之前的一个高点，2012年在个税出台之前达到一个高点，之后2017年3·17新政之前又达到一个高点。这中间有调控政策变动的影响，但是整体上还是符合5年一个周期的。

所以当下推动市场周期性的力量，主要是2016年在2015年底“认房不认贷”购房群体释放出来的换房需求。预计这一波要到2022年3月，也就是2017年3·17新政之前购房者换房需求释放的差不多之后，才会有所缓解。

所以对于后期走势，我个人觉得当下预判逐渐回落是比较合理的。虽然过去的三个周期里，房价大幅上涨的开启和终结都是外部因素造成的，比如2007-2008是次贷危机引发的，2012年是个税引发的，2017年是“认房又认贷”引发的。但是不能排除2022年再放大招的可能性，比如税收方面、房贷政策的新动作。

从目前我接触的换房群体来看，由于房价上涨引发的不同程度的焦虑（典型的就是去年下半年换好房的朋友经常说换了新房涨了几十万等类似说法），一线城市换房群体大多数还是比较积极地再看房、选房以及买房。那么2021年预计这个周期性的力量还会持续，直到2022年3月，不过涨幅应该不会有2021年那么夸张。

当然，要是国家能够在严控贷款流向、房贷规模等各个方面再来一点更给力的调控措施的话，也许能够提前“终结”当下的上涨周期。