在连云港楼市，灌南是另一种神奇的存在。

2020年，灌南GDP总量为397.94亿元，位于全市第四。人均GDP为6.4万元，在三县一区（东海、灌云、灌南和赣榆）中位居第一。居民人均可支配收入24355元，位于全市倒数第二。乍看一下，灌南经济数据比灌云还高些，但房价却低于灌云，平均房价在五六千左右，是全市房价最低地区。

灌南的另一大蜜汁神奇之处在于，很长一段时间内，灌南县城的房价，几乎都没有剧烈的波动，画风成谜。即便到了2017年底猛涨一轮后的今天，灌南房价依旧比较稳定，涨幅可以忽略不计。所以在住房幸福指数上，相对其它地区而言，还是算比较高的。

为什么灌南的房价，如此“平易近人”？

钢铁化工和现代农业，是灌南的支柱产业。这里有闻名全市的亚新钢铁和兴鑫钢铁，现代农业方面，养猪和养菌产业较为发达。在灌南，我问了当地人的收入情况：普通公司/工厂职员，年薪在五六万；而像是超市收银、公司保洁等这种劳动密集型工种，年收入约两三万。当地物价没有也不太高，百元上下也能在饭店里吃到三菜一汤。

这些数字都表明，这是一个物价亲民，收入普通的县城，与中国其他大部分小城并无区别。

由于位于全市的最南端，与市区相距50多公里，灌南与市区的联系和互动并不太多。淮安，则对当地人吸引更强一些，是就业、购物和买房的首选。当地一位房产人士说，灌南本身是个地缘性、内生性市场，外来投资客不多，新晋人口就更少了。而高购买力的外流，一定意义上让灌南楼市失去了繁荣空间。

事实上，灌南房价亲民还有一个主要原因，是库存巨大。当地在售楼盘，大大小小加起来有五六十个。天量的库存，稳定的需求，让本地楼市失去了活力。对于当地房企来说，一个月卖出四五十套已经非常了不起，而月度去化挂零也是常有的事儿。这种不温不火的销售局面，也让当地从业者整体较为“佛系”。

而灌南库存高，并不是土地供应巨大直接造成的。相反，灌南近三年涉宅类土地成交31宗，但政府托底了22宗。也就是说，真正形成有效供应的土地，仅有9宗约45万方。

那么，为什么灌南库存还如此高呢？最直接的原因，是楼盘去化速度跟不上供应速度，多年累积造成。其次，是早期供应多以大盘为主，规模体量比较大。

其实，灌南有关部门也想借机盘活当地的房地产市场，在2019年便推出了“农村进城买房补贴”的政策，即在符合相关规定的前提下，每平米补助300元/㎡。而且，灌南每年也举办了土地推介会，邀请房企参加。

从楼市版图来看，盐河上的人民桥，把灌南县城分成了桥东和桥西。桥西和桥东两个板块新房集中：一个背靠政府、医院、八大局等新城区；另一个板块算是老城区，这两三年棚改的主战场。整体来看，目前桥西的房价稍低于桥东。

桥西，应该是2018年灌南楼市的“明星板块”，吸引了迄今为止灌南仅有的两家品牌房企——碧桂园和中南入驻。中南以最高楼面价1930元/㎡摘得灌南地王，打造了上悦城，碧桂园则带来了劳斯莱斯产品系。这两家楼盘至今还在售，中南上悦城二期特价房降至5千元/㎡左右，碧桂园铭雅苑280多方的大平层，均价仅4000元/㎡。

桥东，则是当下的新房主阵地。为了更新老城区，桥东迎来了灌南第二座商场——恒基广场。围绕着恒基广场附近，有四个新房，分别是恒基住宅、港利、国投欧亚紫宸以及碧桂园凤鸣府。这四个项目，房价最高的是紫宸项目，均价6800元/㎡，也是整个灌南的最高新房价格。

而且有意思的是，灌南本地人对学区房的追逐，并不如其他地区那么的强烈。灌南近些年新建改建了淮河路、沂河路、苏州路等实验学校。成绩较为出彩的，仍然是桥东的实验学校。但桥东房价偏高并不是学区带来的溢价，而是棚改地块的入市，地价偏高。

生活在灌南的本地人，虽然有些没心思去外地买房，但却仍阻止不了有年轻人离开。房价低、物价低，如此“宜居”的灌南，不知道房价又将何去何从？