润府二期价格出来了，均价3万/㎡左右。我有2个微信号，平时都用，前几天，在“宇文播”的号上，有人向买润府，给我发微信问我这个楼盘的情况。让我没想到的是，我们聊了三个回合，最后差点翻脸。【1】郑州东站感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。他的微信名是5个字母，没看懂啥意思。他上来就问我：看了润府二期的产品，产品是可以，也很动心，但听说项目开盘可能要到3万/㎡左右，你觉得这价格咋样啊？我问：你觉得呢？肯定觉得贵吧？他说：哈，你猜对了。我K，这还用猜，从南京到郑州，买家买东西哪有觉得东西不贵的，大家都一样。我问：你为啥觉得贵呢？他说：没为啥，就是感觉。我问：你男的女的？他说：男的。我问：你一个爷们，要分析，不能看感觉。然后，我就问他：那我问你，你觉得整个东区（不含北龙湖，下同），最牛气的豪宅应该是谁？他不加思索：那不就是天筑和幸福里吗？我说：你没用脑子。我给他说了我的意见：我不是要踩幸福里和天筑。不知道我前几天的文章（胖东来门口的豪宅来了！）你看了没？相比这2个项目，润府二期在地下会所、社区大门、得房率、户型设计这四个最核心的指标上，记住，是核心指标，优势极大。综合对比，单看产品，《楼八》认为润府才是郑东新区的第一豪宅。我说：东区第一豪宅卖3万，贵吗？我diss了他一句：别老“我感觉”“我感觉”的，用脑子，别用感觉。他沉默了。过了一个小时，他回复了。他说：润府二期，单说产品力，的确很强。我说：房地产发展太快，3年就是一个维度，现在的润府对比整个郑东新区，都是降维打击。他还有点不服：润府产品是好，但位置似乎不如幸福里和天筑吧？我说：现在可能没有，但仅限于现在。我不像他，靠感觉，我又给出了自己的事实：第1，东广场才是郑州东站的灵魂，设计标准和规划逼格全部强于西广场的，别反驳，是事实。第2，中原超级总部基地的规划比西广场晚了15年，规格和理念肯定更强。我补充：当然，即便润府现在没有天筑和幸福利好，但价格上，润府也比他们低了3000-5000元/㎡啊。我接着补充：西广场利好已经释放完毕，东广场+超总才刚刚开始。我又说了我的偶像胖东来：就拿胖东来说，这个利好不到超市开业是释放不出来的，润府定价也没考虑这个因素，但一旦开业，你觉得对润府二期房价没影响吗？当然，东广场未来的利好可不止一个胖东来。然后，我发给了他一张照片。上图：东广场+超总现状图其实，我给他说的一点都没错，往后看10年，润府、天筑、幸福里，谁的二手房价格高，真的不一定。我目前不在购房期，如果在，单单因为一个胖东来，我都会选择润府。他最后又问我一句：你的意思是让我买？我说：毫不犹豫啊！他说：好。【2】四代得房率我以为这事结束了。谁知道，第二天，他又给我发信息了。他说：你真觉得这个价格可以买吗？我晕，看来这人脑子不清楚。我说：你到底想干啥。他说：你昨天讲得太深奥，你能不能给我讲个简单的道理，这样我好理解一些。我说：爱服了油。我说：那我给你说个简单的方法，他们是不是有个180㎡的户型。我们按3万/㎡计算，总价是不是540万，这个户型的得房率大概是107%我记得，那就相当于你540万买了193㎡的套内面积。他应该在那边算了一会，说：是。我问：193㎡的套内面积，如果按过去三代住宅的75%的得房率，那你是不是相当于540万买了个257㎡的三代宅？他又算了一会，说：是。我说：那折合单价多少呢？他又算了一会：2.1万/㎡我说：那你觉得可以买吗？他突然明白了：可以。然后，我让助理做了一张图，又发给了他。上图：润府的价格体系他说：你要早这么说，我不早就明白了。我K，这还埋怨上我了。他问：139㎡的也要卖3万吗？我说：应该不会，小面积应该便宜一些。他说：照你这么个算法，它开3.5万也划算啊……我说：对，润府二期开到3.5万我也不奇怪。他说：那万一开到4万呢？这孩子疯了。【3】大战北龙湖我又一次以为这个事要结束了。