上周，东海和灌云迎来最新一场土拍。从土拍结果看，两个地区主城区的楼面价，均高于过去一段时间。溢价率，都不是个位数。

先说东海。

上周东海共拍出3宗地，位于县政府周边。其中，2宗地被碧桂园拿下，1宗地破了去年最高楼面价，刷新了记录。

其实该片区去年9月份也曾出让了3宗地块，造成了不小的轰动。说起去年的那场土拍，在寒意肆起的土地市场下，更像是一场意外之喜：诞生了高达79笔的竞价、最高69%的溢价率，最终被福毅地产以楼面价2750元/㎡竞得；而港利地产以楼面价1713元/㎡和1614元/㎡进驻东海，“补仓”成功的典型。

说起东海房价，应该是仅次于海州区般的存在了。号称能看到西双湖的房子最贵，个别楼盘的好点楼层已经破万，远远甩开其他片区。而此次土拍的县政府片区，二手房均价维持在9000+元/㎡。因此，2800元/㎡的楼面价对于房企还是有利可图的。是什么支撑房价呢？众所周知，作为支撑区域发展的产业要素，东海有如水晶产业、温泉旅游产业、农产品、硅工业等一批具有优势的产业，还有一大批出国/外出工作、赚取丰厚收入的本地居民。

房价预期有了，那购买力呢？我整理了近一年来的东海商品房成交套数，除了去年底全市整体大环境的走弱，东海成交并没有大幅度的降低。但细致分析，县政府版块已经集中供应了6宗地约21.6万方，存量市场下的竞争还是比较激烈。

另外，这几天坊间貌似出现“碧桂园会抬高房价”的说法。我们要明白，影响房价的主要因素是成本价即地价，此次碧桂园拿下的2宗地并没有创下惊讶的数字。或许有些品牌溢价，但是并不会直接造成区域房价的上涨。况且碧桂园是把高周转玩到极致的房企，快消是他们的王道。

论连云港全市各个地区的操盘手，东海无疑是最稳当的。成功扮演了“火爆前夕，点个火。歇火时候，给个预期”的角色。既避免了流拍的尴尬情况，又合理而又适宜的诞生必要楼面价。

总之，管它行情起落，我自云淡风轻。

再说说灌云。

灌云上周推出了8宗地，成交7宗，流拍1宗。这7宗地中，我们就说说苏州中旺拿下的位于灌云老城区两宗地吧。2宗地的楼面价分别是2776元/㎡和2409元/㎡。加油站北侧地块容积率小于1.8，以小高层为主。而南侧地块容积率小于3，将建设大高层。目前片区内鲜有新房供应，主要以二手房为主，二手房成交均价在6千多些。

相较于东海，灌云的市区归属感情绪更高些。稍微有点购买力的客群，热衷于到市区购房。也就是说，整体客户群是净流出的状态。另外，根据灌云近一年的商品房成交数据，整体呈现走弱的态势。

其实灌云的加油站地块去年曾经挂牌过，最终因无人报名而流拍。而不到一年再次挂牌，诞生了令人吃惊的数字。先从数字直观对比下：

东海2800元/㎡楼面价，周边二手房成交均价9千+；

灌云2776元/㎡楼面价，周边二手房成交均价6千+。

数字比较，苏州中旺这剂药真的够胆够猛。那，房价预期即使有了，购买力能不能跟得上呢？

结语：

每件事物都有自己的预期，每一块地、每一个楼盘都一样。上周的百分之二十几的溢价率看着有点吓人，不符合现下的市场逻辑。用夸张的话说，看似有点触底反弹的味道。但是这些都是城区少部分的中心地块，并不需要引起过度重视。

当然，也不用担心能弹到多高，弹到一年前的高点，暂时还看不到。