临近年底，盖题交卷。

很多企业开始了年度回顾与总结，心酸有之，庆幸有之。2022年末，本以为不会有大的改变。但意外总是不经意又来势汹汹，过去一个月，涵盖“信贷、债券、股权”三柄利器的金融政策相继出台，为很长时间里万马齐喑的房地产市场，送去了一股劲风，在这个冬日感触尤暖。

大环境来看，宏观经济大盘的稳定依旧离不开房地产行业，如何盘活存量、防范风险、转型发展，依旧是多方考量的重中之重——相关政策在2022年尤其是下半年，已在朝着更深更细的方向推进。

上述“三箭齐发”的态势为何备受关注？

关键在于地产市场融资至此开了一个不小的口子，但如何落地，谁来奉上首笔“纾困”融资，这对手握资金的一方来说，也是个不小的考验。

大家都在观望与等待，尤其是一些房企。

好在这个过程并未太久，财经西部（Caijingxibu_）注意到，像融创近日便相继拿到了AMC（资产管理公司）和银行的“纾困”资金，上海董家渡项目的120亿，咸阳森屿城项目的数亿资金……

过去屡当“白衣骑士”的融创，如今等来了自己的“救兵”。

这可能是地产行业近期最大的新闻之一。

尤其11月底，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方，以股权融资的方式，向融创上海董家渡项目注资逾120亿元的动作，颇受关注。

不止于此。

12月11日，融创位于陕西的一家公司，股权亦发生了变化。其背后，则是国内首笔地方AMC“带资进组”对地产项目进行纾困。

企查查显示，这家公司名为咸阳炯晓置业有限公司（下称“咸阳炯晓”），成立于2020年7月15日，此次股权变更之前，由咸阳融创怡和置业有限公司（下称“融创怡和”）全资控股。不过信息也显示，融创怡和于2021年4月23日将咸阳炯晓置业全部股权，出质给了中诚信托有限责任公司。

此次股权发生变更，主要是咸阳炯成企业管理合伙企业（有限合伙）向咸阳炯晓增资后持有16.6667%股权，融创怡和持有咸阳炯晓股权比例下降至83.3333%。

另外企查查可以看出，上述合伙企业为陕西金融资产管理股份有限公司（下称”陕西金资“）和西安中天瑞玺置业有限公司两家联合持股。

融创怡和置业穿透股权可以看出，其背后股东为融创和咸阳汇泰实业有限公司，分别持股50%。此次股权增资完成之后，融创和咸阳汇泰持股比例皆降至41.6665%。

融创在咸阳这座千年古都开疆拓土，大都是与本地房企龙头丽彩置业合作共同开发。两家公司于2020年6月，通过土地招拍挂拿下了咸阳主城的一块“白菜心”——位于咸阳人民路的原国棉二厂、国棉八厂的土地，680万元/亩的地价创下了当时咸阳土拍市场的新高，咸阳炯晓作为具体负责的开发企业顺势成立。

公开信息显示，融创与咸阳官方对于这块土地的开发，皆寄予厚望。就在同年8月，融创中国董事长孙宏斌带队到咸阳考察，与咸阳市时任主要领导商谈时，这块土地被重点提及。

这便是后来的融创森屿城项目，其被视为融创在咸阳、乃至整个西北区域内一块优质资产。

据知情人士透露，此次关于咸阳炯晓股权转让并不是项目出售，而是一种股权融资的合作方式。背后实则是陕西金资联合中天西北对项目进行融资，融创还是操盘方，陕西金资行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。

“陕西金资此番融资在盘活项目的基础上，既化解了存量融资中诚信托的存量债权（即上述股权质押情形），又顺应金融16条政策号召，完成了国内首笔地方AMC纾困项目业务落地。”一位房地产观察人士指出。

公开资料显示，陕西金资成立于2016年，直属陕西省政府管理，是经财政部和银保监会备案的具有金融不良资产批量收购资质的省级法人金融资产管理公司。背后站着陕财投、延长石油、陕煤集团、远东租赁、陕国投等17家大型国企、金融机构战略投资者。

作为陕西省唯一一家地方资产管理企业，该公司承担着防范化解区域金融风险的重任。如此属性与发展定位，也就不难理解，为何陕西金资站出来出来纾困地产企业了。

但能站出来，与愿站出来，这其中的差异还是很大的。

尤其是陕西金资此举，可以说是自稳定房地产融资政策“三箭齐发”以来，国内首笔地方AMC出来响应——这距离“第一箭”射出，才短短半个月。其中魄力与果敢，还是颇为不易的（关于这家AMC的诸多故事，以后可单独成文再述）。

尤其是“第一箭”，2022年11月23日，中国人民银行、银保监会发出《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》（即“金融16条”），被外界评价为政策力度空前。

其中，最为引人关注的有这么一句表述，“对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。”

等到11月28日，随着证监会在股权融资方面调整优化5条措施的出台，稳定房地产融资已形成了信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势。

说得再简单点，就是鼓励金融机构支持地产企业和项目的合理融资需求。

对不少深陷资金泥淖的地产企业来说，无疑是看到了曙光。

“但到底以何种方式满足融资需求？可能大家还有一些犹豫。”上述地产观察人士指出，“陕西金资能积极响应政策到迅速落地，我认为从合作本身看，这次合作是对行业融资的一次模式创新，由地方AMC机构+产业方共同完成，对目前行业共同面对的拓宽融资渠道、企业纾困问题，具有较强的示范效应。”

无论是信贷、债券，还是股权融资，过程中有一点不能忽视，即上述提及的“商业性原则”。

而在商业性基本原则中，公平与安全尤为被看重。

其实很好理解，“三箭齐发”的金融政策，主旨还是加大对房地产领域的支持，为行业和企业纾困，但却并非是鼓励大家又回到老路子。只有优质的企业和优质的项目，才能被资方视为公平与安全的保障。

融创近来两笔AMC纾困案例便是很好的佐证。

位于上海市黄浦区核心位置的董家渡项目，被视为孙宏斌的“压箱底优质资产”，自2019年从泛海建设手中接过来后，这里就成了融创的一个标杆——有媒体报道，融创在这里开发的“融创外滩壹号院”项目，2019年两次开盘，均价逾12万元每平，回笼了近70亿的销售回款，后续未销售部分对应货值超过500亿元。

绝版的优渥条件，决定了董家渡项目的价值，这也是为何过去一年里，融创始终没将其摆上货架的主要原因。与咸阳森屿城项目类似，此次董家渡项目也是采用股权融资的方式，操盘方及品牌方依旧是融创。

咸阳森屿城项目，正如前面所提，是如今咸阳市主城腹地的稀缺地块，周边配套成熟，尤其是项目所在的人民路被视为咸阳的中心地标。这也是为何森屿城项目被称为“时代穹顶下的咸阳封面”。

如此看来，越是优质的资产项目，越易获得金融机构的青睐。纾困也好，合作也罢，这样共赢互利的结局，才是大家所希望看到的。

此外，12月9日，融创中国（01918.HK）披露2021年经审核业绩报告，其全年合同销售额5973.6亿元，同比增长4%，收入1983.9亿元，核心数据保持稳定。这也不难理解，为何融创能率先拿到AMC的融资……

当然，地产市场多年疴疾，不会因一两个项目或者一两家企业的“回春”就断言找到了“药方”。但不妨这么认为——董家渡与森屿城两个项目是个开始，更是信号。