有一阵子没谈中原颂（睿玺苑）了。

《楼八》昨天的文章有粉丝留言：中原颂一直很关注，结果据说要2.1万起步，直接劝退。

留言区是公开区，其实没必要打码，不过想了想，还是打上吧，出于最基本的尊重。这个粉丝身份可能是大V，可能是购房者，也可能是中原颂竞品员工，但不管什么身份，我们都支持每个人发表自己立场和观点的权利。

人这一生90%的观点都是以自己立场和利益出发的，每一个人都是，包括楼八，不丢人。

比如近期大热的四代宅，假如你是不做四代宅的房企员工，你觉得四代宅好，到处大放撅词夸夸其谈，那就有点傻逼了。同样，你公司正在卖四代宅，你不喜欢，逢人就说它这不好那不好，那也不精气。

面对争议，四代宅最近有点懵逼：我到底算个什么东西？我到底该不该来到这个世界？

小四，别难过，你该！存在即合理。创新理念如此，楼盘也如此，每一个楼盘都有它存在的意义，凡是遇到“一句话否定一个楼盘或一个区域”的楼市媒体，都是过度自大的表现。

所以，购房客户就很难了，每个给出意见的人立场都是他们的，鲜有现在客户立场的，客户自然就迷茫。

《楼八》再次呼吁，所有媒体的意见都是参考，包括楼八，那些乱听意见走去歧途的也不冤，自己脖子上天天扛那么大个东西不知道自己思考思考？就知道吃火锅？天天听风就是雨的。

回归正题，今天《楼八》谈谈自己的观点：2.1万的中原颂到底是不是坑？楼八意见仅供参考。

【1】

得房率115%的中原颂

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。

有人说，这是郑州第一个四代宅，但显然，中原颂的最大的标签绝不是四代宅，而是面积赠送。

我们来看它143㎡的户型。

上图：中原颂143㎡户型

注意2个核心点：

第1、得房率。上图黑色是你花钱买的面积，彩色部分面积是全送！（红框内面积计一半），所以，中原颂说它最高得房率可达115%。

第2、四代宅。上图红色部分为所谓“四代宅”元素，错位露台，全赠送面积。

所以，只有红色是“四代宅元素”，绿色和粉色只是“偷面积”之后的全赠送，并不属于四代宅范畴。

中原颂最大标签是面积赠送，非四代宅。

咱们看看具体咋送的，《楼八》之前写过中原颂，当天删了，今天偷个懒，把那篇内容拿出来直接用了。

下图是143平米的边套户型。

上图：龙湖睿玺苑143㎡户型

赠送有多恐怖，原始客厅成了一个走道，厨房只有3平方。

户型图中，红色部分为户型的“原始”套内面积，黄色部分为计算半面积的阳台，紫色部分为全赠送的飘窗和花池。

《楼八》把它的户型图线条拉直。

上图：龙湖睿玺苑赠送面积

其中：

1和2是半赠送面积，3、5、6、7、8、9是全赠送飘窗和花池，10和11是全赠送挑空露台。这个10和11是四代住宅的元素，露台赠送奇偶数层错开，另一层露台在客厅的位置，即上图白色粗虚线位置，这个我们下面再说。

《楼八》合计了一下它的赠送面积。

上图：赠送面积

当时飘窗和花池按50公分计算，根据中原颂自己公布的数据看，实际应该没那么宽，预计30公分，那么修正后的赠送面积大概是60㎡。

户型建面143㎡，按73%的高层得房率（26F高层），套内面积是105㎡，加上赠送，套内面积165㎡。

那它的得房率就是：

165㎡/143㎡=115%这个和中原颂公布的数据基本一致。

【2】

2.1万/㎡的价格坑人吗？

好，第二部分我们就谈一谈2.1万/㎡的价格是不是坑？

还是以上面的房子举例，143㎡的房子，如果按2.1万/㎡，那么总价就是300万。

这个价格是不是坑？我们来做个假设吧。

首先，这个项目的得房率相比目前整个中原区是“神”一样的存在，它是115%，而其他的高层都是75%。

如果中原颂换算到75%的得房率，来看一下实际单价。

143㎡的建筑面积，实得套内面积165㎡，如果按75%的得房率的话，165㎡的套内面积对应的是220㎡的建筑面积。

总价300万，建筑面积220㎡，单价折合：

13600元/㎡

那么我们就可以这么概括，在“中原路文化宫路，中原老城核心，单价13600元/㎡，买了一个容积率3.78、龙湖代建的高层新楼盘”。

备注：中原颂的容积率是2.49，至于我们为什么修正为3.78（精确计算），懂的人都懂，不懂的人也别琢磨了。

划算吗？是坑吗？至少《楼八》觉得不是，2.1万/㎡的价格还算合理，有一定性价比。

这里有人会提到房子的“投资和自住”概念，觉得中原颂只适合自住，不适合投资。其实这2者没有区别，你投资房子看中的是房子的什么价值？当然还是它的“居住价值”了，居住价值越高，投资价值越大，不是吗？自住呢？看中的不还是“居住价值”吗？

