上图：纽约市和郑州主城区
上图的5个彩色区域是纽约市的5个行政区，这不是重点，白色虚线是同比例下的郑州四环线。
纽约市隶属纽约州。
图上可以很清晰的可以看出，纽约市就这么大，面积和郑州主城区大小基本差不多。
注意，纽约市不像郑州，除了主城区还有中牟新郑等县市，它没有，它就那么大。
纽约市西边是新泽西州，不属于纽约州了，就好比郑州北隔壁的平原新区属于新乡；东隔壁是纽约州的其他县市，就好比中牟，隶属纽约州。
了解了这个基础信息，我们来看一下“大纽约”的格局。
如下图：
上图：大纽约格局
大纽约，以纽约为中心，向二侧蔓延，居住区在140公里以上，注意：是不间断的居住连接。
140公里，基本相当于从洛阳城区到开封城区这中间住的都是人，没有农田、没有林地、没有山地，全是居住区。
当然，主要居住形式是独栋别墅。
正文感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
纽约市区和郑州主城区的房价对比，回头《楼八》写个专稿，纽约市区的居住主要是以华润“瑞玺”的公寓形式存在，价格上呢，也远远高于郑州的“小区住宅”，5倍以上，今天不聊这个。
今天，我们聊聊郑州纽约的郊区房价对比。
纽约郊区的主要形式是别墅，其实全美国都是如此。郑州东侧的理想国也有别墅，也是郑州郊区最典型的楼盘，我们做个对比。
理想国的别墅距离郑州市中心大约35公里，那么，我们来看看，距离纽约市中心35公里的别墅是什么价格。
如下图：
上图：郑州和绿博在纽约的位置
我拉了一下，曼哈顿区（纽约中心）向东35公里是拿骚县的中心地带，也译“纳苏县”，这里之于纽约曼哈顿岛的位置，就相当于“绿博和理想国”之郑州二七塔的位置。
我把这一带的卫星图截取下来了。
如下图：
上图：纳苏居住区
我估计很多人看不懂。
我们继续放大。
上图：纳苏居住区
估计很多人还看不懂。
我们还继续放大。
上图：纳苏居住区
这下看懂了吧。
都是一栋栋我们所谓的独栋别墅。
大概样子呢？就是如下。
上图：纳苏居民房
那么今天的主题来了，这么一套房，多少钱呢？
《楼八》没去过纳苏县，那必须做足功课，我调研了大量小红薯、抖音上的美国二手房中介的账号，经过三四天的反复查看，得出了以下结论：
纳苏房价：60万美金/栋（中位数）
看上图你会发现，基本上都是一栋一栋的，大小差距不大，所以，单位就是栋，不像我们的房子论平米。
我查了一下2025年2月的美元汇率是7.25。
那么纽约的“理想国位置”的一套独栋别墅的价格就是：
435万人民币/套
总价确定了还不算完，我们要知道美国的“理想国”这一套独栋的占地面积是多少呢？
纳苏县的房子，40-60年房龄的占地在0.1-0.3英亩，20-30年房龄的占地在0.3-0.5英亩，更新的占地在0.5-2英亩。
我们同样取中位数，那么这栋房子占地是0.4英亩。
注意！这是英亩，不是亩，1英亩等于我们所说的6亩，1英亩其实是4047㎡，那一个中位的0.4英亩的实际占地面积就是：
1616㎡（2.4亩）
那么问题来了，理想国如果有一套占地2.4亩的独栋别墅，它的售价应该是多少呢？
来看一下2025年2月理想国的别墅房价。
如下图：
上图：理想国的别墅房价
这3套全部都是联排别墅，联排别墅的占地面积基本都在300㎡以内。
那我们做个对比吧。
纽约郊区1600㎡独栋435万人民币郑州郊区300㎡联排900万人民币
这的确有点让大家意向不到吧。
如果我们按占地等面积计算，结果如下：
纽约郊区占地100㎡独栋27万郑州郊区占地100㎡联排300万
事实上，这些报价有点过高，目前三四百万就能买理想国的联排别墅了，但即便如此，价格也是“美国理想”的四五倍。
那么，结果就出来了：
房价是纽约郊5-10倍
也许你觉得夸张，也许你觉得《楼八》建的这个模型有瑕疵，但实际上的事实，谁都无法否认，根据现状，不排除未来白沙绿博的别墅继续暴跌的可能性，毕竟，如果对比下来，理想国联排的合理价格应该是：
30万/套
没开玩笑，可能就值这价格。
而对于高层和洋房产品，土地价值在房价中的占比不算很大，影响因素就小，远郊别墅价格的虚高的主要部分在于土地部分，相反，土地价值在房价组成中的比例越低，其房价可能就越“实”，比例越高，越虚，越虚，就越容易暴跌。
《楼八》刚才说了，未来为单独研究纽约主城区的房价，在这里，我们先做个大概的透漏，举个简单的例子。
纽约曼哈顿室内面积140㎡的二房二厅，大约是2800万人民币，基本上和深圳的房子差不多，同样，在纳苏可以买到一栋占地1600㎡的435万在曼哈顿能买到什么呢？
答案是：一个标间
说到这里，不知道有几个读者意识到一个核心问题：
主城区配套的核心价值
配套和风景，谁的价值更值钱？世界第一大都市已经给出了答案，风景虽美，只是度假，配套才是生活的最终伴侣。
仔细研究你会发现，一个城市市中心、近郊、远郊的房价梯度明显是没有拉开的，也就是说，当下的房价价值没有体现出“核心城区”的价值，未来，这个梯度会拉越大。
结尾
楼八的话郑州的老百姓这二年也醒悟过来了，也明白了生活的的道理。
未来，如果在主城竞争，那一个楼盘的核心竞争力是什么？既然都有配套，那竞争力就是城市里最级顶级和最优质的配套，这些，才是郑州的核心资产。
当然，对于远郊的别墅，可能还会继续暴跌，跌到它应该在的位置。
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
