一晃一年又过去了，连云港城市发展依然没啥变化。

每每遇到后台诸如板块发展的问题，我便无语问苍天。对于一个年年没有太大变化的城市，板块该如何跳脱城市来发展呢？其实，我个人觉得连云港楼市几乎是明牌了——城市框架、资源利好、发展方向等已成定局。当然，未来某个板块或许会迎来“重磅级”利好，但起到的仅仅是“锦上添花”的作用，在现有的城市格局下很难迎来“质”的改变。

一个基本原则，改善进入城市中心，刚需靠近区域或板块中心。与其关注板块未来发展，不妨多结合现状了解板块价值，进而再评估板块的“好坏”。

先说下整体市场。

除了早先拿地成本低的个别楼盘，当下新房二手房价格早就已经并轨。有无倒挂，并不是评判红盘的唯一标准。其次，新房去化难，已经达成共识。开盘卖掉一半，就是一个了不起的成绩；二手房降价，也是不争的事实。与上半年高峰阶段，降幅两三千的比比皆是。

这是市场呈现的悲观一面。但，我们也要看到其中的机遇。

冷静的新房市场下，还能交出不错成绩单的楼盘，说明认可度比较高。冲高回落的二手房市场，足以让我们辨别板块价值。从投资角度，房价涨涨跌跌很正常。相比房价没有剧烈波动的板块，涨的越多，回调越狠，越是应该值得关注的标的。

波段是方法，择机很重要。只有房价“涨过”，才能给你高位套现的机会。

目前来看，苍梧学区房价值筑底已基本完成。真正为了孩子读书、需要学区房的客户，可以考虑了。价格冲高的万达板块、花果山大道东板块等基本已接近量价平衡点，后续尽管会有价的微调带来部分的量，但基本已平衡。近一年价格未能冲高的板块：如海州城西、城北和城南等，短期冲高的概率几乎为零。

大的方向是上文 ，我们再来细分下各版块的价值。

市区板块可分为：苍梧双学区板块、主城核心区板块、花果山大道西板块、花果山大道东板块、凤凰新城、海州城西、新浦城区、宋跳板块、猴嘴板块、滨河新城和东部城区（碱厂、连云区）。下文主要讨论前九个，后面两个板块（滨河新城和东部城区）刚需结合自身情况购买即可。

这九大板块，按功能性来看，可以分为辐射型、依附型和独立型。

辐射型，顾名思义就是占据城市优质地段，集聚全市的优质资源，比如苍梧双学区板块、花果山大道西板块和主城核心区板块。强度从高到低排名是：苍梧双学区板块＞花果山大道西板块＞主城核心区板块。

苍梧双学区板块，不做多表，优势就是学区；花果山大道西板块，房价仅次于苍梧双学区板块，优势是地价高、还有空地，有想象空间；主城核心区板块，可供开发的地块零散且小，抗跌属性比较强，改善保值首选。而且，从投资角度来说，除了有确定的倒挂红利，主城核心区范围内尽量不要选择被老小区包围的“孤盘”。王者已经拉不动一堆青铜了，青铜反而会限制王者。

有潜力的板块和发展超级成熟的板块，注定是不同的未来。

依附型板块，是依附于核心板块的板块，并不是经济活动的中心，具有代表性的就是花果山大道东板块、凤凰新城、新浦城区板块和宋跳。“依附型板块”价值上限，不仅要看其所对应的“辐射型板块”能级、两者之间的通勤效率，更要看城市发展方向和开发时间早晚的问题。

因为连云港并不是由中心城区向四周外扩，更多呈现的是带状的发展结构。所以，板块价值大致遵循环线外扩的理论，由内向外慢慢价值跌落，但也绝非均匀分布，相反，城市价值在慢慢脱离城市环线理论。

花果山大道东板块，应该是今年的“楼市事故”。如果最近出让的6宗土地在上半年挂牌，花果山大道东板块的涨幅应该更高。但世界上没有如果，后续板块如何推进，还是看6宗地块命运到底如何。

相比花果山大道东，凤凰新城居住氛围更为浓厚一些。优势也很明显，就是区位和价差——距离主城区最好的学区房（苍梧双学区板块）和最好的板块（花果山大道西板块），最近。能够承接这两个“辐射型板块”的购买力外溢，跟随上演“一荣俱荣”的市场行情。

新浦城区的房价涨幅之所以没有上面两个板块明显，一是板块现状较为成熟，二是主城核心区的“辐射能力有限”，大而不强。“跟对大哥”，真的很重要。虽然板块上限不会太高，但并不妨碍新浦城区新盘的性价比，毕竟1万出点头价格太香了。

宋跳，因为连云港向东发展的带状布局，让宋跳并不能直接承接核心板块的辐射。虽然距离万达板块较近，但从购房角度来看，不是万达板块购买力外溢的首选。而且，板块开发接近饱和，但刚需自住是没有问题的。

而独立型板块，则是与核心板块有一定的距离，主要以内生力量为主，比如海州城西、城南和猴嘴。

海州城西距离核心区较远，主要依靠自身配套更新和完善。区域核心是海州区政府板块，虽然周边剩余不少地块，但由于板块定位刚改，房价上限空间有限。至于海州城南，只有把学校问题真正落实了，才能评估吧。

猴嘴，可分为猴嘴街道和猴嘴北。猴嘴街道和猴嘴北，是两个不同属性的区域。猴嘴街道，是猴嘴北客户的置换选择之一。站在整个城市格局上，猴嘴街道也是刚需客户的优质选择之一。至于猴嘴街道未来的房价上限如何，主要看周边配套的落实情况。

以上，是我对各版块的看法。它们中要么是城市发展仰仗的中心，要么是城市中负责花钱，用金钱堆砌的金边。要么是展露头角刚拉开架势的新战场。有些呢已经华丽转身，有些还额外承载了原住民的情怀和希望。

而一旦楼市蓄势完毕，那些资质颇佳的板块，依然将成为下一轮连云港房价进击的领军板块。