自18年普涨行情过去后，要说哪个区域最为落寞，海州西北算其中之一。根据我的初步估算，海州西北18年后出售的新房，至今交付有明显获益的并不多。

就算是热度相对更高的新浦城区，从1万左右的新房限价到如今1.1万左右的二手价格，获益空间同样也是极其有限的。如果把范围再扩大一些，你会发现海州西北某些边缘板块的表现还要更加悲催。

在市区楼市近些年马不停蹄的向前狂奔的行情下，这样的表现已经不能称之为差强人意了，海州西北近年的市场表现堪称是市区楼市“房住不炒”的典型。

如此表现，逐渐使得市场普遍出现一种看空海州西北的心理，认为海州西北一定是存在某种特殊的客观原因，很多人归咎为没有大型商业、较好的学校、甚至以前老浦街人秉持的传统观念等，由此导致了海州西北楼市表现过于平平。

先来看下楼盘情况。

三年前，海州西北方向只有3个楼盘在售。而到了去年，一下子冒出了7个楼盘。目前在售的楼盘有海州大院、双池花园、保利时光印象、金凤雅苑和叶海华庭。区域内唯一的多层项目玉竹苑，将于本月首开。纯新盘万象新海天城，预计年中开盘。

近1个多月，区域内有三个楼盘加推，分别是海州大院、双池花园和叶海华庭。

海州大院：11月底加推10#楼共129套房源，户型区间是120-135㎡，均价10720元/㎡。

双池花园二期：12月中首开，9#和13#楼共计256套，户型区间是112-136㎡，均价12080元/㎡。

叶海华庭：12月下旬首开，推出1#和10#楼共156套房源，面积101-129㎡，9400元/㎡。

这三个楼盘基本是海州西北方向关注度较高的项目，它们的销售信息，一定意义上反映了区域属性。

从定位来看，海州西北方向是海州区的“地板价”，以刚需为主，对总价敏感。从价格来看，区域内单价层次不齐，基本是一条路一个价。从地段来看，盐河路东西两个方向有着不同的认可度。盐河路往东，属于主城区范围，客户接受度更高一些。

海州西北有没有硬伤或重大的价值缺陷？答案是肯定的。

学区稍弱、板块界面陈旧、没有大型商业综合体等，这些的确是海州西北方向存在的硬伤。但这样的“硬伤”，不仅仅就发生在海州西北。仅从居住角度，板块内生活设施齐全，配套基础一点不差，甚至交通出行、居住氛围和体验还要比东区稍好。

为什么海州西北方向价格就是上不去呢？和东区差距越来越大？

对比其他板块，海州西北方向近些年来稍显沉寂。区域发展较早，存在较多十年以上房龄的老小区，直到2017年才有新房供应。由于缺失重要的配套规划和板块界面更新，也没有大量的土地出让、新房供应、品牌房企的刺激，导致板块陷入价格无法解套的“死循环”中。

海州西北方向的宗主板块是主城核心区，近乎处于市中心位置，也就是说，这个宗主板块的外溢可选余地非常之大，海州西北并没有能力垄断或绝对优势斩获这个宗主板块的主力需求。在实际购买当中，主城区这部分群体具有非常强的路径依赖性，由于“造富效应”买房的第一选择往往向东。

而且，之前海州西北在面对同等价位竞争对手时的优势并不大，比如早先的花果山大道东、凤凰新城、海州区政府板块，几乎每一个对手都非常能打，甚至在城市东进加持下，如今的猴嘴街道板块都可以瓜分一部分海州西北方向的购房需求。

同时，还受制于一些传统认知上的硬伤共识，如：早期相对更低端的人口结构，以及学区、板块界面等等。间接导致海州西北方向与这些对手板块相比，不仅没有优势，还处于下风，需求被大比例的分流。

需求被分流直接导致了海州西北需求池子不够大、不够深，从而影响到短期的价格表现，只能更晚的吃到周期轮动红利。

不过，从去年开始，“高铁新城”再次出现在官方文宣中。作为外界看连云港的第一眼，借助于“高铁新城”的规划，希望未来的海州西北迎来重塑。