海闻社观察 昔日黑马，陷入困局。

地产行业难，早已经成为共识，在大量小企业被卷出局的同时，大型国企开发商压力也在开始加大，但在下行周期，也许进取反而成了亏损根源。

厦门国资开发商龙头建发股份，就遇到了这样的问题，而造成困境的源头，是一场花费了巨额资金的跨界收购。

图源：雪球

2023年，建发股份斥资62.86亿元收购的美凯龙29.95%股权，宣布跨界家居赛道，进行“供应链+家居”双主业协同。公司对这项并购寄予厚望，当年就对美凯龙进行并表，计入了巨额收入。

结果，2年时间下来，美凯龙的股价已经从接近5元/股暴跌至3.11元/股，虽然去年9月底之后股价一度回升，但最终还是一路阴跌，建发因此浮亏超20亿元。

在今年市场流动性较积极的情况下，美凯龙仍然如此走势，主要是因为美凯龙实在不算什么优质资产，建发当时看上的事美凯龙在家居行业深耕多年的经验与规模优势，自认为有信心将美凯龙重新带回正增长的赛道上来，但最终没能成功。

2024年美凯龙预亏23.3亿至27.3亿元，两年合计亏损超45亿元，彻底吞噬其2020-2022年累计利润。截至2024年6月，美凯龙短期负债高达104.5亿元，账面资金仅29.3亿元，缺口达75.2亿元。

在原股东红星控股破产重整，美凯龙核心资产被冻结的情况下，建发没办法处置资产适当回血，为了维持美凯龙的经营，反倒要持续输血，最终影响了公司自身的经营。

目前，建发集团总负债攀升至3538亿元，资产负债率达75%，远超厦门国资委设定的70%红线。当然，一个美凯龙并拖垮不了偌大的建发，最主要还是主业地产的衰落。

建发曾经是来自福建的地产黑马，公司的地产业务腾飞较晚，在2015年时，建发房产销售额破还刚突破200亿元，而到2020年时，其销售额就突破千亿达到1296.8亿，短短五年时间规模扩大了5倍多。到了2023年，当百强房企销售额同比下跌17%时，建发房产的销售额却逆势增长13%至1890.6亿元。不管行业形势怎么变，联发集团的业绩主打一个“稳”字。

然而，随着地产行业深度下行，行业景气度幻觉彻底破碎之后，强如建发也再也没办法继续稳下去了，此前比较积极的拿地策略如今给公司经营带来了不小的压力，收入尚能维持，但毛利率持续下降下，利润想要稳住实在难度很大。

建发地产业务的一大主力是联发集团，2024年，联发合同销售金额仅213.5亿元，净利润亏损3.45亿元，存货跌价计提超14.8亿元。

联发的60%土储位于鄂州、重庆等三四线城市及远郊，武汉、南京项目去化周期长达24个月，开盘半年去化率不足40%，土地储备错配严重，三四线的土储成为了集团的定时炸弹。三四线存货占比68%，抵押融资能力锐减，2024年拿地金额骤降82%。

在一线，公司曾斥资87亿元豪赌黄浦新天地地块，当时楼面价高达12万元/平方米，但周边同期新房限价才7.5万元/平方米，确实很难吸引购房者，最终毛利率只有个位数，还不如拿点成本低的地。

面对这些问题，公司的选择是改革，从领导层开始改革。

今年2月，公司原董事长赵胜华降职为总经理，建发系元老王文怀空降掌舵，其曾主导建发投资业务逾20年。

建发原来有13家城市公司，全都在改革中整合为10大事业部，核心区域由副总直管，合并设计研发与投资部门以提升效率。

为了防止三四线进一步拖累集团布局，公司暂停了三四线扩张，只把目标放在最稳的上海地块，但正如黄埔新天地的尝试一样，高端市场上建发并没有竞争优势，特别在集团资金链紧绷、下沉库存高企的情况下，公司也很难把高端做出差异化来，高端了半天赚不了多少钱，食之无味，弃之可惜。

作为实力雄厚的地方国企，想要更进取地进行多元化转型，很合理，但公司逆势扩张，显然低估了整个地产行业包括地产链的周期性风险，而且在美凯龙的负债风险上，公司的不断输血显然不算理智，这也显现出了公司并购时的急功近利，忽略了标的财务健康险的风险。

当然，公司的改革很果断，对三四线的业务放弃地够坚决，在今年迅速放弃高杠杆扩大规模的旧模式是很值得赞许的，虽然晚是晚了点，但亡羊补牢，一切都还来得及。只不过大量非核心资产的拖累已经越来越严重了，建发是否会选择壮士断腕？还是个未知数。但对于建发来说，相比双主业协同的梦想，是时候该脚踏实地了。熬过下行周期，才能见到未来。