我记得前年年底的时候有一次说过，全国房价调控的效果以后请大家盯着深圳。当时只是觉得深圳是一个落户洼地，购房门槛相对较低，但也绝对没有想到深圳的楼市会如此疯狂。所以去年年中疫情被控制住开始，深圳一波又一波的楼市调控政策，也不足为奇，毕竟媒体整天报道深圳楼市又涨了，对房价调控的大局和老百姓的信心是很不利的。

这次深圳的朋友给我发了深圳积分购买新房的政策，最开始我是没当回事的，因为早在去年8月份深圳新房就已经执行了积分的政策，实现了所谓向刚需倾斜，尽量保障刚需群体购房。不过，后来我有空仔细看了以后发现，是我忽略了，这次新房积分政策实际上变化很大，比之前从无到有的变化还要大。

先说一下，去年深圳新房积分的计算方式（以某楼盘为例）。第一条是在深圳无购房记录，如果单身或者夫妻双方都没有购房记录，可以积50分，夫妻双方有一方没有购房记录的话可以积40分。如果有购房记录但是深圳名下无房的话，也可以积40分。深圳名下已经有一套房的话只能积10分。因为社保缴纳是每个月只有0.1分的，加分效果非常不明显。

所以，正常分析下来，可以认为这个政策的倾向是在深圳无房的群体。因为无房群体和有房群体的差距是30分，约等于20多年单身、10多年夫妻的社保加分。如果不是深圳无房的话，那么基本上很难积够分了。

然后对比一下，这一次开年深圳新房积分的新计算方式（依然是以最近开盘的某楼盘为例）。第一条变成了10年内在深圳没有住房转让记录且名下无房，积40分。其次是2年内到10年内有住房转让记录且名下无房，积20分。再次是2年内有住房转让记录且名下无房的积10分。并且明确了深圳有一套住房直接积0分。社保依然是每交1个月积0.1分。

这里的变化重点是2点。第一点是从“购房记录”变为“住房转让记录”。千万别小看了这几个字，其实里面含义的变化实在是太大了！要知道“住房转让记录”不止包含了“购房记录”还包括了“卖房记录”。

也就是说，以前只要是不买房就能获得很高的加分，但是现在哪怕是不买房，只要过去几年里有“卖房的记录”（甚至包括赠与），一样很难得到积分！

第二点是明确了不同的时间范围，分为10年内、2年到10年和2年内的有“住房转让记录”的群体，获得不同的加分。这个不需要过多解释，大家看字面意思都能懂。

那么这两条结合起来，调控的意思就很明确了。按照过去的积分规则，只要卖了房并且名下无房，基本上还是能够和从来没买过房的群体保持差不多的起跑线的。也就是说，从来没买过房的上车族和卖了再买的换房族（交易完仍然只有一套），两者都在新房保护的“刚需”范围内。

但是这次调整后的新房积分规则，只照顾没买过房的上车族，不再照顾卖了再买的换房族了！换房族如果是过去2年内卖掉的房，直接少30分，2年到10年前卖掉房直接少20分。换言之，换房族想要打新只存在理论上的可能性了。

那么以上分析完之后就会知道，这次利好新房打新的是毕业落户来深圳的群体，因为他们肯定没有购房记录。其次是在深圳工作有一段时间无房的群体，他们同样没有购房记录。总之是保障他们的上车盘。除此之外，还有家里有钱的深圳本地子女，父母可以利用子女的资格再在当下深圳新盘打新中赚钱。

而受伤最严重的则是深圳换房群体，如果他们还想在深圳打新的话，要么是在深圳待的年头足够长以便社保能够抹平分数的差距，要么是肯卖掉自己唯一住房以后长期保持租房状态（至少2年）。

综合分析，这个政策对于深圳二手房买卖是有一定的抑制作用的。如果这么来看，这也算是最近一次值得关注的调控吧。