春节过后，《楼八》发现郑州房地产市场竞品互相诋毁的事越来越多，其实，真的没必要，不论是房企，还是客户，还是媒体，不能大气一点吗？

今天去润府，聊到竞品，《楼八》认为润府根本没有竞品，兰溪府都算不上，尽管总价类似，但凡一个客户在“润府和兰溪府”之间纠结了，那就说明这个人脑子不清楚，不知道自己要什么。

同样，中原颂也没有竞品，时光之境和华曦府都算不上，这3个盘适合不同的人群，比如我，也很喜欢中原颂和时光之境，但如果要买，我可能会买华曦府，别问我为什么，没为什么，根据自己情况。

前天发了正弘序的文章，我说了喜欢135的户型（下图为类似户型），很多人在后台给我要了那个户型，然后就反问我：“这户型好在哪里？”。

上图：正弘135类似户型

端厅带来了客厅的2面采光，成为近2年市场新宠，但它牺牲了卧室的私密性。正弘序135解决了这个问题，尽管增大了进深，减少了南向卧室，但我不在乎，我喜欢私密性，我就喜欢它，但是，这一点能代表所有人吗？代表不了。

市场上，任何2个楼盘都不可能100%类似，达到70%就很难得了，你如何选择，就看另外的30%了。

房子的唯一性，决定了每一个楼盘都没有竞品，行业之所以有竞品，是因为95%的客户不专业，同时也搞不清自己到底要什么，于是就有了竞品。

道理就这么简单。

【3】

中原颂

如果我是开发商，南地块也会定价高点，因为为了统一开发，北地块也拿了，但北地块难度显然比南地块大，利润平衡吧。

说了那么多，简单说说项目吧。

中原颂的户型，《楼八》不想多说了，这种得房率之下，其他一切都不重要了，能买就买了。

anglebaby要嫁给你，难道你还要看看她学历高不高？不是本科你不娶？还要看她喜欢绿色还是喜欢红色？喜欢绿色你不娶？

上图：中原颂129㎡户型上面说了，这个项目最大的特点是面积赠送，其次才是四代宅，这个户型奇偶层的区别就在于：一个注重卧室采光，一个注重客厅采光。注意加粗部分，很关键，下同。上图：中原颂143㎡户型实话实说，有钱还是买143㎡，真的比129㎡好很多，钱，真是个好东西，花在哪儿哪儿好看啊。看一下项目的指标。上图：中原颂指标单单看介绍，项目的亮点是景观园林，中原颂是这么介绍的“大师高定，复刻《东京梦华录》繁荣图景。那么我们就重点看一下它的景观吧。上图：中原颂外立面效果图上图是项目的外立面效果图。上图：中原颂景观效果窈窕淑女，一身黑袭，飞瀑池前，思考人生。上图：中原颂景观效果图

上图：中原颂景观效果图

景观整体看起来还可以。

昨天我去胖永辉买排骨，一盒排骨，一半被标签盖住了，没盖住的都是排骨，但你把标签拿掉，另一半是空的。

我看了十几盒，全部如此，如果一盒如此，可能是随意，如果全部这样，就是在玩小聪明。

上图：永辉超市的排骨

看来，永辉永远是永辉！它永远成不了胖东来，骨子里已经刻上了商人的精明，胖东来赶紧来郑州吧，来了我就不可能再去胖永辉了。

你用标签小伎俩，是！客户买的时候觉得一大盒，怪高兴，回去标签一去，就会觉得被骗了（实际上永辉不存在欺骗），何必呢？！

最近一些售楼部刻意不释放项目信息，引导客户到访……看着是想提高到访率，其实也是小伎俩，完全没必要，都是自欺欺人。

马某某又发飙了，说勋仔诈骗他100万，他一忍再忍，一忍再忍，最近又忍不住了，发火了，我也去吃个瓜，不写了，歇歇。

结语

楼八的话

从项目的介绍来看，项目展厅已经开放了，很遗憾，《楼八》还没有去看过，等有时间《楼八》认认真真看了以后，再和大家聊。

时间过得好快，明天又是周末了，祝大家周末愉快。

感谢关注《楼八地产研究所》，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。