人们对物业管理服务不满，物业费的不透明、不清白是极其重要的因素。

一方面物业费（尤其是前期物业）虚高得离谱，另一方面许多小区物业费收缴率低得惨不忍睹，导致这一奇葩乱象的源头，可能还是我们的制度设计方面不完善所致。

现行规章关于物业费的规定，粗糙且不利于业主

首先来看看2018年版《物业管理条例》，第41条， 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第42条明确了监督部门，第64条专门对业主逾期不交纳物业费2个追缴措施（具体条款这里就不摘录了）。

就这么3条，定价机制、评价机制的模糊和缺失，对于业主的权益难以保障，旗帜鲜明地保障了物企的收费权力，而给不法企业胡作非为实在是太多的漏洞和机会了。

《民法典》的第944条、945的规定与上述条例内容和意思大致差不多。

而作为部门规章的《物业服务收费管理办法》，在第5条提出了原则意见， 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第6条明确 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。第7条、第8条分别规定了实行政府指导价和市场调节价的定价意见。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

现行规定存在的主要问题

从上述条文可以看出，现行的规章关于物业费的规定，确实有需要完善的地方。

首先，物业费定价机制不健全。成本核算和计价是非常现实且严肃的事情，而且具有不确定性。如果成本项目不明确，服务标准不明确，计费就不可能合理。尤其是业主参与度低，更失“双方约定”的公允公平。这就导致全国千千万万的小区，初始物业费的价格，普遍存在虚高现象。这从去年以来，许多地方物业费的降价潮得到充分证明（这多年过去了，一些物企宁可降价30%也要护盘，可见当年的价格虚高程度有多大）。

其次，物业服务质量评价机制不健全。俗话说，花多少钱买多少东西。物业服务的道理也应该是一样的，提供什么样的服务，就收什么价格的物业费。然而，现实是缺少一把衡量服务质量的尺子，普遍存在与收费标准不匹配的小区服务。更有 部分物业服务企业收费高但服务质量差，业主缺乏有效的监督和评价机制。

当然，也有监督措施不到位的问题，有业主维权的途径和方式问题，特别是对物业企业违反合同、违反规章的处置问题等。

完善物业费规定的2点建议

物业费问题，是当前住宅小区物业矛盾纠纷的核心问题。因此，建议此次国家《物业管理条例》的修订，一定要在物业费方面出实招，不要大而化之。

一是完善物业费定价机制。 建立健全公开透明的物业费定价机制，把“双方约定”这件事做实，鼓励业主参与定价过程，充分听取业主意见，确保物业费定价合理、公开、透明。

二是建立物业服务质量评价体系。 建立健全物业服务质量评价体系，定期对物业服务企业进行考核评价，并将评价结果与收费标准挂钩，不能稀里糊涂，让业主消费得明明白白，促进小区物业服务。