郑州大多数区都有“新区”。金水的东区，中原区的常西湖，二七的二七新区，经开的滨河，高新的双湖，似乎，唯独管城和惠济没新区。惠济，可能真没有，但管城应该有。【1】蓄势南站区感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。管城区往南，大家以前叫“管南片区”。前二年，“管南片区”规划了一个郑州南站，目前已经开工建设，计划后年，即2027年建成投入运营，它将是郑州四大铁路枢纽之一，唯一以普客为主，高铁为辅的铁路枢纽，单轨道交通就接入了5条。郑州南站加入的管南片区地理位置其实极其重要。这一片被郑州主城区、郑州东区、经开区、南龙湖，以及航空港区紧紧包裹着，是郑州“东南”发展最关键的桥头堡。如下图所示：上图：管南片区区位图郑州近10年一直是向东南发展的，但最关键的管南地区还没有强大起来，很显然，现在郑州意识到了这问题，强势建设郑州南站。如今的管南片区已经不能适应郑州东南发展的格局了，特别是郑州南站的规划建设启动后，管城区必须有一个高标准的新区。这个新区就可以是“十八里河+郑州南站”联合体。如下图：上图：管城南部地区郑州南站的高规格规划建设已经启动，作为区域的形象地标和经济发动机，郑州南站有这个实力。

