房地产对中国经济的重要性不言而喻，随着两大房企先后“崩盘”，刺激房地产市场的一揽子政策“蜂拥而至”，我相信后续的政策会越来越多，尤其是地方性的政策，这些政策是否能挽回当下的房地产局面？未必。

没有任何一个国家成功摆脱房地产泡沫，尤其是以房地产为主导经济腾飞的国家，对中国来说亦是如此。中国唯一的优势可能就是很多地方性的房地产项目已经悄悄“破产”，可能不会出现集中性的泡沫破裂，也就是我们说的“软着路”。

中国房地产风险主要出现在一线城市，一线城市一套房可以抵三线城市一幢房。就目前国家政策而言，对一线城市倾斜很重，我们最理想的状态就是一线城市的经济发展化解其承受的房地产风险，官方语言叫经济增长模式的转型，这也是前期限购限贷的最重要成果——足够的时间和空间，以非房地产经济覆盖房地产经济。应该说，如果没有三年疫情，这个目标可能已经实现了，不过不是经济覆盖，而是风险转移。我个人的观点，三年疫情最大的贡献是把中国的金融泡沫扎破了，否则可能是哀鸿遍野。

化解一线城市房地产风险三种方案：第一，房地产恢复理性，市场性震荡发展；经济转型成功飞速发展，最终在市场震荡中逐渐经济发展水平相适应，这是最完美的结局；第二，房地产理性缓慢下跌，经济稳定发展，最终找到房地产与经济发展水平的平衡点；第三，房地产被抛弃，非房地产经济替代式飞速发展，房地产市场回归刚性需求，这肯定是一代人的灾难，但是造福子孙。

从本人的角度看，更看好第一种模式，倒不是对中国的政府或市场有多少信心，而是模式决定一切：第一，中国政府对一线城市的扶持不言而喻，且这种模式已经出现地方性特征，即各省、市都在模仿；第二，一线城市在政策的制定上拥有绝对的话语权，换句话说，不在乎中央政府想怎么样，而是一线城市想让房地产怎么样；第三，目前这种平衡状态很难被打破。

对于三线城市，本人的观点一直是肯定会破产，也必须破产，所以你永远不需要担心自己将来老无所居。

理性是必须的。无论房地产最终以什么样的方式结局，最终的风险承担者都是购房者。或者说，我国房地产最终以什么样的方式解决，取决于房地产最后的所有者是谁。因为不承认土地的私有，中国的房地产只能是投资资产，而不是个人财富，所以房屋传承一定是最失败的财富传承方式。

那么从投资的角度看，全款买房我们要看的就是贬值速度；贷款买房，我们要看的就是增值空间。曾经有一个客户问我：如何看待上海的房地产？我的回答是：如果你的财富积累达到一定的程度，房地产投资是必须的。道理很简单，你的财富中永远都必须包含低风险，甚至无风险资产；你不可能只持有现金或类现金资产，固定资产就成为必然选择。

我们最应该关注的是贷款买房的“投资者”，你一定要抓住一个关键临界点：资产与负债。房产投资的前提是：贷款是资产，而不是负债。简单点说，你的贷款利率一定要低于房地产价格增长速度（严格讲是加权平均增长速度），换句话说，你每从银行贷出1元钱，你至少要获得大于等于1元的市场价值，否则就意味着你只是实现财富从货币资产向固定资产的转化，并没有实现财富积累的增长，且从目前的市场来看，该固定资产面临极高的市场风险（贬值风险我们还是可以承受的，因为货币也面临这样的风险）。如果小于1，则房地产不再是你的资产，而是负债，你可以理解成你提前进入负利率时代。如果该房地产已经占比你现在和未来收入财富的50%以上，抛弃可能是你最好的选择。

基于以上的个人理论，一线城市市场能否激活，关键看房地产是否具备投资价值，永远不要期望“刚需”把一线城市激活。对一线城市来说，没有市场价值就没有存在的必要，所以房价稳定是最低要求，最好是上涨，至少要把房地产变成“流动资产”。所以，房价上涨限购有效，在下行市场，限购肌无力。

对于二线和三线城市，“刚需”才是真正的出路，所以这些城市一定要恰到好处的让房地产“崩盘”，这对地方经济有百利而无一害，一定不要生活在一线城市的阴影之中。