福州月底的土拍又有多幅地块可以建设「第四代住宅」，隐隐有超发的趋势。

3年来，「第四代住宅」遍地开花，产品力更新迭代迅猛，能不能保持旺盛的生命力主要看的还是房企的实力。但当局长问到什么是第四代住宅时，往往只能得到两个答案：

1

能做大露台几乎是「奉旨偷面积」

2

百度百科的回答：

图片来源百度百科

一切的讨论都很简单，很套路化，都是以上一代的产品思维来解读新一代的物种。局长认为这些讨论都没有触及「第四代住宅」真正的核心价值，更没有关于「第四代住宅」的具体标准。

所以，今天评测局决定做一件胆大一点的事：

一

传统对第四代的观点是这么划分的：

但如果进入二手房市场，定价的逻辑就只有「居住体验」一条。

所以局长认为，从商品房的居住价值来分1～4代，是不是也可以这么分：

住宅的升级换代其实就像消费品行业：苹果取代按键手机、全面屏取代小屏幕、电车碾压油车。

今天如果还是用过去的思维来看第四代住宅，就会陷入面积大小之争，而如果只讨论面积，就和手机屏幕越做越大，芯片不变一样，毫无意义。

二

第四代住宅核心的露台价值被严重低估

露台和总价的占比从20%提高到40%

甚至更多

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上一代：阳台宽度越做越大，功能性得到拓展

普通住宅的阳台可以从1.6米做到1.8米，摆下小茶桌没有问题，想要更大，很难。

02

第四代住宅：景观价值颠覆，从3米到6米

「第四代住宅」的核心正是在于它的超大露台。

从福州几个项目来看，最大的阳台做到3.6米宽，直接翻倍，可以媲美一个80平的客厅面宽，但这并不是它最硬核的功能。

最硬核的是一个被忽视的指标：

6米高的视野。

普通住宅的阳台层高2.9-3米，阳台越长，看出去的视野越宽，就像一个很长的曲面屏。

第四代住宅彻底推翻了阳台的打开方式，从横屏变成一幅巨幅画作，拥有震撼感，直接贴近景观。

它就是阳台的「iphone时刻」。

到这里，局长可以得出一个结论：

第四代住宅重塑了福州景观房的价值，进入二手房市场也必定会有独立的市场行情，甚至成为区域的价格风向标。大平层你见多了，但视野拉高一倍、露台堪比客厅的第四代住宅，能拥有的绝对只是少数派。

隔壁其他项目当然也有一样的景观，但是当「大户+大阳台+城市级地标+最新产品」组合在一起之后，就会成为板块的价格灯塔，短期内不可撼动。

作为一个全新的物种，不能说野蛮生长，但除了百度百科的标准，关于社区则是一片模糊的待定义的状态。局长斗胆给第四代住宅做一个档次的参考标准。

一

是否酒店式归家

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上一代

大门的升级方向是景区化，一个主入口，两边人行入口，考虑的是怎么做到人车分流。

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第四代住宅

大门酒店化，洄游式归家系统，仪式感做足，考虑的是怎么凸显身份。

二

是否社区有度假感

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上一代

提供基础功能，架空层、运动设施，户外座椅，多种点树，满足老人和小孩的日常休闲。

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第四代住宅

更多的林下空间和灰空间，绿化变成景观和园林，不止好用，还得好看，回家是一场度假般的愉悦感和高级感。

三

是否动区面积50%以上

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上一代

房子是用来睡的，动区只占30-40%，大平层房间要多，三代要能同堂。

比如以下这个296平户型，足足做了5个房间，三胎+父母都够住，但有这个出价能力的老板名下都不止一套房，更不可能都住一起。

同样的情况在692平这个逆天户型中也出现，做了10房3厅8卫，足够一个大家族居住。

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第四代住宅

房间最多4个，其余的都留给公区，有了露台的加持，动区升舱，公共活动空间最大能到60%，活动、会客彰显面子。

大平层发展到今天，居住只是基础功能属性，更多的生活场景需要它来承接：娱乐和休闲，目的只有一个：享受成功的快乐。

局长说：

顶级的产品从来不是迎合市场，而是挖掘需求，甚至制造需求，进而引领市场。

第四代住宅也不是简单的放大阳台，而是整套人居系统的升级换代，这种换代感，不是从A级车到B级车，而是C级到S级：空间、操控、面子都能照顾到位。

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