其次，十八里河中心的近20平方公里的片区全部100%拆除更新，包括宇通工厂拆迁后规划的都是“比北龙湖容积率还低”的改善居住区以及大量的商业商务。

生态环境方面，十八里河已经波光粼粼，南水北调也在此处留下一段。

所以，管城区完全可以把这一片重新定位、重新规划，并命名“南站新区”，然后高规格、高逼格、高起点重点打造之，其必将媲美北龙湖、滨河和双湖等热门组团。

郑州南站相当于郑州站，十八里河相当于紫荆山，未来，这就是一个“火车站+紫荆山”的2.0版本啊，参考《18里河，下一个紫荆山！》。

想想都过瘾啊。

【2】南站桥头堡在这种情况下，提前布局“南站新区”一定是眼光之举。《楼八》意识到这个问题，区域的购房客户也意识到了，春节过后，片区内楼盘也开始热了。上图：商都阜园带看数据上图是今年3月1日-3月13日，合计2周的带看数据。单单一个“商都阜园”项目：58爱房方面，2周带看客户156组，列全市楼盘第二位；贝壳找房方面，2周带看客户296组，列全市楼盘第5名。第2名和第5名，分别是在146个项目和152个项目中的数据。热看之下，项目的认购自然也遥遥领先。上图：克而瑞数据在克而瑞公布的2025年1季度项目认购排行榜单中，管城区也有楼盘上榜了。商都阜园，一季度认购124套，月均40套。其中刚刚过去的3月份，项目来访近1100组，单月认购83套，如果按单月成绩，这个数字，轻松排近全市前三。商都阜园我是了解的，现在来看，区域购房客户之所以疯狂选择商都阜园，不但是意识到“南站新区”的价值了，而且搞懂了刚需刚改的置业逻辑。刚需刚改置业的基础逻辑有4点：第一，非现房不买上图：商都阜园实景图改善房可以承担风险，一套出了问题，可以住另一套。但刚需不行，只有一次机会，经历过这几年楼市的大起大落，刚需刚改客户明白了置业的第一条逻辑：买现房！比如阜园，目前是现房，品质、物业、景观都是摆在那里，是什么样就什么样了。即使再不专业，也不怕受骗。第二，非核心位置不买上图：商都阜园在南三环位置图这个核心位置有3个方面。1、城市的核心位置上面说了，“郑州南站片区”是郑州东南发展的核心位置，向北区CBD高架一路就过去了，东站、港区、经开区，这些经济发展比较快的区域，即刻抵达。这些片区另一层所代表的是“工作机会”。2、片区的核心位置比如，商都阜园之于“南站片区”，绝对桥头堡位置。如果南站片区以南三环为界，那么商都阜园可谓是绝对的桥头堡位置了，资源占有度很高。十八里河和郑州南站给人的感觉都在南四环和绕城高速了，但商都阜园却属于南三环片区，是片区距离市区最近的楼盘。十八里河立交桥虽然复杂，但开车到商都阜园却极其便利，中州大道一路向南，过南三环进入辅道，然后一个左转的红绿灯就到项目了。位置好不好，不要看表面，就看开车抵达放不方便，有几个红绿灯，这才是核心，其他都是扯淡。3、城市三环刚需刚改和高端改善不同，不能离城市太远，必须在三环内或者三环沿线。但，目前，三环内的盘大多数都比较贵了，便宜的都是二手房，商都阜园，不仅仅在三环线上，而且均价只有一万二三，十分适合当下的刚需刚改置业客户。第三，无核心资源不买上图：商都阜园位置图论资源，风景秀美的18里河绝对南站片区的最核心和优质资源，如果在南站片区置业，那必须选择这条河流的旁边啊，毋庸置疑啊。交通区位好也就算了，还有公园与河流，而且还是在家门口。“核心位置+核心资源”的现房，《楼八》觉得，这就是区域购房客户选择商都阜园的理由。第四、非靠谱大品牌不买项目开发商是郑州商都控股集团。商都控股由郑州城市发展集团有限公司与郑州市管城建设开发有限公司在2011年11月合资成立的国有全资公司。这是一家曾经建设了郑州奥体中心、郑州大剧院、二砂文化创意园、火车站西广场、亳都古巷、贾鲁河改造，等等大型工程的企业，包括这几年郑州楼市的政府工程，比如人才公寓、以旧换新，以及当下最热门“房票”都是由其完成的。如今的城发集团，已经是一家资产达2700亿的大型国企业，当之无愧的本土巨无霸实力国企，这都是项目品质和物业的有效保障。【3】最后的阜园通过航拍图，看一下商都阜园。上图：商都阜园航拍（党永找房）商都阜园一共规划五排楼，最中间（第三排）的一排，距离十八里河与西吴河公园最近的当之无愧小区的楼王。如今，小区其他楼栋基本都卖光了，开发商终于拿出压箱底的楼王出来了。先看一下楼王的超级视野。上图：商都阜园视野图单从这张图来看，楼王的窗外的风景，目光所致，60%的区域是河流和公园，另外30%是天空，建筑基本可以忽略。楼王是商都阜园唯一的两梯三户的户型结构。一起看下：上图：商都复原楼王平面图项目采用了两梯三户的格局，两个边户分别是129.57㎡的大三房以及144.97㎡的舒适四房，南侧是116.73㎡的三室二厅。楼王所有户型全部是明室明卫，居住舒适度很高。目前小区的现房价格很优惠，据说便宜的房源只有一万出头，当然，这个楼王位置，如果一万三四能拿下，性价比还是很不错的。现在看整个郑州东南的品质改善置业，商都阜园应该是性价比最高的楼盘之一了，位置优异、环境宜人、交通方便，当然价格也不贵……如此的商都阜园，新区！三环！现房！国企！公园！河流！一万二三！难怪卖出了一个管城区销冠！结尾楼八的话从刚需刚改的角度上讲，项目作为郑州主城东区三环旁的现房，一万出头的价格，作为自住房，放眼郑州整个东部地区的三环线楼盘，堪称无敌的存在。从投资角度讲，《楼八》认为“南站新区”是郑州主城区内发展潜力最大、利好潜伏最多的片区。南站新区，紧邻郑东新区，又处于郑州东南发展的桥头堡，天生丽质难自弃，随着十八里河的成熟，郑州南站的启动，管城必将在郑州发挥它该发挥的作用。商都阜园，作为管城开拓新区的桥头堡，价值释放才刚刚开始。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。