【1】

最商业

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。北龙湖是高端居住，配套商业也必须高端。所以，底商这玩意就很难进入北龙湖法眼，太low，不高端。同时，规划条件也限制，北龙湖就没有底商了。这就注定了北龙湖少了一些烟火气，多了一些贵气，高端商业是富豪生活的欢乐场，缺少了也是万万不能的。我看了一圈，截止目前，片区内也只有星云湾周围的高端商业配套还算丰富。

上图：星云湾周边商业项目南侧过了东风渠就是绿地老街的沿街底铺商业，这里虽然是底商，但档次不低，天泽街商务餐饮一条街、云弄茶马、和牛火锅、紫薇粤菜等，都能匹配北龙湖业主身份。项目西北马路斜对角是龙湖壹号的商业，有升级成旗舰店的王福记，有鸿鹄茶餐厅，还有高端西餐品牌等。项目西侧一个路口便是龙湖里，有我们熟悉的烤堂、野樱桃贵州菜，整个三楼，到处都是高端商业。都说，钱都流向了不缺钱的人，爱都给了不缺爱的人，周边不缺商业的星云湾自己又在北地块配建了3万㎡高端商业。如下图：

上图：自建商业图中南北一共五排楼，南侧三排就是亚新星云湾住宅，北侧二排是商办配套，如上图指示。

北地块总建面6万㎡，其中高端静谧商业3万㎡。

四栋楼的1-2层全部为高端商业，以品牌主力店、高端餐饮和休闲娱乐为主，采用了体验式静态商业街区设计，不影响居住品质，且统一规划，统一招商运营。

上图：星云湾自建1-2F商业配套这个商业最大的利好是星云湾，为了实现业主1分钟即达商业，项目在北门开了一个人行出入口，零距离抵达商业。羡慕星云湾业主，将来不用过马路就能在家门口享受吃、喝、玩、乐、唱，以及购物了。北龙湖豪宅，多缺少商业配套，星云湾，在这方面实现了完美配置，成为北龙湖第一个没有遗憾的北龙湖豪宅。【2】

最资源

上图：北龙湖南岸的生态资源分布都说北龙湖洋房好，生态好，环境好，但其实北龙湖南岸的业主能近距离接触到也就是上图的4条河流，其中中运河还是纯商务内河。剩余的3条河流合围而成的区域是南岸的核心区，而这2个片区的临河区位也分为四个层级。

①东南区东风渠北岸

②东南区东运河西岸

③南岸中区东风渠北岸

④南岸中区西运河西岸如上图①②③④。东南区已经形成北龙湖豪宅价值的第一梯队，金茂府、壹号院、上和院、松苑以及金茂10号地都在这里，所以，这个片区的河流北岸和河流西岸一定是最好的位置。而星云湾就位于资源景观最好的①位中央地段。

上图：星云湾-东风渠实景拍摄上图是星云湾和东风渠的实景照片。北侧的商务商业是星云湾在风水上“北靠”，南侧的东风渠则是“南聚”，项目真正实现了“东活西通南聚北靠”的上佳风水。细心的读者可能还会发现东风渠在星云湾的位置有了10°的弯，对项目真正实现了“环抱”之势，是真正的“湾”。这可能也是“星云湾”案名的缘头。湾居，应该是每一个人城市核心区追求的终极目标，但极其稀缺的它注定和绝大多数人无缘。【3】

星云湾

如果说北龙湖因为龙湖而成为一个大湾居，那么星云湾就是这个大湾居里的塔尖湾居。所以，随着金茂府10号土地的落定，因为“四代住宅”的因素，项目被普遍认为铁定会进入第一梯队的，作为北龙湖南岸为数不多的二个焦点项目，也开始被大家拿来做比较了。怎么比较二个项目，我觉得可以先分别看二个项目的三个最主要特征。金茂10号地的三个主要特性很明显：

