原创刘晓博

昨天，央行公布了二季度货币政策报告，传递了一系列重要的政策信号。有两个政策信号非常值得关注：

第一，对房地产行业是鼓励的，提出“支持住房租赁产业可持续发展”，帮助楼市去库存。央行报告非常罕见地指出：出租房屋的回报率，未来“将高于多数资产回报率”！

第二，对债市，以及跟债市绑定的银行类资管产品，也就是很多人喜欢购买的银行理财，再次提出了警告，提示风险。

熟悉国情的人都知道，投资要跟着政策走。政策鼓励你干什么，不鼓励你干什么，未必会立竿见影，但最终一定产生显著的后果。比如有一段时间，银监会领导把房地产称为灰犀牛，告诫大家注意房地产投资风险。1年多之后，房地产拐点就来了，后来的结果大家都知道了。证监会两年多以前提出建立“中国特色社会主义估值体系”，我当时就撰文提醒大家，估值偏低，尤其是PE低于10倍、市净率低于1倍的央企股未来会有一波上涨。很多人不信，后来中石油、工商银行、长江电力、中国联通的走势说明了一切。所以一定要关注政策，而且要提前布局，并多少有一点耐心。在一季度的货币政策报告里，提了“房”字26次，“租”字5次；最新发布的二季度报告里，提及“房”字119次，“租”字57次。可见，最近央行对房地产很关注。央行在二季报里专门设立了一个专栏——“专栏 3 支持住房租赁产业可持续发展”。其中有如下表述非常值得关注：

这段话值得细读、并认真揣摩。但估计很多网友没耐心细看，我给大家摘要、分析一下。央行主要表达了以下几个意思：1、房价是由“底价”和“溢价”构成的，“底价”就是内在价值，是租售比决定的，如果房屋的年租金回报率超过了3到5年的定期存款利率，则对应的房价就很难继续下跌了。如果继续跌，反而是买入机会。溢价部分，由经济周期、市场气氛决定，牛市时向上溢价，熊市的时候向下溢价。2、目前一线城市租售比已接近 2%水平，二三线城市升至 3%左右。而国有大银行5年定期存款利率回落到了1.8%左右。3、央行还做了一个重要判断：实际上，对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。央行还进一步分析说：疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超 1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。4、住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。国家会出台各种政策鼓励，比如信贷、税收等，鼓励大家买房子出租，推动租赁行业发展，这有利于楼市去库存。央行通过这个专栏给我们上了一堂房地产投资课，告诉我们如果选对了城市、选对了片区、选对了楼盘，将来房租回报可以“高于多数资产回报率”。在鼓励租赁的大前提下，未来房地产税的税率，会有累进制、惩罚性的吗？也就是对多套房拥有人征收高税率。这个显然不太可能了。下图是来自每个季度央行货币政策执行报告里的全国房贷加权平均利率，如果房贷利率跌破3%，而房屋租金回报率超过3%，市场将发生更大的变化！

至于当前过热的债市和银行理财，央行再次提出了警告。为此，在二季报里设置了专栏4——资管产品净值机制对公众投资者的影响。从央行披露的数据看，今年2季度住户存款增长突然放缓，只增长了7000多亿（一季度增长了8.56万亿）；而住户贷款增长更是乏力，只增长了1200亿元（一季度增长了1.33万亿）。为什么住户存款增长突然大幅放慢，而贷款也大幅放慢？首要原因是，存量房贷降息力度太小，第二波提前还房贷潮出现了。其次是有1万亿住户存款，在二季度搬家去了银行理财。2022年的时候，银行理财曾出现普遍亏损，导致大量银行理财资金回流为存款。最近1年多，随着股市、楼市持续低迷，债市火爆，银行理财的回报率开始上升，吸引力也明显上升。债市火爆的原因是大家都意识到：未来几年中国的利率将持续走低，降息空间比较大。那么之前发行的利率比较高的债券，就会上涨。一些机构甚至加杠杆买债券，获得了比较高的回报率。7月30日，银行业理财登记托管中心发布《中国银行业理财市场半年报告（2024年上）》。数据显示，截至2024年6月末，全国共有239家银行机构和31家理财公司有存续的理财产品，存续规模28.52万亿元，同比增加12.55%。固定收益类仍是存续规模最大的理财产品类型。截至2024年6月末，固定收益类产品存续规模为27.63万亿元，占全部理财产品存续规模的比例为96.88％今年上半年银行理财产品的收益率整体保持稳健，平均收益率为2.8%。央行二季报更进一步透露，7 月末银行理财平均年化收益率超过 3%，吸引部分投资者将存款“搬家”到这类产品。大银行的5年期定存年利率只有1.8%，大城市房屋出租回报率在2%左右，股市买了就亏，但银行理财回报率是2.8%到3%。你说大家会怎样选？很多人会选理财产品。一是流动性好，赎回简单方便；二是大银行的信用普遍还是不错的，风险有限。房子的流动性就差很多，大家担心租不出去、未来租金下滑，还有房地产税。所以，老百姓的钱更喜欢在银行躺平——买理财享受不错的回报。其实债市风险在积累，上半年的回报率未必能持续。央行已经借了上万亿的国债，随时可能抛售、给债市降温。所以，央行连续多次提醒债市风险。债市一旦回调，在高杠杆作用下，可能出现踩踏。警告、压制债市，是未来一段时间的政策基本导向，鼓励钱从银行里流出来，去买房子、炒股、消费。很多人肯定会逆反，但政策的天平正在倾斜。存款利率不断降低，央行未来会抛售国债来给债市降温。短期看，境外热钱仍然在流入中国债市，上半年流入了800亿美元，美国欧洲日韩股市波动加剧后，还会有增量热钱流入，债市还可能火热一段时间，但风险在加大。未来的政策导向是：鼓励买房、炒股、投资、消费，不鼓励钱在银行（存款、理财）上躺平，方式是给后者增加不确定性，给前者增加甜头。如果一波、两波政策不管用，那么来三波、四波、五波！持续跟政策“对着干”，好比火中取栗、刀口舔血。