2024年12月9日，郑东新区管委会官网，发布了一条《公告》。《公告》的标题是《郑东新区龙湖南区E1-11-01地块出让规划工作说明》，这里面有2个关键点。第1，《公告》里对“北龙湖南岸”的描述仍为“龙湖南区”，这是官方惯例的谨慎。第2，《公告》里有一句话，“结合第四代住宅立体绿化等设计特点”，这是官方第一次使用“第四代住宅”词汇，为了配合实施这一四代住宅概念，将由原来的24米限高变相提高至27米。“中式风格+限高”双重枷锁让北龙湖的豪宅死气沉沉，如今，从这一公告的关键点，可以看出东区对改变区域千篇一律的急迫性。最终，这一使命落在了金茂10号地。【1】金茂之宿命感谢《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。2016年8月，中国金茂以总价35.1亿拿下北龙湖金茂府地块，容积率1.7，楼板价36915元/㎡。2018年4月，金茂府以均价6万/㎡开盘。北龙湖的豪宅市场，九如府开了个序，正弘瓴书写第一篇章，而把市场带到巅峰的则是金茂府。自此，以金茂府为首的三大豪宅格局形成。但同时，也是自此之后，北龙湖豪宅市场逐步平庸。8年后，2024年12月，金茂以总价16.1亿拿下北龙湖10号地，容积率同样是1.7，楼板价21970元/㎡。这一次，金茂赶上了三个特殊时期：
1、四代住宅的爆发元年
2、“官方认证”的第一个“四代住宅”
3、北龙湖南岸豪宅区的收尾时期
4、北龙湖豪宅市场继续新气象
在这种情况下，金茂10号地不仅仅要承担区域豪宅不仅要创新，不仅要引领第四代，更是要做北龙湖南岸豪宅的封笔之作。
平凡手笔还是巅峰收笔？
先来看下金茂的牌面。
上图：金茂产品系金茂产品系分为“金玉满堂”：金茂府系、璞系、M系，以及棠系，从名字可以看得出来，金茂府是金茂府系，璞逸X湖是璞系。璞系和金茂府系都属于金茂的“高端作品”，二者的区别在于，金茂府强调“星级酒店”的居住体验，而璞系强调的是“东方艺术韵味”，这个韵味不仅仅要体现在外立面上，还要体现在户型、景观、精装、会所等方面。看下郑州首个璞系产品的综合技术经济指标。
上图：璞逸云湖综合技术经济指标备注显示，面积计算方式已经采取了新规范，大多数原本计容的空间，在璞逸X湖项目已经不计容或者半计容了。项目总户数364户，7.8万㎡的住宅建筑面积，户均面积221㎡。北龙湖南岸豪宅，由于规划限制，导致建筑密度普遍过大，金茂璞系X湖在土地规模不大的情况下，做了1947㎡的架空层。如下图：
上图：璞逸X湖总平图如此以来，整个璞逸X湖地面层东部的大部分空间，就由“会所+架空层+绿化”三者有机组合，形成了一个整体。在此基础上，项目合计排布楼体16栋。如下图：
上图：璞逸X湖鸟瞰图对于这个鸟瞰图，《楼八》想说几点：第1，我还是喜欢这种规规矩矩排楼栋的方式，不避讳4，14，13，19等数字，数字没有吉利不吉利，只有人心有吉利不吉利。第2，其中为什么会有7A和7B楼栋?看上图，这2个楼栋之间有一个裙楼，所以，它其实是一栋楼，这个裙楼就是项目会所。第3，绿色楼栋是架空层楼栋，黄色字体楼栋是下面《楼八》要讲户型的楼栋。第4，项目主大门在西侧，整体礼序和上和院类似，会所大概好像是“高山流水”主题。我们看一下户型分布。项目一共5个户型，分别是172㎡、197㎡、230㎡、265㎡和306㎡。其中：外围楼栋全部为172㎡和197㎡，其中，又以197㎡为主，内部楼栋以230㎡为主，核心位置布置了265㎡和306㎡户型，其中306㎡为独单元户型。璞系是金玉满堂中的“玉”，那项目必须要有“玉”元素了，这一点，金茂在外立面上下了大功夫。看一下下面的项目外立面。
上图：璞逸X湖的外立面这效果图，乍一看，给人的感觉像古天乐版的杨过，“平平无奇呀”，的确，对于看惯了渲染效果图的购房客来说，的确平平平无奇。举个例子吧，看《楼八》指示的浅绿色部分，99%的人看这个外立面都不会注意，但其实，它是“玉石镶嵌”，没错，大量的密玉。铝板算啥，郑州第一次把玉石镶嵌了外墙上。看一下局部密玉细节图。