1，四代住宅

2，科技住宅、五恒系统

3，金茂品牌、一线城市知名度高再来看星云湾三个主要特性：

上图：星云湾视觉效果图1，准现房这是星云湾相比金茂10号地最大的优势，目前项目外立面已经全部完成，目前正在做景观，今年年底即可交房入住。2，一线河景星云湾门前的一线东风渠河景，不知道羡煞多少千万级豪宅。3，烟火气开篇说了，星云湾商业配套齐全，烟火气息浓郁，生活场景满分。6个特性盘点完毕，相信很多人心中应该有了答案：这完全就是二个完全不同的项目。《楼八》认为，他们没有好坏之分，只有特性不同，就像LV的2个包包，都是好东西，只不过金茂10号地是蓝色的，星云湾是红色的。【4】

宝藏星云湾

只不过，这批红色的LV包包库存不多了。星云湾一共规划了12栋7层洋房，整个社区只有276户，截止目前，已经进入最后的尾盘阶段。在不景气的房地产市场和二手房疯狂降价的双重压力下，星云湾取得这样的成绩着实不易，除了上面讲到的“好位置、好风水、好资源、好商业”之外，《楼八》认为其自身还有诸多优势，其中最重要的有四点。A、交付项目是亚新品牌，截止目前，亚新在郑州的所有项目都实现了高质量交付，而且所有交付项目的一次性交付率均达到了95%以上，其中公馆系产品还创造了1800+组全国同行参观交流的记录。

亚新的优秀交付保障来自其自2015年启动的成品房战略，亚新参编了《河南省成品住宅工程质量分户验收规程》，以及《河南省成品住宅评价标准》，为成品房定标准，建业和亚新是唯一的两个试点企业。

截止目前，亚新仍然保持着郑州A标最多的交付记录：3个。分别是紫藤公馆、海棠公馆和茉莉公馆。其他企业实现A标交付的最多只有1个，分别是：建业1个，为天筑；金茂1个，为金茂府；万科1个，为世玠；融创1个，为壹号院。B、外立面我们知道，外立面和物业是未来高端住宅最重要的2个保值因素。上图：星云湾实景外立面星云湾的外立面为“铝板+石材”结合。颜色上，铝板采用太空灰，纳米白和香槟金三种颜色；形状上，选用约700宽的层间铝板线条以及多道折边处理；材质上，选用的是氟碳喷涂工艺，可以呈现金属的光泽。项目窗户大多采用LOW-E玻璃的落地窗，这样以来，不仅具备巨大窗墙比，整体看起来极其质感和细腻。C、景观

上图：星云湾景观规划项目景观由奥雅股份李宝章大师亲自操刀完成的，是北龙湖第一个超现代风格风格的3.0产品，景观采用“一轴、三带、八园”布局方式。一轴为高定会所艺术轴，自南大门从南到北，由高端定制的主入口和奢华私享泛会所组成，让业主充分的感受到项目的艺术感和高贵感；三带为高定典雅归家带，定制入户大堂，围绕着归家动线营造空间感，保证每家每户都有极致的归家体验，八园则以小区空间动线为依托按照不同的功能属性打造不同场景的花园组团来满足业主的需求。项目景观功能组团丰富，艺术感强，为丰富内部景观，提升内部楼栋价值，特意规划的3个约2000方的中心大花园，完全优于北龙湖其他项目。

D、户型项目目前的热销的186㎡和168㎡。以168㎡为例，看一下星云湾的户型。

上图：星云湾168㎡户型我们来看下项目户型特点：

①独立电梯厅设计，完全私享自己空间。

②大尺寸的“客厅餐厅一体化”设计，视野开阔，宽敞明亮，完全不再是二百平以下户型的客厅尺度。

③三卫双套房设计，功能性强。

④厨房配备独立工作间。

基本上这是一个完美的户型。外部的生态、区位、风水、商业站稳第一梯队，内部的交付力、景观、户型、立面同样无懈可击，星云湾有绝对的实力进入北龙湖豪宅第一梯队。结尾

楼八的话

我对星云湾的评价是：北龙湖宝藏。项目虽然看起来平平无奇，但如果你静下心来，细细品味，这才北龙湖最懂得生活的楼盘。我们总是喜欢把北龙湖的楼盘分为梯队，那星云湾当之无愧的第一梯队，和品质永威、科技金茂、设计松苑比起来，它便是烟火星云。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。