就在近期，住建部公布了7月份全国重点城市房价情况。对于这份数据，我认为是“我们民众预测中国房价的关键指标。”

从结果来看，在70个重点城市中，新房房价环比上涨的城市仅有20个，而二手房更是只有区区6个。

这还不是最严重的，要知道早在近两年，国家就出台了多项措施，就是想刺激楼市。

可是有内行人直言：结果却是刺激好像失败了，房价下跌的城市反而更多。

这到底是为什么呢？又能给我们民众带来什么警示呢？

如果大家关注我国房地产历程，就肯定知道一点，这并非我们首次强刺激房地产，说白了就是救楼市。

早在2008年和2015年，国家就前后两次大规模出手，可以说效果非常显著，都引发了房价暴涨。

那么问题来了，为什么这一次却失败了呢？对此，我的结论就是6个字：时代背景大变。

先来看一下，前两次救楼市的背景是城镇化率远低于60%，背后是有大量的农村人口能够流入城市。

再加上当时我国实体经济备受压力，就需要新产业来扛大旗，于是就看中了房地产。

而当下背景却是城镇化率超过了65%，房价居高不下。

更为关键的是投资收益大幅减少，民众渐渐对买房失去了兴趣。

在这种情况下，就陷入了尴尬困境。虽然国家确实救了楼市，但效果并不好，否则70城房价下跌的城市数量就不会不断增加了。

这也是为什么我们觉得强刺激失败的重要原因之一。

如果说之前出台的救楼市措施，在很多人看来都是常规操作，早已司空见惯。那么近期住建部出台的这2项措施，则是眼前一亮。

一是下调房贷利率和首付比例；二是认房但不再认贷。

相比较之下，我认为这2项措施存在明显交集，如果一定要说哪个更重要的话，我认为后者更重要。

事实上，在买房的时候，核心问题就是房价。而“认房不认贷”无疑就是变相直指房价问题。

举个例子，同样贷款100万元，按照三十年期限还清，当房贷利率为4.5%时，每个月需要还贷约5000元，利息总和为82.4万元。

可是，如果房贷利率能下调到3.7%甚至更低，每个月就能少还贷约500元，利息也能减少16.7万元。

而这正是“认房不认贷”的魅力。

顾名思义，不认贷的全称是“不计算贷款记录”，也就是说只要你还清了现有贷款，同时名下没有房产，再次买房就依然还是首套房。

对于这点，我认为住建部一针见血，直接针对改善置换人群，以及需要换工作的潜在购房人群。

而这或许也提示了我们，随着时代环境的变化，在新规下，在房地产领域受益的人群也在更替变化。

结合以上信息，我们就不难发现，受益的并非是投资客，而是纯自住的普通购房者，如果我们再细分一下，大致可以分成2类人。

第一是迫切要买房的刚需族。先问大家一个问题，你觉得什么样的购房者才叫刚需族？我的看法是实实在在需要买房的人。

但是截至当下，选择观望的人群比例居高不下。有数据为证，在对全国187个城市为样本的统计中，达到62.08%的购房者都表示推迟甚至取消买房计划。

毫无疑问，反过来说，对于迫切要买房的人来说，意义就完全不同了。

他们当中不少人资金紧张，能省一分是一分，而不论是贷款利率下调还是不认贷，都无疑能变相省钱，他们自然就能从中受益。

第二是资金紧张的改善置业族。虽然很多人置换成了大房子，但实际上路程并不简单。

他们往往要先卖掉小房子，才能重新置换。在这种情况下，新规对他们来说，无疑是妥妥的利好消息。

正如上文所说，在不认贷之后，只要还清了名下贷款，再次买房就依然是首套房。

毫无疑问就能省掉不少钱，自然就能从中受益。

综上所述，其实从买房角度来说，超过90%都是细节问题，比如首付、贷款、限购、限售等等方面。

对于我们购房者来说，就更要未雨绸缪，立足自身，才能真正买到适合自己的房子。

对此，你怎么看呢？

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