结果，第三天，他又给我联系了。他说：这个价格，我也可以考虑北龙湖啊。我K！！！如果他在我面前，打人不犯法，我肯定抽他丫的几个嘴巴子，但中国是法制社会，我需要冷静。我心平气和：如果你在润府买了，可以去北龙湖再买一套，如果你一套房子都没有，那你就先买润府。他问：为啥？我说：你是农村人不？他说：是啊，咋了，你看不起农村人。我说：我不是看不起农村人，我看不起你。我问你，你寒窗10年，累死累活，从村里奋斗到城市图啥？图看风景？别逗了，谁农村家门口还没有一条清澈的小溪？随后，我甩给他一张图。上图：润府项目南向视野图我补充：更何况润府门口的七里河50米宽，再加上两边100米的公园绿化，北龙湖80%的项目都没有吧。我说：来城市，就是享受配套的，一句话：吃喝玩乐！这也是“城市”存在的意义，其他的不是说不重要，都统统排到配套后面去！我说：李嘉诚那老头所谓的地段地段，你以为真是地段？不是，它指的是“配套丰富”的位置。我说：的确，这个价格和北龙湖高层价格差不多了，但对于你，必须考虑配套。超总润府所在的郑州东站，是郑州空前绝后的史诗级配套，地铁、商务、高铁、商业等四大维度，集合了郑州这座城市最顶级的配套。然后，我又让助理画了一张图发给他。上图：郑东新区核心配套区他说：北龙湖的有些洋房降价都降到2.8万/㎡。我说：那你咋不问问为啥降价呢？幸福里降价了吗？他沉默了。我说：润府二期因为更新的产品，更好的配套，更高的得房率，所以，在产品舒适度上已经不低于北龙湖很多洋房产品。他说：我明白了。我说：你不明白。我说：哥们，你看，我给你讲了三天了，你啥时候去售楼部，让我带你去把，让哥赚个佣金。他沉默了很久，不吭声。2个小时后，他说：我想让我女朋友带我去。我说：K，咋都跟亮亮学会了。真是个狠人，又被白嫖了。【4】润府二期不论从哪个维度讲，润府的性价比都不低。第四代住宅再以四代宅为例，高新的正弘序2.1万/㎡了，中原区的中原颂2.2万/㎡了，金水区的司法警官3.3万/㎡了，作为郑东新区唯一的在售楼盘，3万/㎡贵吗？不算贵。供需关系其实，所有的道理都可以简化为一个问题：供需，因为决定价格的只有供需，你产品好到天上，没人要，你也一文不值。所以，如果要论供需，润府说它是郑州第二，没人任何一个楼盘敢说它是第一。包括大热门正弘序、中原颂都有竞品，还不止一个，那润府的竞品是谁？还没生出来呢。供求关系严重失衡的润府现在火得是一塌糊涂，看一看项目最近的热度。上图：超总润府二期日访情况根据项目的数据显示,周末单日460组+到访，双日800组+到访，工作日到访也在200组以上+……看看上图，很多人都没位置坐。房地产形势这2个月，房地产什么形势大家都看到，一二线城市都在上演各种地王潮，且楼面地价都超过了周边二手房的价格。比如北京海淀区，新出的地王楼面价是10.3万/㎡，但旁边的新房价格才10.5万/㎡。海淀区什么概念，那就是郑州的东区，东区未来只会呈现二种态势：1、新楼盘持续稀缺。2、区域价值潜力最大，未释放的利好仍然很多，新的品质商业区、龙子湖大学城，大企业扎堆等等。如果这样的东区出来一块楼面价和二手房差不多的土地，按这个新地要卖多少钱呢？润府后期最后，楼八再说一个关于润府的热门话题。润府二期地块比一期好，这个没错，但后续的地块价值都相差不大了。目前，二期在“距离主干道的距离”、“地块规模”、“七里河景观资源占有”等三个最重要的因素中，已经达到了最好的状态，后期地块只是相同，没有超越；同时，在产品方面，二期也已经达到了这时代最好的状态。所以，三期如果要高于二期，绝对不是地块属性，也不是产品，而是价格，所以，当下入手二期正时。结尾楼八的话到了第四天，5个字母又来找我了。他说：哥，听你说了那么多，我决定买了，但你觉得买哪个户型比较好呢？我觉得都不错。我说：问你女朋友去。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。