昨天是愚人节，房地产有个大新闻：

4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。以此进一步激活二手住房市场，支持群众“卖旧买新、以旧换新”等改善性住房需求，促进郑州市房地产市场供需匹配。

《方案》表示，2024年全年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中，通过郑州城市发展集团有限公司(以下简称“城发集团”)收购，在《方案》试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套;通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。

楼市经过几十年的高速发展，市场至于是真进入理性时代，历经多年市场起伏，当下市场上购房者在各种讯息的熏陶下也都已经成了楼市的老司机。甚至可以说现在市场已经进入了绝对的“买方”市场。

动辄开始出现一个小区几十套二手房挂牌，谁想卖掉，只能“拼跌”。

不论是大城市还是小城市，现在市场都遇到了一个非常非常棘手的大问题---卖不掉二手房！

郑州这个以旧换新并不算是大新闻，全国已经很多城市落地了各种花样的以旧换新，只是这次郑州要投入1万套，这个量的确很大。

那么首先看看郑州最近房地产市场咋样：

1：2月份数据，郑州楼市已经出台多轮政策

郑州全市商品房销售4455套（间），销售面积43.6万平方米，销售均价9495元/平

方米；其中商品住宅销售2663套，销售面积31.08万平方米，销售均价10665元/平方米。非住宅销售1792套（间）,非住宅销售面积12.52万平方米，非住宅销售均价为6589元/平方米。

某平台郑州二手房挂牌数量是156788套。

从2023年开始，全国房价出现了全面下行，特别是二手房很多城市动辄挂牌10几万20几万套。某机构数据，不一定靠谱，“以价换量”等因素影响，百城二手房价继续下跌，2024年一季度，百城二手住宅价格累计下跌1.48%。

但二手房卖不动，价格跌，是当下全国很多城市的最大问题。

从房价数据看，2月延续了2023年下半年来持续的房价调整，整体看，全国70大城市基本全线下调，特别是二手房创纪录出现了连续9个月超过60城市下调。

2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。连续2个月出现了下调收窄的现象。

整体市场看，一线城市因为北京上海在12月/1月连续出台了稳楼市政策，整体市场表现有所企稳，跌幅收窄。预计3月份会出现部分城市轻微上涨的现象。

9月是全国房地产历史政策次数最多的一个月，单月房地产调控政策超过175次刷新历史记录。8月单月120次，10月继续政策90次的高位，1-10月累计房地产调控政策高达835次！

第二：以旧换新全国已经超过20个城市提出

部分城市推出了“以旧换新”政策！目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少20多城推出了“以旧换新”活动。

以旧换新这个事情其实非常简单，就是二手房业主自己已经没办法卖掉房子了，否则拿着现金直接买新房是最简单的交易流程。

这种情况下，政府推出一些政策，指望能加快这个流程。

从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在四种模式。

第一种：嘴上鼓励，政府发布一个政策，说鼓励你们干，让开发商、购房者、中介三方自己市场运作，购房者先选好商品房，然后卖二手房，如果几个月卖不掉，开发商要退定金。最早的淄博，以及后来的南京、南通这些都是这样。

这种所谓的以旧换新，完全属于地方政府闲的无聊，因为如果二手房能卖掉，就完全不用这么折腾。对于开发商来说，也面临巨大风险，3个月可能退房，为什么不卖给直接可以给首付的购房者？所以即使有开发商参与，基本拿出来的也都是卖不掉的房源，卖不掉的二手房+卖不掉的新房，这种所谓以旧换新实际就是为了出政策而出政策。

第二种：给点优惠，财政补贴。

浙江丽水参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”即二手房交易税费留存地方部分100%补贴。其中个人购买二手房的，交易税费补贴与购房补贴就高享受。在活动期间多套旧换新的，旧房就高补贴1套。

这种其实就是购房补贴，基本额度就是1-3%的契税范围，对于当下市场来说，实际房价已经动辄10-20%以上下跌的情况下，这个比例的补贴相当于毛毛雨，所以市场也基本没有影响。

第三种模式：鼓励开发商收购二手房！

浙江省海宁市发布房产新政，其中一条即鼓励房产“以旧换新”，2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。

