最近北京楼市的画风开始变了。统计局公布的2025年1月份70个大中城市房价数据显示：一线城市住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降，一二三线城市同比降幅均持续收窄，北京的体感尤其明显。

从去年10月份开始到今年2月份，北京的二手房成交量一直处在一个比较活跃的区间，并没有明显的降温迹象。不少购房者反映相比去年10月至12月，二手房挂牌价格已经开始上涨，议价空间明显缩小。房价虽然没有起来多少，但是下跌的势头开始止住了，进入一个以价换量的状态。

"止跌回稳"可以说基本已经实现了，这一点从买家和卖家的谈判中就能体现出来，中介开始不偏袒买家了。在房价跌得最惨那段时间，中介上来就给卖家施加压力，跟着买家一起来砸价。最常见的话术是"你也不要说你想卖多少钱"，"你的这个想法根本不切实际"等等。

其实如果从博弈的视角来看，中介最合理的做法是不论是买方还是卖方，谁最没有掀桌子的底气那就给谁施压。一味给卖方施压有一个问题：现在卖房的人就类似被深套的股民，不论亏多亏少反正关掉交易软件，下架房子不卖了，这就导致成交量非常低，没有了成交量中介的生意也就不好做了。

卖方敢于这么做的核心原因是房子降价并不影响卖方的现金流，不影响卖方的生活质量，他还能继续拖得起。所以现阶段一味地给卖家施压已经不是最优解了，但是买方就不同了，买方拖不起。

买方一般都有结婚居住和上学等需求，也就是俗称的刚需。如果一直拖着不买房，一来会影响现金流，二来孩子上学需要打数年的提前量，三来后续市场下跌的空间已经非常有限，早买一个月的房就少出一个月的租金。

在北京一个三口之家如果要兼顾夫妻两人上班，有一个长辈过来照顾小孩，不想过分牺牲孩子和老人生活质量的前提下，租一个不算特别偏的两居，那么每个月租金6000~10000是个比较合理的水平。而且随着孩子长大、上学等一些硬性时间节点的临近，再加上要给房子做一些装修，起码预留2~3年的提前量；所以刚需可以容忍的等待周期是非常有限的。

而且在北京租过房的人都知道，对于拥有自己房子的内心渴望是非常强烈的，可以买自己喜欢的家具，按照自己喜欢的风格装修等。所以容易在谈价时"掀桌子"的一方通常是卖方。当房价下行的时候卖方可以亏钱但是能等得起；买方可以赚钱但是等不起。

而且现在"止跌回稳"的迹象已经比较明显；降首付、降利率、降税费这些看得见的实惠，基本是史无前例的。现在几乎是近几十年买房子最宽松的时刻，而且市场的成交量和成交价已经开始稳定下来，买家和卖家的角力已经达到一种均势的状态。越来越多的买家也开始认为，后面继续下跌的空间可能已经不大了。

而且如果等所有人都感受到楼市开始企稳回暖了，那么说明已经错过了买房最实惠的时候了。所以现在的刚需购房人，很少会去等一个更低的价格了。

现在北京的楼市进入到一个比较理想的状态：卖家不着急卖，买家也不着急买。楼市最火的那几年，是买家着急买卖家不着急卖完全是卖方市场。这种过火的涨价过程，也为现在过火的跌价埋下了伏笔。当房价掉头向下的时候，当年房价上涨积累的势能只不过换了一个方向，使劲往下砸反正这两种状态都是非常不健康的。

目前的房地产市场开始回归真实需求来推动，而不是大众在过度亢奋和极度恐慌之间来回摇摆。从单边博弈转向双向妥协，市场逐渐回归理性的供需匹配兼顾形式。