文/谢逸枫

目前全国房地产正在筑底、寻底，离市场触底回升需要时间，保守的判断是中国房地产市场迎来二次探底。为避免房地产崩塌，楼市宽松政策加码，新一轮大救市已经启动。因此，短期内房地产波动不可避免，中长期市场将回复苏回暖。

中国房地产市场迎来二次探底的根据，是房地产市场前2022年前七月数据暴跌，土地市场寒冷，房企债务风险蔓延，房企融资、销售回款两端未实质性复苏回暖。最关键的是房地产政策没有全国性救市，地方救市效果有限，尽管部委有政策支持保交房，却杯水车薪，难以力挽狂澜。

国家部委的房企保交楼的大招不断放出，专项借款、房地产基金、人民币债券的中债信用（中债担保的中期票据、信用保护）、公司债、私募债券、小公募债、棚改专项债安置、AMC接盘、国企央企接盘、并购贷并购票据、棚改安置货币化、房票。

值得注意的是由于部委的房企保交楼的政策大招，在规模、范围、力度有限，条件苛刻，很多无法落地。而地方政策的调整在国家没有明确政策全面放松的指导下，挤牙膏式的政策放松，根本无法阻挡房地产持续下降、形势恶化的凶猛势头。

2022年5月，引导5年期以上LPR大幅下行15个基点、调整差别化住房信贷政策等。8月15日，公开市场操作7天期逆回购和MLF（中期借贷便利）利率均降低10个基点。8月22日，1年期LPR下行5个基点，5年期以上LPR更是大幅下行15个基点。这些操作都有利于降低企业综合融资成本。

8月22日，央行召开部分金融机构座谈会，分析研究当前货币信贷形势，部署推进当前和下一阶段货币信贷工作。这是自去年8月以来，央行召开的第四次货币信贷形势分析座谈会，前三次分别于2021年8月23日、2021年12月16日、2022年5月23日召开。

房地产行业是当前备受关注的重点行业，在国民经济中有着重要作用。8月22日央行会议强调，要保障房地产合理融资需求。这是央行2022年下半年工作会议召开以来，央行针对房地产市场的又一次公开表态。8月24日国常会的允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

8月15日，国家统计部门表示，今年以来，房地产市场整体上呈现下行态势，房地产投资也有所下降，可能对相关的消费也产生了一些影响。房地产运行大家都比较关注，总的看，房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广，对经济增长和社会民生影响较大。

今年以来，各地坚持房住不炒，因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，出台多项稳定房地产市场政策，房地产市场总体下行态势趋缓。尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。

总的看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。

2022年下半年已开启，全国楼市处于艰难寻底、探底之中，且下行态势严峻，根据目前的政策与市场趋势看，短期房地产无法触都底、见底，局部城市的楼市回升，无法掩盖房地产市场下行周期的发展，这轮房地产下降周期在2021年7月已经开始。

按照以下的国家统计数据显示，前7月全国房地产数据依然是负增长，意味着市场离触底尚早，信心未恢复，楼市继续探底。预计强有力的政策，后面会不断地增强。量价的跌幅已经超过1998年、2004年、2008年、2011年、2014年、2020年同期的纪录，说明房地产探底尚未结束。

按照前7月全国房地产市场数据显示，同比跌幅扩大。投资下降6.4.%、施工面积下降3.7%、新开工面积下降36.1%%、竣工面积下降23.2%、销售面积下降23.1%、销售额下降28.8%、土地购置面积下降48.1%、土地购置款43.0%、到位资金下降25.4%、国房景气指数95.26。

前7月全国楼市指标进入负增长。其中投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售额、土地购置面积、土地购置款、到位资金、国房景气指数的数据跌幅超预期。地价涨幅大跌，土地成交均价6319元/平方米，同比上涨9.9%（36.93%），库存上升7.5%（跌幅收窄）。

