原创刘晓博

最近几天，楼市又有三个重磅新闻：

1、8月7日，上海土拍中诞生了内地单价地王，楼面价达13.1万元/平方米。

2、深圳启动收储存量房为保障房的工作，深圳市安居集团在8月7日发布公告，征集商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，帮助房企去库存。

3、8月6日，广州市花都区住建局宣布购房送“准户口”，可以在子女入学、车牌和保障房等方面享受户籍居民的待遇。

一线城市连放三个大招，向市场传递了比较强烈的、希望楼市回暖的信号。先看上海土拍。

上图是这块地的位置，熟悉上海的朋友能看出来，它位于内环内、徐汇滨江片区，地块名为“徐汇区斜土街道xh128D-07‘’。该地块出让面积约16666.04平方米，建筑面积约36665.29平方米，起始价36.96亿元，起始楼面价10.08万元/平方米，吸引了保利发展、华润置地、中海&西岸集团、宸嘉、越秀&象屿、招商&徐汇城投、绿城等在内的7个竞买人。此前有消息说，上海在土拍中取消了价格限制。但或许是为了怕玩出火，所以此次出让的5块土地中，还是为这块稀缺的土地设置了最高限价——48.048亿元。历经72轮叫价后，该地块触及最高限价，转入现场摇号，最终由绿城抽中，总成交价为48.048亿元，成交楼面价约131045元/平方米。我的看法是，这是被策划出来的地王，传递了管理者希望楼市回暖的信号。这块地是2021年小米拿下的土地，原来准备做上海小米总部，当时的成交价是15.5亿元。后来小米改变了计划，退回了这块地。2年之后，这块土地被改变了性质，从商业变成了住宅，一下子“升值”2倍多，卖出了48亿的天价。如果没有限价，估计这块地能卖到55亿以上！由于内地尚未对住宅开征持有阶段的房地产税，其结果导致：地方政府更希望核心区的土地用来建设办公、商业用房，尤其是建设企业总部。因为商办楼宇承载的是企业，企业每年要交各种税。私人住宅只在买卖的时候交税，虽然卖住宅用地可以获得更高的土地收入，但持续性不如商办用地。所以过去这些年，无论是上海这种一线城市，还是不入流的十八线县城，都把最好的土地卖给企业做商办。结果是商办供应量剧增，越来越不值钱。疫情后欧美兴起在在家办公，让其写字楼价格崩盘，反过来影响到中国，加剧了中国商办物业的价值崩溃。既然商办物业被玩坏了，而住宅价格又起不来。那么改变玩法，把原来规划的核心区的商办用地变成住宅用地，满足富人们在核心区住豪宅的愿望。给你住到黄浦江边、深圳湾畔的机会，鼓励你换房、鼓励你花钱。上海新诞生的地王，不仅位置好、容积率低，还没有户型限制，可以放心大胆搞豪宅。而豪宅的限价也放开了，上海今年已经诞生了10多个单价20万左右的豪宅盘，都卖得不错。深圳也在酝酿地王，最近深圳调整了深圳湾后海片区两块土地性质，也是从原来的商办变成住宅，据说2个月内可能推出。但深圳豪宅用地的普遍短板是容积率偏高，很少能像上海只做到2.2倍。深圳动辄是5到6倍，一不留神就是9到10倍。

所以，深圳也将诞生新的单价地王，但很难打破上海的纪录。当然，深圳主观上也不想出这个风头。至于深圳收储存量房做保障房，是设置了限定条件的。具体如下：

1、楼盘是深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

2.位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。

3.户型面积合适。原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。

4.生活便利。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。

5.手续齐全。拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

深圳有住宅项目整栋、整单元的户型都小于65平方米吗？即便有，也非常少见。但商务公寓、R3用地上的单身公寓，的确是有的。所以，能受益的主要是这些小众项目。我之前就在文章里讲过，收储这件事不要夸大它的规模和作用。央行一共给了3000亿的再贷款，能撬动的政府+商业贷款，大约是6000亿元。这样一个规模，要全国分配。收储对楼市回暖有积极意义，但绝对不是重磅炸弹。它的信号意义还是强烈的，说明政府希望楼市好。至于广州花都搞买房送人才绿卡、享受户籍待遇，也带有很强的信号意义，说明一线城市还会有进一步的楼市松绑。90年代，上海、广州、深圳等大城市都搞过买房送蓝印户口，持有几年之后可以转正。当时正处于房改启动期，对推动房改起到了一定的作用。现在楼市偏冷，二线城市很多已经明确：买房就可以落户。包括南京、武汉、沈阳等，估计未来会全面推广。但四个一线城市情况不同，它们的常住人口都在1700万以上，实际生活人口都在2000万以上，中央要求纾解过密的人口。在这种情况下，至少北京上海深圳搞买房送户口，是不可能的。广州情况略微不同，它获得的特殊政策少于北上深，所以在楼市上获得的特殊政策略多于北上深。估计花都的做法，会在广州第二、第三圈层的区推广，核心区应该不会搞。不管怎么说，这对于广州楼市是一个重要利好。毕竟有一些年龄大、学历低的人，落户广州还是比较难的。现在好了，有了买房落户的可能。总之，最近上海、深圳、广州连续出现的利好，说明楼市政策新一轮轰油门已经开始。一线楼市进一步松绑期正在到来。一线城市松绑了，对全国楼市将起到明显的带动作用。