上图：璞逸X湖楼栋立面细节璞逸X湖，在效果图上，呈现出一种暗红色，有点像过去的砖材颜色，比上和院的颜色浅了一丢丢。《楼八》比较喜欢这种颜色，期待实景呈现。【3】产品户型据说，项目的整体得房率在110%-140%。《楼八》认认真真看了一下户型，得出的结论是：实际情况应该没有这么夸张，但95%以上肯定会有的。逐一来看公示的三个户型。备注：黄色全送紫色半送蓝色和红色为四代宅的奇偶层错位172㎡户型
上图：172㎡户型璞逸X湖的户型将重点放在了赠送面积上，在四代宅元素上比较收敛，这一点从172㎡的户型上可以看得很清楚。在上图南向的3个开间中，对于常规的四代宅，不论是选择“卧室+客厅”或者“卧室+卧室”进行四代宅错位，都会选择“前凸”很大，这就基本上毁掉了客厅的采光。但金茂仍以6米开间的客厅为主，将“未被四代”的开间选择了卧室，这样以来，对户型整体的破坏性就不大。当然，即便是“两侧卧室前凸”，也会严格限制长度，确保客厅采光，比如下面的197㎡户型。197㎡户型
上图：197㎡户型这个户型南向有3大开间，为什么说是3大开间，因为客厅8米开间太大，可以视为4个开间。在这4个开间中，四代户型只有1个开间凸出了“平面线”，我翻看了这个户型的原始尺寸图，这个“凸出”只有1.2米，完全不影响户型的整体采光。在这2个户型中，都做了大3室，但加上赠送的空间，也都实现了4个卧室的设计。230㎡户型
上图：230㎡户型这个户型是标准的三卫大四房。其中全送空间达到了5个，半送空间达到了4个，四代错位露台为3个，得房率可能会达到110%以上。总结一下璞逸X湖的户型特点。在经典传统户型的基础上，改动不大，核心以“赠送为主”，四代元素为“辅助”，这在四代宅初级极端是比较安全的选择。【4】三巨头演变金茂府把北龙湖豪宅带到巅峰之后，北龙湖的顶级豪宅一直维持着“三巨头”的格局：金茂府、永威上和院和融创壹号院三者虽然都站在区域豪宅的巅峰，但特点区分还是很明显的，永威上和院在建材上做到极致，更像是一件艺术品，壹号院追求名贵奢华，要做亚洲级豪宅，金茂府则偏重于居住舒适。俺买不起金茂府，也没住过金茂府，不敢乱说，但俺几个住在金茂府的朋友，根据他们的描述，对金茂府的评价是：没事千万别住金茂府，因为你一旦住了金茂府，其他房子你就住不成了。翻译一下，作为金茂高端住宅杀手锏的科技住宅系统，舒适感很强，一旦你的身体适应了这种科技系统，就有依赖性了，很难再去住其他类型的房子了。如今，融创和永威都陷入了企业困境，只有金茂依旧站在行业之巅。
上图：北龙湖顶豪格局金茂这次回归，将会不会重新洗牌豪宅格局？会不会超越目前的三大巨头就地封神？《楼八》认为有二个因素。第一，品质能不能封神，要看品质，这是根本。金茂府楼面地价36915元/㎡，璞逸露面地价21970元/㎡，二者相差14945元/㎡，据说，新项目金茂要卖6万/㎡，和金茂府售价基本相同，理论上讲，璞逸有更大的空间去提升品质。据说，项目客户至少5成比例来自北龙湖老业主复购，他们有得是钱，他们不怕你贵，就怕你产品不行。第二，时代金茂璞逸是目前北龙湖唯一2024年之后规划的产品，唯一四代宅，唯一得房率过百楼盘，它属于一个新时代，这是它的优势。金茂璞逸具备了超越三大巨头的基础条件，能否超越，就看金茂想不想了。如果铁建投松苑和金桥壹号湾如他们宣传的那样完美落地，那北龙湖可能会形成“3+3+N”的新格局：新三巨头+老三巨头+其他。当然，我们期待这种格局。结尾楼八的话今天，我们先简单了解一下金茂这个新作品，对于这种顶级的“高端地产”，作为“郑州城市发展和高端地产研究者”的《楼八》会持续跟踪、报道、解读、和建议。
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另外，《楼八》想说一点，关于楼八对楼盘价值和价格的解读，是不是推广不重要，是不是事实很重要，《楼八》所有的文字，只是为你的“独立判断”提供依据，而不是“答案”。
毕竟，推广不一定说假话，非推广不一定是真话。
再次感谢《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
