龙年第一个工作日终于还是到了，大家肯定还没适应上班，今天我们聊一聊，龙年的楼市，到底有没有小阳春。

其实在伟哥看来，不论是历史数据还是政策刺激，不论是北京还是全国热点城市楼市的小阳春，不是有没有的问题，而是多大、多久的问题。一定会来，这一点肯定没有悬念。

首先，小阳春是肯定肯定会有！

因为小阳春是惯例，是2014年以来连续多年不变的传统。

每年3月“楼市小阳春”出现的原因其实有3点，一是由于上年冬季不便外出，春节假期，诸行歇业，人们赋闲在家，购房需求被人为压抑，然后在春节后释放了出来，当然也有很多年轻人有了年终奖或者回老家几个钱包凑够了首付；

二是各种金融或楼市调控政策的影响。

第三个最重要的原因是学区房的交易热，从2014年开始，就近入学成为市场主流，一般都在5月前落户当年就可以在买的房子学区就学，这就导致一批最急着买房的家长忽视了价格，拉动了3月4月市场成交。

所以小阳春就像太阳东升西落，冬去春来一样。以北京为例：最近半年，北京经历过3次大力度的政策，9月的认房不认贷，12月的首付降低，2月6日，北京调整优化通州区商品住房销售政策。

其次：小阳春的热度会如何？

中国历史第一次出现房贷存量减少。

按照央行披露的数据，2023年，我国的个人住房贷款余额出现了历史上的首次下降。越来越多的普通民众不再愿意贷款买房，也意味着中国房地产狂飙时代的终结。

贷款买房这件事情，在中国其实只有20多年的历史。1998年之前，中国还处于福利分房的时代，那个时候的中国人还没有贷款买房的概念。1998年，中国停止福利分房，实行住房商品化，个人开始要靠自己的力量去买房。也正是从那个时候开始，个人贷款买房开始进入中国。

数据显示，截至2023年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低2.5个百分点。其中，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点；个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。

各种分析原因很多，但出现房贷余额这么快的同比减少，除了房地产市场的确明显冷却成交量下降外，房贷减少的一个很重要原因是经营贷置换了大量的房贷。

政策已经非常宽松了，小阳春也肯定会有，但是2024年的小阳春热度会如何？

1月单月北京二手房住宅网签12444套，成交量相比2023年12月的12963套有轻微的下调，市场也已经连续3个月维持在1.2万套左右，12月的政策影响已经基本过去。在12月14日政策后，市场整体春节只比10月上涨了20%。

从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，过了4月需求就会下降。2023年小阳春很大程度是学区房和前期积压的需求释放。

但当下市场存量需求已经多次消化，9月认房不认贷政策，只影响了部分改善需求入市，但对于换房家庭来说，必须卖掉二手房才能置换，当下二手房挂牌房源依然处于高位，整体中低端房源出现了滞销现象。

随着出生人口的变化，学区房需求的高峰已经过去，预计小阳春的热度也会降低，特别是购买学区房的家庭也需要卖掉一套老旧二手房，现在很难完全交易。

第三：学区房的热度将越来越低。

过去十年，不论是北京还是上海广州深圳，包括南京杭州等二线城市，楼市上行的领头羊都是学区房。但随着2023年多年来最多的一波入学高峰后，未来入学人口锐减对学区房的推动影响已经明显减弱了。

每年买学区房的家庭主要构成是三部分，当年入学+当年幼儿园入学+当年出生。除了少数今年就要上学的会抢一波高性价比房源外，现在看，学区房的需求已经开启大幅度下降。这导致过去拉动楼市向上的力量变成了负作用。

所以最近市场会看到部分非核心学区房的价格调整幅度超过市场平均水平。

第四：最后简单的总结一下

小阳春最近肯定会有，但按照学区房的平均成交情况，大概只有去年的75%。所以目前看，2024年3-4月的成交量可能也只有2023年的75-80%。

如果最近在限购等政策方面没有超预期调整，2024年的小阳春热度很可能不会太高。整体看，当下购房者入市谨慎，房源价格以下调为主，这种情况下，市场信心的恢复需要更多的政策出台。

最近中介的挂牌量已经失真，实际一直高位，很多房源被人为隐藏或者不接挂牌了。这导致龙年小阳春价格是不太可能涨的。

一线城市包括广州/上海/北京/深圳/在春节前密集发布政策，就是为了给你春节回家考虑和准备的时间。相比2023年和2022年/2021年，当时楼市出现了明显的一波小阳春，2024年的小阳春注定是纠结的，有政策加码可能就会窗口期长一点。

2022年3月伟哥就卖了一套房，对于想换房的人来说，小阳春肯定是卖房的好时机，毕竟如果房子有瑕疵，比较老或者比较偏，平时可能无人问津。

当下最多买房人来说，我觉得还是值得看看房了，很多不错的房源比2022年初已经跌了30%了。当然如果不是小孩最近2年要上学必须买，学区房特别是不是最顶级的学区房千万还是别看了。