相比春节前，最近房地产各种好消息越来越多了，从全国看，热点一二线城市出现了小阳春“城传城”现象！

今天股市不太好，但房地产是其中最亮的仔，小作文来了，这次的内容明显更劲爆！

一线城市限购要动了！

今天早盘，A股地产股突然拉升。京投发展、滨江发展、华发股份等地产股集体发力，地产指数亦大幅拉升近2.5%。

3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，指出要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求。

国常会指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。

今天上午，市场流传出一则传闻：不久就会有地产相关文件出台，会全面聚焦两个方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推动融资协调机制落地。

不仅仅是一线城市，二线热点城市最近成交量也表现不错。小阳春来了是肯定的，但问题出现了，能持续多久，热度会多大？

首先：从2023年的小阳春数据看，全国楼市出现了普遍升温。

2023年的3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。

而目前2024年的3月，市场成交量恢复性上涨，但相比之前成交量依然处于调整过程中。以价换量是目前市场成交量上行的重要原因。

所以整体看，分化依然是市场主流趋势。小阳春有望持续到4月。往年的小阳春基本是从2月份启动，度过3、4月份，一直持续到5月份，逐渐到6-7月炎热天气逐渐成交下行。

其次：政策依然非常关键。

中原地产数据显示，3月1日至21日全港一手市场录得约2920宗成交，较2月份全月268宗大幅上升近10倍，预计3月全月新盘市场有望录得约4500宗成交，创下自1998年11月以来的新高。

从1月27日至2月7日，12天中国四大一线城市北京、上海、广州、深圳均出台放松住房限购的楼市新政。

1月广州限购区120㎡以上限购放开，且支持“租一买一”、“卖一买一”和不再限制商服类转让对象，率先开启一线城市政策放松序幕

1月30日上海外环外放松对于非沪籍单身人士购房限制。

2月6日北京通州双限政策放松。

2月7日深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制。

2月20日LPR5年期利率下调至3.95%。

内地政策力度不如香港，所以市场表现也不如香港明显。

今年的政府工作报告对房地产的表述是有效防范化解优质头部房企风险、支持刚性和改善性住房需求等。

其中表达的意思一目了然，那就是既要支持房地产行业的持续发展，满足居民对美好生活的追求，又要防范化解房地产领域的重大风险，避免出现系统性风险。

而如何“既要又要”，则需要执行层面来确定精准政策，在政策实施层面，表现为去年以来几次重要会议都重点提到的“房地产发展新模式”，有了更为具体的实施路径。

住建部部长倪虹在3月9日接受媒体采访时，从理念、机制和实施三个方面对“房地产发展新模式”有比较深入的阐述。

在理念上，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。

从政策的预期可以看到：今年的房地产市场稳定是压倒一切的。房地产稳，则经济就稳，金融稳，就业稳。稳市场，是今年房地产市场调控的第一目标。在这个指挥棒下，各城市将拥有更多的精准施策自主权。

市场短期如何看政策，小阳春的延续时间与政策强相关。

2024年的小阳春启动时间要晚于往年，目前看持续到4月是大概率事件，而且可以明确的是，不用跟风抢房，当下市场以价换量依然很普遍。一线城市基本成交集中刚需学区房和郊区县中低价二手房。

目前看，全国主要影响市场的政策是一线城市的限购和限贷，从政策宽松角度看，一线城市的限购松绑特别是郊区松绑已经成为定局。

整体看，过去支持小阳春的主要依赖学区房成交，但随着人口的变化，3月基本这部分需求已经消化，所以最近热度都进入平台期，但京沪深市场最大的问题基本都是二手房积压严重，新增购房需求有限，限购松绑。限贷松绑，对于市场的影响要明显更大，所以最近限购松绑的政策效果可以期待。

整体看当下市场已经可以更乐观一点了！限购、限贷政策最近会更给力一点。不可能只是轻微的个别区域5改3。