2019年，恒大还如日中天。郑州云玺项目开盘，轰动全城。托了一堆关系，李敏终于抢到了一套房，她激动得泪流满面：我真幸运啊，终于买到了。她补充说：这地方得劲透了，老城核心，北侧恒大还要计划再搞一个集购物、休闲、娱乐、美食于一体的商业中心，就在家门口。她说的就是云玺配套综合体，商业+地标写字楼，其中，主楼计划高度300米。

上图：恒大中原区规划300米，高于裕达国贸的199.7米，高于大玉米的280米，高于双子塔的285米。如果按预期建成，这便是郑州第一高楼，可以，生活不是童话故事，并不按剧本上演，李敏的事大家都知道了。300米地标如今也进行了地块变性，由商业商务属性转为住宅属性，编号34，并在今日成功出让。

正文

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。上图：成交喜报今天上午，据说华润、龙湖、海义、华瑞等6家房企参与了地块的拍卖，最后，还是由通派地产以总价39391万元摘走，作为龙湖瑞玺苑的二期了。相比31791万的起拍价，溢价24%。项目占地27.94亩，容积率2.5，折合亩单价1410万元，折合楼面价8459元/㎡。地块详细位置如下：

上图：34号地块位置图土地成功出让了，楼八说几个事情吧。

第一件事

恭喜通派恭喜龙湖《楼八》恭喜通派地产，恭喜龙湖代建，感谢您们积极参与到郑州土地的招拍挂当中来，祝项目2025大卖，祝2家公司业绩长红。

第二件事

亦可做战略储备其实，我是不愿意看到这块地出让的。这块地位置在中原区可以说是超级黄金宝地，括弧，商业商务类，但为什么变性住宅拍卖了呢？因为现在全国上下城市的商业商务都处于严重饱和状态，需求度不大，郑州如此，郑州西区同样如此，土地变性自然也是顺大势所趋。可是，当下阶段没有需求，未来就没有需求了吗？如果如此，就有点看衰郑州了。《楼八》觉得这块地最好的归宿还是商业裙楼加商务地标，尽管西区已经有了中原万达、锦艺城、探十里等商业，但这几个位置和这块地的位置还是比不了的，相比这三个常规传统甚至可以说老式商业，如果正弘在东区的弘坊试水成功，那5年或者10年后，这块地未来完全可以做一个“西部弘坊”。退一步讲，即便不做商业，这个地块也比较适合做“公建类”建筑，未来中原老城一定有这方面的建设需求，所以，这块地暂时战略储备下来其实也是一个不错的方案。不过卖都卖了，《楼八》就不再多嘴了，真的觉得有点可惜，不过说实话，这事都怪西区客户的置业逻辑。楼八一直不明白西区的地缘客户为什么不愿意转移常西湖，为何非要死守三环线呢？如果常西湖之于中原区达到东区之于金水区，那这块地就没必要变性了。常西湖多好啊，环境好，配套好，地段好，交通好，真想不明白中原区的人怎么这么固执迂腐传统守旧。第三件事

住宅产品方向

来看一下地块的具体四至。

上图：34号地瑞玺苑的日照问题是“遮挡恒大云玺”，而34号地的日照问题是“被恒大云玺遮挡”，反正，不论如何，超高层恒大云玺周围的日照都不好弄。地块27.94亩，容积率2.5，大概率排二排吧。这样一来，问题就出来，南侧临近恒大云玺的，前面就是恒大云玺120米的超高层，挡阳光，挡视野，给人很强的压抑感，基本上下半区的日照是半残废状态。北侧一排，虽然和恒大云玺有了一定距离，但背后就是中原路，肯定是有噪音影响的。哎！不管外界条件再差，但毕竟是黄金地块的2.5容积率，高端改善产品还是跑不了的。地块日照采光不好，不仅仅是因为地块2.5的容积率，更不仅仅是因为周边的情况，如果我们看上上一张图，就会发现，地块北侧，西侧，西北侧都是学校，区域容积率超低，但但因为恒大云玺，地块所有的低密优势都没了。现在回过头来看恒大云玺，曾经的西区荣耀，现在尴尬得要命，看起来都有点让人讨厌了，怎么看都和这片区域格格不入。如果时光能够重来，34号地做120米超高层，恒大云玺做小高+高层，龙湖瑞玺苑做洋房，整体就没现在难受了。哪有如果呢。

楼八的话

34号地出让以后，接下来就是时光之境的三期地块了，中海是必须要拿的。然后是万科山河道三期，据说万科摘地资金已经到位。再然后就是马上开拍的热电厂地块的首期地块了，有眼光的房企肯定会拿。再再然后就是中原华曦府的二期了，也改成四代住宅了。再再再然后，还有郑轨云麓，这个盘是个牛逼的盘，2024市场已经检验过了，全城套数销冠，那是真牛逼。2025，中原区有看点！