最近因为股市的动荡让我听到了很多俏皮话，印象最深的一句当属“我抄白酒股的底，白酒股抄我的家”。去年也就是2020年，是股市和楼市齐涨的一年。到底一线城市房价涨的多还是A股大盘涨的多还真不好说。

所以又回到了一个非常经典的老问题，年轻人到底该买房还是炒股？我相信这个问题是一个非常见仁见智的问题。当然，受限于我的能力（也为了让这个问题更有意义），我们换一种问法。当下打算扎根一线城市的年轻人到底该买房还是炒股？

之所以改成这个问题的理由也很简单，对于没有从其他地方跑到一线城市扎根的年轻人，或者一线城市土生土长的本地青年来说，这并不算一个问题——因为他们已经有房了，所以这个问题的性质变得不一样了。

那么，我们就讨论一个更聚焦的问题，对于典型的“北漂”“沪漂”群体，手上的钱要么只能付一个上车盘的首付，要么可以拿来炒股理财（租房子住），只能二选一的话怎么选？

首先我们先拿出两个“典型事实”来看看。

第一，从2010年到2020年，过去10年股市的整体表现和一线楼市的整体表现哪个更好。虽然只看上证综指的话，2010年和2020年都是3300左右，好像没赚钱。不过实际上，由于股价上涨和股息的存在，A股的年化回报率在9%左右（数据源懒得找了，金融界等大网站都有测算的），累计回报大约是130%。

一线楼市房价涨幅，用国家统计局公布的北京二手房价格指数来算，累计涨幅大约是115%。当然，这个数还要再加上租金，如果再按租售比40:1来算租金回报，加上租金的话累计回报一共约是140%。这么看的话，楼市、股市的表现没有很大差别，都是年化9%左右。

第二，楼市和股市当下都很接近过去10年的最高点。先说股市，用价格/每股盈利来衡量股市的估值高低（即所谓的PE值），用万德数据查一下的话，3400点的PE的分位数在82.5%，也就是说距离历史的上限还有20%-25%左右的空间。

再看楼市，理论上房价的最高点是2017年3月份“认房又认贷”调控新政出台之前是最高点。但去年年底来看，一线城市中深圳已经突破了这个前期高点，北京还没有突破这个高点。就北京内部来说，学区房已经突破了这个高点，非学区房离高点还有一定的距离。所以很难给出一个数字上的相对精确的回复。横向跟股市比较的话，还是楼市更接近过去10年的高点。

所以只看这两个历史数据可以得到两个推论，第一是股市和楼市的回报率整体上差不多，第二个是当下投资楼市的风险高于股市。

那么接下来我们需要考虑一个“关键因素”——国家的态度。大家都知道，在我们国家干国家鼓励的事情，远远比国家不鼓励的事情成功的概率高得多。这个不需要我多说了，“房住不炒”已经明确了房价的上升空间基本上有限了，“推动资本市场高质量发展”怎么解读也不可能解读成负面的。

这一点上显而易见——追高房价国家是不鼓励的，投资股市国家是鼓励的。

当然，我以前也说过，只看历史数据做投资和选择是盲目的。同样，宏观层面的分析也不能取代微观层面的具体操作。平均数在大部分时候有意义，但也不是绝对的，就像西城学区房和茅台股票，他们既不代表平均数，也不能被平均数代表。

所以，对于普通的年轻人来说，要具体问题具体分析。

对于拿到户口想长期在一线城市发展的年轻人来说，刚需第一套购房比炒股来的划算。理由有二：第一，一线城市房产依然是最保值的资产；第二，自住房的风险承受能力非常强。而且，首套房是国家许可的“加杠杆”，历史上实际回报会略高于股市。至于房子带来的安全感和“职业激励”不需要我多说了。

对于在一线城市打算拼搏几年再回家的年轻人，还是不要买房了。因为在当下的市场，出租房子绝对不是一个寻求回报的首选，哪怕房子略有增值，总体上还是亏的。今后全国房贷额度趋紧，房子的流动性也是一个很大的问题。从这个意义上来说，租房就租房，不要碰长租公寓就行。

对于拿不定主意的年轻人，持有现金、两边都不碰就好。利率上行期，资产价格挤泡沫是难免的，如果没有长期打算，当下观望一下我觉得是好事。

好消息是，中国经济还在一个比较快的增长阶段，把时间拉长了看，都是赚的！