这是城市印象系列的第三期。继赣榆和灌南后，我们一起来了解灌云。

灌云是最近亲市区的县城，坊间一度戏称半个新浦街都被灌云人占领。在整个连云港各县区的涨幅中，灌云房价稍高于灌南，位于全市倒数第二。

单从经济数据来看，2020年灌云GDP约382亿，在三县一区中最低。常住人口约72万人，比灌南多出近十万人口。人均GDP约5.2万元，全市最低。

灌云经济层面较弱，与当地没有明显且较强的支柱产业密不可分。赣榆不用说，发达的海洋经济；东海，自然是铺天盖地的水晶产业；灌南，也有自己的钢铁化工。而只有灌云，没有拿得出手的强势产业。人均收入方面，灌云和灌南不分伯仲，年收入中位数维持在三四万附近。

但事实上，从2019年开始，灌云经历一轮房价逆袭。虽然涨幅没有比肩赣榆和东海，但基本超过了灌南。

灌云的城市布局和灌南有点相似，主框架基本是东西两个方向。灌云县城在城市西面，但从几年前开始，灌云往东发展的格局，正在被全面打开。之所以往东，很重要的一个原因就是空地多。如今，灌云政府把建设重点放在东部城区，相当于做大了城市框架，也填补一大片城市断层。

事实上，灌云往东发展是有节奏的，一开始先到云台大道，开发了云景台壹号、皇冠花园和易居公馆等四五个小区；现在进一步往东到了伊云湖附近，我们所熟知的灌云本土几个较大的开发商几乎都已经进驻，比如尚都、书香等。随着行政中心、购物中心、住宅区一一起来，东部城区的城市感也快要成型了。目前，东部城区的板块均价不到7500元/㎡。

灌云楼市的量价齐升，主要原因是地价持续攀升。

近两年，灌云土地主供应地是东部城区和经济技术开发区。其中，地价涨幅最高的是东部城区——2020年12月，东部城区地价首破2千元/㎡；2021年6月，东部城区地价再次破三。

开发商拿地积极性高涨，新老房企跑马圈地。书香再入东部城区，尚都连下两城。还有德惠、江西泰森等新面孔首次杀入。去年至今，东部城区共成功出让13宗涉宅类土地，揽金约24亿元，土地面积合计约75.7万方。而整个灌云商品房建筑面积，2019年成交约53万方，2020年全年成交近70万方。

抛开成交繁荣的现象背后，东部城区若想要持续的生机盎然，还需要足够的时间。而土地市场急于出货，说明有些人已经急不可耐。很明显，没有人给它更多的时间，更没有人愿意等待。这一场人为运作的市场火热与随之而来的密集推地背后，是一盘焦虑的棋。

这样做的后果是，如果牛市不能持续较长时间，这部分供应量需要未来好几年去消化，房价也因此受到抑制。

不过，凡事都有两方面。

外地客相对不活跃的灌云楼市，其内需相对稳定。就像一位业内人士说的：灌云这样的市场，开发商永远不会死。每年再差，都有五六十万方的需求在哪里。慢慢卖，什么房子都会卖完。

是的，灌云还是有不小的购房需求。

灌南和灌云同为人口净流出的县城，一个是往南方出走，一个是往市区涌入。而灌云地价能够上涨、楼市相对繁荣，底层原因是县城的“首位度”和本地购房意识较强。与灌南不同，灌云周边没有更为厉害的县城，本地市民不论是在外务工返乡，还是乡镇买房置换，在有限的能力下，最终目的地都是灌云县城。

而且，灌云人的购房意识觉醒较早。大部分人都本着上学、结婚等需求，选择购入商品房。学区好、环境好、板块量级高，他们在灌云买房的理由，跟市区买是类似的。

所以，灌云本地偏改善客群最喜欢买东部城区。虽然在售的项目有四五个，但在当下楼市下行期，每家平均月去化也能卖出三四十套。

与之形成鲜明对比的，是经济开发区和城西。这里不论是从项目数量还是价格（均价6200元/㎡），都明显不及前者，是刚需的首选之地。

灌云是连云港所有县区中，迄今为止没有品牌房企入驻的地区。不知，第一个吃螃蟹的品牌房企，将花落谁家？