731之后市场急转直下，各大房企回笼资金过冬，投资拓展收缩，都不买地了；人事冻编、裁员风声又起，连万科都为了“活下来”开始搞事人匹配了，要知道万科一直是组织先行的楷模。那么问题来了，这一轮市场下行会调整多久，又会有哪家房企会倒下，大规模的房企倒下就像鲸鱼搁浅在沙滩，根本无法施救。
有上进心一直冲规模的房企会开启新一轮收并购吗？头部房企都在去地产化，口号喊得响，看他们出不出手搞并购就知道转型的真假了。第二梯队估计心有余力不足啊，冲刺1000亿，冲刺2000亿的各位兄弟，还有钱搞收并购吗，也该休息休息了。
2014年万科率先提出“白银时代”，随后部分房企转让退出，部分房企的“白银时代”变成收并购的“黄金时代”，融创、恒大等通过收并购大举扩张，如果不是去库存以及三四线棚改货币化的救急，估计会有更多房企步入卖身境地。而这次市场下行受金融去杠杆和棚改货币化退出等多因素叠加，还有特别不靠谱推出的贸易战，相比2014有过之而无不及，投拓圈早已有初步判断，肯定会有一批房企过不了冬，收并购同行你做好准备了吗，是买还是卖
哪些房企日子难过？三四线布局太深，近一年拿地过猛，负债或杠杆较高，营销去化和资金回笼较慢的。过去一年没抢到地的那些中小房企反而手里有粮心中不慌了，甚至有些手痒的开始关注流拍地块，跃跃欲试准备进场呢，如果调整周期够长，这些自以为捡漏的后来者才是美味的羔羊。如果把头部房企市比作股市庄家，他们就是接盘在山腰的散户，好像也不对，庄家是谁地球人都知道。
6月碧桂园因建设事故放缓拓展，9月又传出内部资料要求量入为出买一栋建一栋，相对4月份的快周转和年初的1000天，看来老大真不是好当的。但快进快出的凤凰牌收割机，好像并不那么缺钱，连续现金流正流入。反而账面资金最多盈利最强号称转型成功的恒大，市面上融资成本一直高企不下，融资成本可以反映一个企业的资金紧张程度，只能解释为许教授超前预见提前筹集过冬的粮食。恒大的确有超前的预见性，高薪请来提出经济“L”型走势的任泽平搞宏观方向，土地储备战略性每年下降5%，布局能抵抗周期的超级大盘，全国一盘棋超大规模多地域多能级的土地结构堪称地产王。近几年冲出的三四线几匹黑马个个号称小碧桂园，500-1500亿规模，卖房的钱大多又投入卖地了，还真要好好检查下手里的土地千万别砸手里，真不理解争破头抢来的宝地怎么突然就成了烫手的山芋。
与上一轮不同的是，过去一两年拿地的房企，多是百强榜上排名靠前的。不像上一轮一样除了百强榜，还有大名鼎鼎的外行和籍籍无名的地头蛇，三股势力一起哄抢。那时土地估值还每这么高，溢价率屡屡高得没谱。这一轮大不同，看百强抢地时次序井然，和谐合作者不在少数，高地价低溢价也是政府的追求，对拍地和谐也是睁一只眼闭一只眼。合作拿了地就有了良好基础，签个战略合作协议，接下来的一方有难八方支援也在情理之中，总不至于抹不开面子再找其他人家救援。号称不再公开市场拿的那谁，你们准备好了吗。
中央去杠杆但并没有缩紧银根，市面上并不缺少资金，只是对投资收益和资金安全的追求不同，出于谨慎原则对房地产没以前那么感冒了，除非已有合作通道和良好履约记录，资金吸附能力是房企的核心竞争能力之一。另一核心能力就是适合市场的能快速去化的产品，也就是产品能力和营销能力。购房者经历多次市场波动的培训，更加理性更加成熟，面对更多选择时，自然会精挑细选。房子除了居住属性外，还具有投资属性，面对充裕资金稳定通胀和投资无门，投资购房也是另一种刚需，投资刚需对租金回报基本忽略，对升值潜力却心有独钟。731“房价不涨”一句话使潮水退去，大批投资刚需们撤退带走一批居住刚需，购房户好像突然消失了，正像积极报名拿地的房企突然消停了，留下一群茫然的拓展人员不知所措。
感叹心理预期的神奇无比，回想“信心比黄金更重要”之后的8万亿，不知道“房价不涨”之后还有什么措施。任何时候都不用低估执政者的执行力，风声正紧，万物蛰伏，还是顺势而为吧。
为了活下去！
写在文末：
上文是一位资深地产从业者的见解和感受。鉴于今天的特殊日子，我也在参活一下。
今日是930，距离这一轮的调控开始已经整整2年。而至今，也没有看到一丝放松的迹象。
回头捋一下这轮调控的最大不同，应该是拒绝一刀切，采取分城施策吧。从深圳上海开始，接着是北京、成都、杭州，随后的重庆沈阳。根据城市能级，实施不同的调控措施：一线限购限售首套认贷首付高于5成；二线限购限售二套不认贷首套首付3成；三四线轻微调料或者不调控，甚至棚改鼓励同时存在的调控局。
全国性的房企，如果紧跟调控步骤均衡布局，这两年中也就相对安全。
那为什么越来越多的大房企开始焦虑，甚至恐慌呢？
因素很多，包括金融降杠杆、棚改货币化退出...总而言之是因为“没钱”。房地产是一个快周转的行业。一般来说，维持房地产企业正常运转的是收益率和现金流回正周期。收益率，上有“不涨令”压着，阶段性难以突破。至于正现金流，一方面是可流入地产的钱越来越受限，融资成本不断攀升。另一方面是预期。预期这种东西，一旦摧毁就很难树立。因此我们看到8月以来房企销售持续下跌，最终影响首付款、销售款。同时，房企年底又集中面临着公司债、美元债等各种重量级债务的“追杀”。
汇总目前的政策导向，我们可以发现就是“击垮”这两个指标。而这两个指标如果在持续下去，甚至跨掉，那整个行业萎缩是可能出现。
前有豺狼，后有虎豹。这种情况下，房企的日子能好过吗？因此，诸多房企迫在眉睫的任务就是努力“活下去”。
另外，大家也要明白，公司活下去和行业活下去是两个概念。行业可以穿越周期，但于公司或许在长期向上的趋势线中一不小心就会出局。
房企是楼市的供应端，购房者是楼市的需求端。这时候，房企都“积极自保”了，对于购房者来说未必是一件坏事。
越是到困难时候，越是各种信息铺天盖地的时刻。作为购房者，此时应该具备分辨信息真伪的能力。努力识破真相，争取最大利益。