值得注意的是货币宽松有限、政策放松力不大、信贷传导比较差，住房消费没有激活，加上去年同期基数高、疫情的影响，政策错过最好救市时机，还有房地产持续的下降，市场缺乏信心。目前房地产核心指标持续下降，处于筑底阶段，下行态势趋缓，后期市场有望逐步企稳。

其一是投资端：单月投资额连续4个月下降，预计全年先低后高。

前7月全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%。其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。办公楼投资3035亿元，下降10.3%。商业营业用房投资6408亿元，下降10.2%。前7月全国房地产投资增速继续下行，跌幅较上月扩大1%。

从目前情况来看，政策利好体现在销售层面还尚需时日，传导至开发投资将会更晚。开发投资持续下降有3个重要原因，其一是投资信心严重不足，既有对目前市场去化难、资金短缺，债务高企的压力，也有对未来经济低迷，市场继续深度下行的担忧。

其二是开发企业在去杠杆的背景下，首要任务是保交楼，保生存，无力扩大投资。资金紧张导致民营房企无力参与公开市场拿地的情况下，当前行业投资中央企、国企占主导地位，且投资量难以填补民企留下的缺口。

其三是由于民营房企信用降低，上下游企业供货和施工也明显放缓或停滞，开发投资进一步下滑。要提振行业投资，亟需系统化细化政策，更加坚决有力的清除地方行政性限制政策，明确市场化导向，恢复企业信心，从而恢复经营，扩大投资。

单月看，7月全国房地产开发投资11148亿元，环比下降31.1%，同比下降12.3%，同比跌幅较上月扩大2.9%，这是开发投资累计跌幅继续扩大的原因。当前国内经济恢复基础尚不牢固，房地产投资下行是固定资产投资增速下降的一个重要因素，需要房地产投资形成对整体经济的稳定作用，至少不是向下牵动。

物业类别投资上看，住宅投资跌幅最小，各物业类型投资跌幅均较上月继续扩大。住宅投资占总投资比重为75.8%，与上月持平。从地区来看，中部地区同比跌幅最小，东北地区跌幅最大。投资规模上，东部地区高于其他三区域的总和，占总投资比重为54.0%，份额较上月提高0.1个%。

房地产投资规模处于收窄、探底、筑底阶段，主要原因是当前整体市场建安施工和土拓投资处于历史低位。尽管各级政府持续不断的推出救市政策，一方面国家层面尚未有具体实操政策出台，另一方面各地方政府所出政策难缓解房企当前面临的困境。

保交楼和停工项目复工的动作对建安投资有向好支撑，由于增量占比较低不足以对整体开发投资产生有力支撑。土拓投资和建安投资难以支撑开发投资如期回升。当前全国房地产投资在土拓和建安投资均无法形成有力支撑，将维持低位，明年有望转正。

其二是供应端，商品房新开工面积连下降一年1个月，预计全年先低后高。

前7月房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%。其中，住宅施工面积607029万平方米，下降3.8%。办公楼施工面积33664万平方米，同比下降3.3%。商业营业用房施工面积77015万平方米，同比下降9.0%。

前7月房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%。其中，住宅新开工面积55919万平方米，下降36.8%。办公楼新开工面积1904万平方米，同比下降35.4%。商业营业用房新开工5205万平方米，同比下降37.5%。

7月，房屋新开工同比跌幅持续下探，下跌周期已超过一年.按照目前态势，明年下半年开始可能出现新建商品房供应缺口。单月数据看，7月销售回款下降，同时部分房企处于偿债高峰，投资开工动力不足。7月全国商品房新开工面积9644万平方，同比继续大跌，6月、7月均超45%。

前7月房屋竣工面积32028万平方米，下降23.3%。其中，住宅竣工面积23279万平方米，下降22.7%。办公楼竣工面积952万平方米，同比下降36.2%。商业营业用房竣工面积2674万平方米，同比下降30.2%。

单月看，7月房地产开发企业房屋施工、竣工和新开工分别同比下降44%、36%和45%。值得注意的是，房屋施工和竣工面积同比降幅较6月分别收窄了3.8%和4.7%。房屋新开工面积规模继续下降、降幅继续扩大。7月共计为9644万平方米，环比降35%、较5月下降19%。

