8亿楼市库存，将近8亿平方米的商品房待售面积，楼市的库存再创新高。现在的楼市库存已经完全超过2016年涨价去库存时的体量。这两天国家统计局已经公布2025年1-2月份全国房地产数据，截至2月末全国商品房待售面积已经达到7.98亿平方米，同比增长5.1%，将近8亿平方米的待售面积。

要知道2016年由于楼市库存压力比较大，启动了一波涨价去库存，然而当时的待售面积最高峰时期也就7.4亿平方米，现在已经将近8亿平方米，并且待售面积还处在正增长趋势，这就意味着现在的楼市压力是远超2016年的。

并且要知道这将近8亿平方米的待售面积可不是楼市的全部库存，这仅仅是已经盖好可以卖但还没有卖出去的房子。而更加不乐观的是现在的楼市购买需求量是远远不及2016年。2016年之前城镇化率是56.1%，还有很大的快速增长空间，然而现在城镇化率已经超过67%。

根据发达国家的经验来看，城镇化率一旦超过70%增速就会明显地放缓，这就意味着再复制一遍农村人口进城，从而达到涨价去楼市库存的目的是不现实的。并且即使能够动员人口再一次大规模进城，居民端的债务杠杆力也不能支持。因为在2016年之前居民杠杆率不到40%，然而现在早已经超过60%。

因此现在看到去楼市库存的办法更多的是在收储存量房或者闲置土地以及城中村改造，因为单纯的鼓励居民买房是很难再次把这么高体量的库存去化掉。过去三年新房销售面积连年下降已经证明了这一点。

再来看看1~2月份房地产开发投资增速情况，开发投资总额为1.1万亿元，为2021年以来同期最低水平，同比降幅达9.8%。房地产开发投资增速降幅虽然比上年全年收窄0.8个百分点，但和往年同期相比降幅的趋势是在扩大的。

2022年1~2月份全国房地产开发投资增速为同比增长3.7%，还是正增长状态，而2023年1-2月份转为负增长。同比下降5.7%。进入2024年1~2月份同比降幅再次扩大，同比下降9%。2025年1~2月份降幅再一次扩大，同比下降9.8%。

很明显就房地产开发投资增速而言，市场是一年不如一年。而这个数据主要反映的就是资金对于房地产的开发投资。很明显就整体市场而言，房企并不看好，否则投资增速不会连年下降，并且降幅还在扩大。而出现这样的现象也在情理之中。

一方面虽然重点核心地块热度比较高，高溢价地块不断出现，但非核心地块还是以地下成交，并且整体的供地规模也是下降的。另一方面由于三四线城市库存压力比较大，销售去化困难进一步拖累房企。在种种前提的限制下，房企自然难有意愿去做更多开发投资。这就意味着所谓的稳楼市只能是局部的结构性的，因为整体基本面库存量太高了。

最后再来看看1~2月份全国商品房销售面积以及销售额。商品房销售面积同比下降5.1%，商品房销售额同比下降2.6%。这恐怕是1-2月份楼市数据唯一的好消息。全国商品房销售面积以及销售额的降幅大比例收缩，因为去年同期的同比降幅可都超过20%，甚至销售额的降幅更是接近30%。

然而今年1~2月份，不管是商品房的销售面积还是销售额的降幅都是个位数。这说明两个问题：

·一是今年1~2月份新房的销量确实不错，虽然还在下降但降幅已经非常小了。

·二是去年的销售基数也确实比较低，相较于2021年的高峰期都处于腰斩状态了。

所以对2025年的新房销量可以有更多期待，但房价上的期待恐怕更多的是改善楼盘拉起的。