这基本属于搞笑，二手房如果好卖，早卖出去了，开发商卖房是为了去库存，结果又收了一套卖不出去的二手房，本来找几个销售在售楼处就可以了，现在还要销售动不动去各小区卖二手房。

第四种模式：政府接盘，二手房转变成保障房

江苏省太仓市推出了一项旨在稳定楼市的新政策——商品房“以旧换新”。这一政策试行阶段主要由国资企业来负责，与其他城市采用的二手房中介和房企联手的“以旧换新”模式有所不同。

太仓市住建局工作人员介绍，该市试行的商品房“以旧换新”政策，是购房者将符合条件的普通商品住房按规定出售给指定的国资公司，然后购买国资公司指定的新建商品住房。与此同时，对于符合“以旧换新”政策的旧房，有一系列要求，包括建筑面积小于144平方米、只能置换一套新建商品住房、置换总价不得高于新房总价的60%等条件。此外，旧房要求具有独立不动产权，且产权清晰。

目前，首批次房源选房摇号置换签约工作已经完成，第一批签约“以旧换新”的居民大多住在老城区中的老小区，也有房龄相对较小的小区。首批推出的可供换购的新房源共涉及鼎盛华庭、洞庭分秀、晨曦雅苑等3个小区，都是市城发集团开发的新小区，3个小区都有住房成交。

这种交易模式首先只能地方国企干！

一方面，对‘以旧换新’的房源面积等方面都提出了要求；另一方面，换购的新房选择范围有限，主要为地方国企所开发项目，而同时能满足这些条件的房源及人群，数量都是有限的，而且在此限定范围内，需求与供应之间能否在一定时间形成有效匹配，是个问题。

再者，参与‘以旧换新’的重要平台为地方国企，对主体要求较高，整体看，这种所谓的以旧换新对于市场来说也存在巨大的后遗症。

1：二手房如何定价，同样基本都是原来业主肯定卖不出去的才会考虑以旧换新，而且价格肯定要比市场价格高，否则业主不会同意。那么国企以高于市场价买了二手房，涉嫌国有资产流失。

2：二手房收购以后如何处理，肯定是不能再卖了，太仓市针对这部分收购二手房房源将作为保障房，那么相比政府集中建设的保障房，出租房等，容易监管，这种散落在居民区的保障房将来如何监管不符合保障条件的出租居住？而且还涉及到分配公平等问题。

3：市场竞争公平性的问题，这种以旧换新只能国企参与，而且收购的二手房表面上是地方财政收购的，价格还高于市场价，相当于本来就在市场有优势地位的国企，用地方财政的钱，补贴自己，卖掉本来不好卖的房源。这对于市场上大量的私企不公平。

所以简单的总结一下，

一：二手房卖不动的确是今天楼市的大问题，

现在全国大部分城市房地产市场最严重的问题就是二手房抛盘量过大，房东之间互相价格踩踏导致二手房价格一路走低。二手房价格走低，进而影响到新房价格。

它直接影响了新房销售、经济发展，甚至由于二手房失去了流动性，导致人们更大幅度的降价，再次影响了市场。

实际二手房市场和新房市场本来就是割裂而有联系的市场，二手房不好卖，新房肯定也不好卖。

实际现在市场上，二手房滞销的原因还是不愿意割肉，这种情况下，愿意以旧换新的，基本都是不愿意降价的业主。

所以针对二手房卖不掉想办法，是政策必须考虑的事！

2：房地产市场现在是周期性问题

从全国看，大部分城市，松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

3：地方政府鼓励二手房交易可以财税减免上想办法。

国家队直接下场拉动二手房交易很难，因为每一套二手房的价格如何估算，高了涉嫌国有资产流失，低了业主肯定不卖，这种尴尬下，最好的办法依然是财税减免。

一二线城市针对二手房应该有更多的定向政策，包括契税减免，限购单独调整等。只有二手房活跃了，价格企稳了，新房才有成交。

期待今年不仅仅郑州，全国都应该针对二手房有有更多的政策，期望市场真正的平稳下来！