现在每个楼盘一套新成交，都是一个沉重的话题。但残酷的现实是，不知道这样的价格下探，还有多久才能反弹。

这几天，昔日万人摇神盘——扬子江金茂悦曝出一套新成交，这套房是C6组团首个成交，也就是最近一次推盘的房源，当初3.18万/㎡抢破头，如今2.62万/㎡悔断肠……

2.62万/㎡成交！

江核神盘卖出历史新低

这套房为低楼层，建面约89.69㎡，成交总价235万，折合单价约26202元/㎡。

这是C6组团的首套成交，同时也是扬子江金茂悦整个组团中，成交单价最低的一套。

要知道，2020年，C6组团的新房均价约31800元/㎡。网房上低楼层的价格，约3-3.1万/㎡，总价约270-280万。

对比之下，这套房卖出约26202元/㎡的价格，亏了约3936-5000元/㎡，总价亏约35-44万。

算上买房3年多的利息、税费、办证等费用，只会亏更多……

遥想当年，C6组团分2批次上市，首付7成涨到8成，开盘现场验资，超万人陪跑，严格、火热程度恍如隔世：

第一批次，是2020年6月份，推出176套房，首付7成起，吸引了9722组买房人报名，中签率约1.8%，当天全部卖光！

第二批次，是2022年9月，推出剩余的204套房，首付涨到8成起，吸引了3490组买房人报名，中签率约5.8%，最后一套房被280号选走，再次卖光！

目前，扬子江金茂悦还剩C4地块4栋楼待加推，上市计划未知。

江核跌下神坛

稍有犹豫，亏出几十万！

江核新房前期火热的原因，是很多人对江北核心区的期待，以及当时巨大的倒挂价差。

2020年6月份，江核的二手房成交价已经逼近5万/㎡。

相比起3.18万/㎡的新房价格，倒挂约1.7万/㎡，确实太吸引人。

反观现在，市场下行，江核的大部分楼盘一跌再跌，跑得快的还能少亏点，跑得慢的，首付都快亏没了。

江与城，建面约110多平三房，近1年时间亏约7225元/㎡，总价亏约80万↓

绿地海悦，建面约96㎡户型，2个月时间就缩水3109元/㎡↓

正荣润锦城，建面约80多平三房，1年时间缩水近9000元/㎡，总价亏约79万↓

当然，能够套现已经不错了。现在，江核还有超千套二手房着急出售，其中很多房源挂牌时间都超1年了……没能脱手的房东，比比皆是。

所以，我们需要两面去看待问题。一方面，如此低价出手的的确确是亏本，但另一方面，及时止损，套现离场也不是一个坏选择。

三项重要数据曝光

定调未来楼市走向……

当然，房价的回调不止发生在江核，全南京很多板块、很多项目都在经历。

并且随着降价层面扩大，哪怕是一直居于顶部的仁恒江湾城，也无法例外。近期湾3就有一套房成交价跌到5万/㎡，比起2年前的7.3万/㎡，亏了316万！亏损的钱，都能买套地段不错的品质小三房了。

宏观上，今天国家统计局发布了不少地产相关数据，总结一个字：跌。

人口增长趋势放慢，2023年年末全国（内地）人口140967万人，比上年末减少208万人。

这是继2022年出现了60年来首次人口下降85万人后的，再次下降。人口这个因素想作用到楼市上来，还需要相当长一段周期，目前的涨跌其实根本上跟人口增减关系不大，但这个指数却左右着很多人对于未来的预期。

再有就是房地产市场数据，2023年房地产开发投资110913亿，同比下降9.6%；商品房销售面积111735亿，同比下降8.5%；商品房销售额116622亿，同比下降6.5%、房地产开发企业到位资金127459亿，同比下降13.6%。

房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.36。（通常情况下，国房景气指数100点是最适合的景气水平，95-105为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平）

其中，房地产销售额，从2021年的18万亿，2022年的13万亿，如今跌落到11万亿，创7年来的新低。

最后是70城房价，《2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，12月南京新房价格环比下跌1.2%、同比下跌3.1%，二手房价格环比下跌1.1%，同比下跌6.1%。

这是自2023年5月开始，南京新房连续第8个月房价数据下跌，二手房连续下跌的第9个月。

很多人关心，2024年能不能反弹？可能春暖花开，金三银四的情况能比春节前好一些，但持续性可能不太行。而且即便是补涨，也是仅限部分楼盘，“部分板块”都不太可能。因为前几年因为限价、操盘手水平等各种原因，导致一些品质不好的房子也被买单了，板块好不好不能直接决定涨跌了，需要板块+产品两手抓，才能立于不败之地。

为什么这么说？

1、宏观调控的边际效应逐渐显现

我们不难猜测，2024年的政策还会持续放松，但随着政策叠加，调控的影响力或将越来越小，楼市或将越来越趋于市场化。

2、供求关系还未出现扭转迹象

前几年，楼市非常火爆、坚挺，根本上是供不应求。但这个巨大的需求量里，有很大比例是投资需求，现在这个需求一下子抽走了，直接就变供过于求了。

但时代一旦过去，就很难往回走了。属于地产的红利期已经翻篇，想回过头重来基本不可能了。也就是说，想要再调动巨大的投资型需求很难了，况且在收入预期下降的压制下，原本的自住购买力也在缩减。

总体而言，房地产行业面对的不仅仅是简单的周期问题，整体的供给量太大，需求量却跟不上，使得价格不得不降。在库存积压的影响下，房价重涨需要更多的时间。

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