规模上为2022年年内次低，不足1亿平方米仅高于4月，同比上降幅继续扩大，同比降幅和累计同比降幅分别较上月扩大了0.3%和1.7%。在当前房企普遍“以销定产”的思路下普遍缩减房屋新开工方面的建安投资以确保“保交付”。

相反房屋施工和竣工面积则有进一步向好表现。虽二者7月规模上分别环比下降，但同比来看二者同比降幅分别较6月收窄3.8%和4.7%。大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳。7月多个地方政府进一步跟进了“停工”项目复工和保交楼政策，“一对一”助企政策。

值得注意的是前7月全国房屋施工面积、新开工面积、竣工面积三个不同阶段规模指标均创史低，增速大降的主要原因在于疫情管控、保交楼措施作用小、销售回款缓慢、市场信心缺乏极大影响了项目施工强度，加上去年高基数的因素。此外由于房地产业和建筑业信心受挫。

其三是土地端：土地购置面积连续下降一年2个月，预计全年先低后高。

前7月房地产开发企业土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%。土地成交价款2918亿元，下降43%。二者降幅分别较1-6月收窄0.2%和3.3%。土地成交均价6319元/平方米，上涨9.9%。前7月土地市场成交量价保持大幅下跌，土地成交价款跌幅较上月略有收窄。

表现在土地价格上，同比涨幅较上月提升6.1%。7月热点城市一批优质地块集中入市成交，一定程度上拉升了全国整体土地成交均价。这些城市拿地政策持续宽松、供应规模收缩、优质地块供应增加。受制于资金短缺、经营压力，土地市场依旧是央企、国企占主导地位。

单月看，7月土地购置面积和土地成交价款分别为918万平方米和875亿元，环比分别下降26%和上涨34%。7月重点城市二轮集中供地进入后半程，土地市场成交体量出现环比回落，市场热度指标亦稍有下滑，南京、重庆、长沙溢价率均不及上轮，无锡平均溢价率也在低位徘徊。

其四是需求端：商品房销售面积连续一年下跌，跌幅扩大。预计全年先冷后热、先抑后扬。

前7月全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。办公楼销售面积1838万平方米，同比增长9.7%。商业营业用房销售面积4750万平方米，同比增长6.2%。

商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。办公楼销售额2480亿元，同比增长3.1%。商业营业用房销售额4772亿元，同比下降2.0%。前7月全国商品房销售面积、商品房销售额二者同比降幅较1-6月分别扩大0.8%和收窄0.1%。

新建商品房市场销售面跌幅略有扩大，销售金额跌幅微弱收窄，总体下行态势趋缓，整体处于筑底阶段。房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广，对经济增长和社会民生影响较大。目前部分地区出现的项目交付问题，叠加债务危机和疫情散发多发冲击等因素，行业仍面临较大风险。

单月看，7月销售面积9255万平方米，环比减少49.1%，同比减少28.9%。销售金额9691亿元，环比减少45.4%，同比减少28.2%。房企上半年销售冲刺任务结束，7月商品房入市节奏放缓，销售量季节性回落，两项指标同比跌幅再次扩大在预期之中。

目前行业仍在艰难复苏过程中，随着各项利好政策效果显现，市场有望逐步企稳。7月商品房销售规模在年中高增后回落。单7月全国商品房分别销售面积9255万平方米和销售额9691亿元，环比下降均超四成，较5月分别下降16%和8%。同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10%和7%。

值得注意的是7月商品房销售面积同比降幅较5月收窄了3%，这仅是由于2021年同期7月销售面积低于5月。从规模上来看7月较5月进一步下降，2022年年内仅高于4月。因此年中冲量后7月全国商品房销售表现热度再降，短期呈后继乏力。

