以往的降价往往只是外围区域的刚需盘，但是这次降价不同以往，这次范围更广、楼盘更多，似乎没有楼盘可以逃过不降价的宿命。

大概从6月份左右，济南楼市转头急下，在这波降价潮中，天桥北湖金地明湖樾、科技城三发和岳府、张马屯中建蔚蓝之城、盛福中建星光城市、绿城张马屯雪山双盘、农科院山钢锦程园、药山海信九麓府、南北康市中万科城、中信玖著......等等楼盘都赫然上榜，且部分楼盘的“猛降”更是苟延残喘的济南的楼市拖入更深的泥潭。什么时候可以止跌/好转，购房者的情绪不再那么悲观，很难说，这得看上边的政策，没政策难好转，当然政策也只是短期的刺激，长期看大部分城市的大部分房产长期依旧是不看好的。

这波的济南楼盘降价潮，更是将济南改善盘价格坚挺的信仰的打破了。先是去年底银丰玖玺城的降价，当然它是有理由的，毕竟高架要来了；后来论到了盛福，大华启辰低价入市、中建3期大幅降价，这个也有解释，毕竟这俩属于盛福“门槛”楼盘；可是没啥不利因素的的中建星光城市二期也降价了，这是济南普通改善的代表吧，可能没有降那么多，后来价格也恢复了，但是这消息带来的冲击是在短时间难以恢复的；再看科技城，保利珑誉的下等马高层居住公寓低价销售，三发和岳府的高层降了5000元，这也能给出解释，保利珑誉降的是居住公寓，三发是高层且市场对三发开发商也怀疑，但是中秋节的中信玖著的价格幅度确实让很多人万万没想到吧，毕竟楼盘整体品质还是可以的，位置在科技城楼盘中也属于好的，之前楼盘的降价多是刚需/刚改/普通改善/中高端改善的差房源，但是中信玖著可是中高端改善了，它的“特价房”也都是正常房源，据说因为某些原因价格又恢复原价了。

对于改善盘更糟的还是在后面，接下来9月底10月份要入市的改善楼盘太多了，比如高新保利云上璟誉/济高凤凰路壹号院，科技城悦澜山/尊御府，二环东保利金茂琅誉，洪楼城发兰亭府，莲花山绿城凤栖和鸣、围子山济高揽岳和苑、和谐中海天空之镜、大明湖东蓝城凤起历山，等等。这么多的项目集中的供应，而改善需求又没有增加（且因为卖二手房难，能买改善房的人是减少的），这就造成了阶段性供需的失衡，这些待入市的项目要想卖的好只能“低开”，让购房者感觉到实惠。而且如果没有比较大的政策刺激，这么多的项目同时在售，在售期间能做到“低开高走”也不太可能了，能做到价格稳定就是不容易。所以目前对于改善的态度就是：如果感觉价格实惠，钱又凑手且有自住改善需求，那就买，对于开发商操盘能力有怀疑的，可以观望等待。

济南这些改善房我长期是看好的，它们品质已经相对很好了，位置也相对OK，核心区能在开发的土地已经不多了。只是阶段性的集中供应让开发商比较“吃亏”，赶上了难卖的时候，当然这对改善购房者是有利的。

个人观点，仅供参考。