前几天，班长写了一篇《在合肥，“豪宅”离普通人越来越近了！》的文章，简单的讲了下，参观近期新上市楼盘的感想，曾经一些豪宅采用的配置，已经越来越普及。

当然这个“普及”是对比豪宅的数量，放到整个市场，高品质住宅的数量还是非常少的，只不过集中涌现，显得有些多。

这里也有朋友好奇一个问题，如今高品质住宅，在基本的居住功能之上做了很多提升，那在二手房市场有没有客户买单？有没有溢价？今天我们用数据来探讨一下这个问题。

先找几个二十年的高品质楼盘；

说到合肥二十年前的高品质楼盘，大家耳熟能详的应该是置地栢景湾和绿城桂花园，班长在这基础上再加一个，9月份和大家一起踩盘过的新华学府花园。

置地栢景湾位于庐阳区亳州路与沿河路交口东北角，大概是在2000年开发，距今已经有了20多年房龄。

我们引用贝系2024年1-11月成交数据(下同)，以11月数据为例，其多层单价在1.9到2.35万之间，100平单价最低，178平单价最高。

另一套111平大高层，单价2.89万，表现非常亮眼，比目前大多数的次新房都要高。

再来看看新华学府花园；

新华学府花园位于蜀山区的黄山路与石台路交口，大概在2003年交付，距今也有20多年房龄。

这个小区以多层为主，没有电梯对于二手房价格影响是非常大的，但学府花园依然有价有量，11月在贝系成交了5套，单价1.6到2万不等，表现十分优异。

绿城桂花园是绿城2001年首入合肥时开发的楼盘，至今同样有20多年历史，位置在高新区黄山路与香樟大道交口。从成交价上看，桂花园11月成交价都在2万以上，表现优异。

从上面的成交数据看，高品质、超前的规划设计，以及后期物业持续维护，让置地栢景湾、新华学府花园和绿城桂花园这个几个项目，在二十年后，在品质进行多轮迭代后的市场，依然有一席之地。

大家可能会把这个价格归结于地段，但实际上，同地段、或者同等地段的楼盘很多，能有这个表现的却很少，不同品质楼盘之间价差明显。

普通住宅满足基本居住需求，高品质住宅满足改善需求。

如果高品质住宅稀缺，一方面每个片区都有地缘改善需求，会推高价格，另一方面片区如果吸引力强，还会吸引大量外来购房者，进一步推高价格。

比如我们看一个远离主城区的楼盘，江山庐州印。

江山庐州印在庐阳区合淮路与枣园路交口，位置、配套等都乏善可陈，但凭借品质优势，价格表现依然不错，明显高于周边楼盘。

再看几个十年前开发的楼盘，置地栢悦公馆和绿城玫瑰园大家都很熟悉，我们再加一个大家可能不太熟的楼盘和平盛世。

和平盛世在瑶海区的明光路与和平路交口西南方向，房龄也有十几年，在片区内属于稀缺品质盘，二手房价格基本在2万以上。

置地栢悦公馆位于政务区，合肥豪宅市场离不开的话题，有着户型越大、单价越高的特点，量价齐高，11月成交房源单价从3.7万到5.3万不等，200平以上都在5万+。

绿城玫瑰园在经开区石门路与云外路交口西南角，是经开区稀缺的带学区改善住宅，大高层价格最低在二万七八，在当前经开市场上一枝独秀。

时间再往后推移，各个区域的一些高品质楼盘，相较同板块小区，都会存在明显溢价。

比如2015年末拿地的旭辉铂悦庐州府，位于四里河板块的夏荷街与橙香路交口，今年高层成交价最低也在2.9万+，洋房价格则基本都在3.7万以上。

政务区的融创壹号院，高层的成交价在最低在5万，洋房最高达到7万+，甚至数倍与同板块部分楼盘。

政务东的建发雍龙府，价格表现也极为优异，11月份的二手房成交价在2.6万以上，最高3.1万，表现优异。

长丰的均价虽然不及九千，但万科苏高新公园大户型的洋房产品，价格表现还是不错的，10月成交两套洋房，单价在1.3万以上。

这样的例子还有很多，就不一一列举了。

整体上看，如前文所言，高品质住宅的本质是改善，改善客户愿意为提升的居住体验付出溢价，在二手房市场成交也验证了这点，成交价甚至会数倍与周边普通住宅。