受近期房地产交付风险影响，居民购房信心再度下挫。央行数据显示，7月居民部门中长期贷款新增1486亿元，仅为去年同期的37%。这与房地产销售端回落相互印证。7月，新建商品房销售价格同比下跌28.9%，比6月份（跌幅18.3%）扩大10.6%。除一线城市房价韧性较强，二三线城市房价整体出现下行，这表明行业企稳时刻未到来。

分类物业销售看，表现各异住宅市场量价齐跌，但销售金额跌幅较上月有所收窄。办公楼两项指标保持上涨、涨幅收窄。商业营业用房，量涨价跌，其中销售金额由涨转跌。从各地区销售情况看，商品房销售面积和金额同比均处于负增长区域。

其中东北地区跌幅最大。东部和东北地区两项指标跌幅均较上月收窄，中部和西部地区跌幅继续扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为39.8%、56.4%，份额较上月提升0.4个和0.7%。毫无疑问，地区、城市、城市内部、房企之间分化严重。

其五是去化端：住宅库存同比连续8个月上升，商业营业用房同比连续11个月下降。

7月末，商品房待售面积54655万平方米，比上月末减少129万平方米。其中，住宅待售面积2.6092亿平方米，同比增长14.1%，减少162万平方米，办公楼待售面积3905万平方米，同比增长5.1%，增加24万平方米，商业营业用房待售面积1.2352亿平方米，下降3.5%，减少13万平方米。

7月末，商品房库存连续五个月减少，较去年同期仍有的7.5%增长，主要增长点为住宅待售面积，同比上涨14.1%。办公楼待售面积，同比上涨5.1%。商业营业用房持续下跌，同比减少3.5%。

其六是价格端：房价连续7个月下跌。

根据全国商品房销售面积、商品房销售金额计算来看，7月商品房销售均价上升至10471元/平方米，环比上涨7%，同比上涨1%。值得注意的是7月为2022年商品房销售均价首次回升至万元以上。70城市商品住宅销售价格来看，一线城市价格环比微涨，二三线城市楼市依旧处于量价齐跌状态。

按照国家统计部门数据显示，房价呈现跌幅收窄趋势不变，2022年前7月全国商品平均价9691元/平方米，同比10470元/平方米，下降7.4%，跌幅收窄1.2%。2022年上半年全国商品平均价9586元/平方米，同比下降8.6%，跌幅收窄1.7%。

前5月全国商品房平均价9527元/平方米，同比10625元/平方米跌幅为10.3%，比前4月同比下跌10.8%，跌幅收窄0.5%。前4月9502元/平方米，同比下跌10.8%，比一季度（1-3月9552元/平方米）同比下跌10.3%，跌幅扩大0.5%。

单月看，全国商品房价环比连续4个月上涨，房价首次破万元。7月10471元/㎡，环比上涨6.86%。6月9752元/㎡，同比下跌3%，环比上涨1.4%。5月9615元/㎡，同比下跌8.65%，环比上涨3%。4月9325 元/㎡，同比下跌12.45%，环比上涨0.7%。要使房价由负增长转入正增长，预计需要9个月-12月。

2022年前7月住宅平均价10036元/平方米，同比10678元/平方米，下降6.0%，跌幅收窄5.05%，环比上涨1.0%。2022年上半年全国住宅平均价9935元/平方米，同比跌幅为11.05%，同比跌幅收窄。前5月9519元/平方米，同比跌幅为11.9%、前4月9859元/平方米，同比下跌9.06%。

单月看，全国商品住宅房价环比连涨3个月，连续2个月破万元。7月全国住宅平均价为10766元/平方米，环比上涨5.82%。6月10139元/㎡，环比上涨2.57%。5月9878 元/㎡，环比上涨2%，同比下跌8%。4月9674 元/㎡，同比下跌10.77%。说明全国住宅房价重回万元一平方米，楼市见底指日可待。

其七是资金端：连续下降5个月，房企国内贷款同比连续一年1个月下降，融资端修复缓慢。

前7房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%。利用外资53亿元，增长20.7%。自筹资金31495亿元，下降11.4%。定金及预收款28575亿元，下降37.1%。个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。

