周末上海又发楼市松绑政策了，今天，1月13日，上海2区，青浦和奉贤两个位置较偏的区，同日宣布放松限购，社保3年可购房。部分区域单身也可以购房了。

原来非上海户籍的，需要交满5年社保，还得是结婚后，才能买1套。按照新细则，在人才购房区域范围内，非沪籍满足一定条件后社保或者个税满三年即可购房，同时单身不再限购。

进入1月后，楼市也将进入传统的淡季，从维持热度的可持续效应角度，降低首付后也需要有进一步的跟进举措，来维系政策热度和继续提振市场信心。特别是之前的各种政策都是指望现在市场的改善需求继续加杠杆，但这些改善需求都需要卖一套房换房，结果二手房卖不掉，导致本来以为力度非常大的政策，市场影响不大。

限购是针对新增需求的政策。奉贤青浦此次率先针对人才定向放松限购条件，社保5改3和放开单身限购的做法与此前金山的做法完全一致，具有明显的政策延续性。即：从外围区域入手，先行试点并逐步扩大影响范围。预计今明两天嘉定、松江乃至宝山都很可能会迅速跟进。

全国楼市政策核心肯定是看北京/上海/深圳，其他广州等城市早已经调整了限购。按照正常都是深圳先松绑政策，但上海这一次在限购方面领先了深圳，后续可以期待：春节前，北京和深圳大概率会微调限购。

当然政策的方向肯定不可能是全面取消，大概率是远郊区先试点，而且也肯定不是全面取消，只是针对之前的限购政策5年可能调整称3年，逐渐试探。

那么北京的限购会如何动？影响会有多大？

京籍家庭买房

购房条件

1、已婚京籍家庭(除通州外)：无房的可购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套。

2、单身京籍家庭(包括未婚、离异、丧偶家庭)：在京无房的，可购买1套住房。

3、想在通州买房的京籍家庭，符合本市限购政策的前提下，还需要满足下列条件之一，可在通州购买一套住房。

非京籍家庭买房

购房条件

在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房。

若想在通州区购买房屋，还必须符合近3年在通州连续缴纳社保或个税的要求。

那么北京到底什么区域会调整限购，调整对市场有什么影响？

首先：最近市场热度的确不高。

12月单月北京二手房住宅网签12963套，全年155432套整体看，超过了2022年的14.1万套，12月单月数据整体平稳，和新政前11月的12545套基本持平。

整体看，2023年10-12月市场持续下行，特别是12月上半月整体市场出现了明显的价格调整，这种情况下，12月14日出台的政策止住了市场下行。整体看，实际12月市场成交和9月实际成交基本差不多，因为部分政策需要1月才落地执行，所以部分网签数据会滞后体现在1月份。

北京12月新政影响市场实际成交上涨了20%左右，虽然不如9月份的上涨40%，但网签数据滞后，所以预计2024年1月份的网签数据依然会在12月基础上有所冲高。

从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，过了4月需求就会下降。2023年小阳春很大程度是学区房和前期积压的需求释放，所以2024年同样市场高点也很可能出现在3-4月份，预计1月在1.2-1.3万套左右，2月春节影响后，3月市场有望再次超过1.5万套。

9月认房不认贷政策，只影响了部分改善需求入市，但对于换房家庭来说，必须卖掉二手房才能置换，当下二手房挂牌房源已经接近17万套，整体中低端房源出现了滞销现象。

12月新政策依然主要影响的是存量需求，所以虽然力度超过了9月，但目前看，影响购房数量低于9月份。2023年全年北京二手房成交15.5万套，整体看，每年春节前后北京市场会出现一波小阳春行情，预计2024年小阳春的热度将低于2023年。

其次：北京松绑什么区域限购影响大？

整体看，北京市场肯定不会一步到位大幅度调整限购政策，那么那些区县会和上海一样微调限购，首选当然是成交最少的，延庆/平谷//密云/怀柔，其次是通州和房山。

以2023年12月北京二手房市场成交区域分布看通州与房山占全市的成交比例基本在6%左右。

新建住宅看，北京成交热点集中在大兴/顺义/房山/昌平。

很简单，北京房地产市场明显分成了3个阶层：

延庆/平谷//密云/怀柔这属于和北京主体市场基本没有关系的远郊区县。门头沟曾经接近进入房山、大兴等主流郊区市场，但最近成交量持续下行。

大兴（亦庄）/顺义/房山/昌平，这几个区域是北京新建住宅的绝对主战场。

朝阳海淀东西称及丰台石景山，这几个区域目前看，不太可能松绑限购。

目前北京房地产依然是全国最严格执行限制性政策的城市，但是整体趋势，也是在不断取消限制性政策，未来还会持续利好。

所以从未来的政策趋势看，限购松绑是100%的必然，但如果只调整延庆密云这些区域限购，对于北京的主流市场基本没有影响，这些区域本身没有人口流入，同时因为都处于生态涵养区，这些区域大部分是养老文旅需求。

市场的核心起码要看到房山、大兴等区域开始调整限购。这些区域很可能针对一些特殊房源比如大户型等调整限购政策。

市场还关注通州会不会松绑双限政策：

2017年北京出台新一版城市规划以后，北京的城市发展其实就已经确定了一个最明显的原则：那就是严控人口增量，疏解人口存量。甚至北京在落实城市总规的时候，还多次强调要“减量发展”。所以北京才会在新版城市总规中，推出“一核双翼”的疏解格局，分别打造了雄安新区和北京城市副中心两个“非首都功能承载区”。

整体看，北京肯定会和上海一样微调限购政策，但影响和力度都不会超过上海，北京控制人口的决心更大，大概率还是针对社保年限等政策出现微调。而且短期内五环以内松绑限购的概率是0%。

市场更多应该关注房山会不会微调限购+通州会不会调整双限，对于市场来说，很可能会叠加最近买房上学的需求一起拉动2024年出现3月份的小阳春。