7月房企到位资金同样未能继续6月上涨趋势，整体表现弱于预期。与前6月的25.3%相比略有扩大，整体规模依然处于历年较低水平。单月看，7月房地产开发企业到位资金为11923亿元，环比未能保持5月及6月的增长态势，环比下降了27.5%，同比下降25.8%，相比6月降幅略扩大了2.2%。

前7月房地产开发企业到位资金同比跌势并未进一步扩大，其中定金及预售款和个人按揭贷款跌幅持续收窄，较1-6月分别收窄0.8%和0.5%。国内贷款及自筹资金跌幅较上月继续扩大。各项资金来源占比情况与上月相比变动不大，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.2%，自筹资金占比35.5%。

从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）看，2022年前7月销售回款为42744亿元，同比下降33.6%。单7月销售回款为5985亿元，环比未能保持增长态势且下降了23.6%，此外同比下降了28.5%。各省市的调控放松政策“应出尽出”，一部分购房者结束观望入市。

其次部分地方政策通过安置房、团购房等推动商品房销售。2022年6月商品房销售环比分别增长66%和68%，但随着年中冲量后，7月全国商品房销售表现热度回落，单7月全国商品房销售面积及金额环比下降均超四成。

7月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别下降了15.3%和27.2%，同比分别下降22.6%和31.2%，本月同比降幅均出现不同程度扩大。7月住户贷款增加1217亿元，其中短期贷款减少269亿元。

以按揭房贷为主的中长期贷款仅增加1486亿元，相比6月末中长期贷款增加15600亿元，出现较大程度的回落。可见，随着此前所积压的购房需求释放殆尽后，在7月房地产交付风险抬头的背景下，居民购房贷款需求有所下降。

国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，前7月到位资金中国内贷款为11030亿元，同比下降28.4%，降幅较前6月扩大1.2%。单月来看，7月国内贷款为1224亿元，环比下降了30.5%，同比下降36.8%，降幅较6月扩大了4.7%，规模仍处于历史低位。

2022年5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。2022年6月2日人民银行、外汇局在新闻发布会中称，要及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。

就目前来看，6月房企国内贷款出现回暖，但7月未延续增长趋势，反而回落至年内继5月后的次低，可见大多数民营房企的融资现状依然较为困难。

自筹资金来看，前7月房地产开发企业到位资金（自筹资金）31495亿元，同比下降11.4%，降幅较前6月扩大1.7%。单月来看，7月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4271亿元，同比下降20.6%，降幅较6月扩大3.1%。环比由增转降为30.7%。

公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前7月同比下降5.3%至3448亿元，降幅较前6月收窄2.5 pct。其中单7月为445亿元，环比下降34.8%，同比上升16.1%。自5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，民营房企债券发行逐步恢复。

7月25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，其中提出加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率。鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。

在此背景下，虽然6月房企其他到位资金环比及同比出现双上升，但7月数据的快速回落，显示当前房企获得资金渠道仍然相对受阻。总体来看，2022年7月房地产行业未能保持6月的回暖趋势，无论是销售回款、国内贷款、自筹资金还是其他到位资金都处于环比下降。

其中销售回款环比下降24%、自筹资金环比下降31%、国内贷款下降31%。当前，在近期销售端遇冷回落、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依旧较大。但相信随着相关政策持续跟进深入，房地产市场长效机制的不断完善，房地产市场也有望逐步企稳，健康发展。

7月房企债券到期规模高达830亿元，为下半年偿债最高峰，随之偿债规模将逐步下降，企业压力偿债将有所减少。7月证监会等部门联合提出，要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单等。房企的融资环境仍将进一步优化，资金压力有所缓解。

其八是国房景气指数连续连7个月跌破100。

房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”），2022年1月房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.83。2022年1月的96.83、2月的96.93、3月的96.66、4月的95.89、5月的95.59、6月的95.4%、7月的95.3%，继续刷新2016年初以来最低水平。