最近，整个朋友圈都在关注这件事。大话楼市的粉丝群里，同样讨论颇多。

恒润郁州府二期首批房源备案价问世，均价13480元/m2。该价格瞬间搅动沉寂许久的港城楼市，也再度掀起新老城区的探讨。

连云港在新旧的更迭中，昭示的是经济飞速的发展、未来城市的愿景。

高新区、滨河新城、孔望新城...这几年，连云港迅速扩张着城市的版图，房价也在人们的质疑声中一路高歌猛涨。尽管如此，大家还是迅速涌入新城区希望可以从中分一杯羹。

而老城区即便有最好的医疗、最棒的教育，最成熟的商业等资源，依然挡不住拥堵的车辆、老旧的建筑、穿梭的人群、摩的的呐喊。给其贴上的“脏乱差”标签，“年老色衰”的老城区能否在城市发展的洪流中不被人们所遗忘呢？

从图中可以看出，新浦城区的房价依然处在高位，但是逆袭成功的原新海新区西区却早已赶超主城区某些版权。究竟是选择老城成熟的现在，还是选择新城全新的未来？对于购房者而言，这似乎是个永远也纠缠不清的命题。

讨论这个问题之前，我们先缕一下城市背景。

为什么所有城市都愿意造新城？很简单，新城就像是一张白纸，可以毫无阻力地肆意绘画。对于新城发展，我们必须有个共识即几乎任何一个新区的发展，都脱离不了主城区，除非省级政府强势主导，在一个脱离主城较远的地方，进行一系列具有目的性和规划性的建设。

从连云港目前开发的众多新城中，原新海新区的变化最为突出。虽然地王把原新海新区推到了风口上，当年的万达也很给力，35%的绿化率也很不错，道路非常宽敞，星海湖公园的380亩的湖面也很好，一院分院也很让人舒心。目前短板是，生活配套待完善，而且教育资源存在较大不确定性。几乎所有人形成的惯性思维是城市“一路向东”，未来只会更美好。摆在眼前的是，原新海新区发展到如今的面貌耗时近7年（2012年初提出），而且是基于当时江苏沿海开发为首的国家战略。

尽管如此多的新区如雨后春笋般出现，但是我们也不要因此忽视老城区真正的价值，老城区有他曾经的地位，有他城市的底蕴，这是任何新区都无法比拟的。但是老城区也有它致命的问题，房屋“老破小”，交通拥堵、新楼盘可选性很小。而老城区的未来必须经过改造，才能再次体现价值。

首先申明，就个人来说，我同意城市更新理论。城市发展到一定阶段，空心化，旧城区老化是必然的。但是，这个得分城市，得分阶段。比如北京上海的老房子，交易十分活跃。而成都武汉等二线城市，老房子的处境就比较尴尬。另外，就算是同一个城市，也不能一概而论。扩张期的城市，有大量的地可以卖，大量的产业可以导入，钱和人口都往新区跑，这时候老城区是没有注意力的。

但当一个城市的地快卖完了，城市主旋律变成旧改，那么这个时候的城市应该称作收缩期。于是，我们看到海州区于上半年启动了历时3年的旧城改造项目。截止到目前，以完成的地块有玉龙小区、德邦、义乌、南小区、建设西路和车辆巷地块，涉及居民约2800户，大概300万方左右。除了旧改，我们还注意到市区老旧小区的刷墙、装电梯、发补贴。其实，这种动作背后的意义类似于给郊区通地铁。

这样阶段，城市的热点会逐渐从新区转移到老城区。毕竟买房子也要看硬件的，哪里更新、哪里的楼宇档次更高，就会选择哪里。当然老城区也分三六九等，这也要具体分析。

除了城市阶段，从城市人口上也可以讨论。

一个区域的整体性表现是把有共同兴趣人集拢到一起，这是城市最大的可用资源之一。过去几年来我们看到，大部分的青年购房者乐意到原新海新区置业。也就是整体城市的中青年人群的东移。但是，就连云港人口分析，面对人口老龄化趋势，中青年人群的流失，人口数量短时间内是趋于稳定的。因此，问题就显得不是要为急速增长的人口解决住宅，而仅仅是重新分布静态的人口。

这时候，老城区有意更新、启动旧改，以便“能够把中产招回来”，或留住一些尚未离开的人。增加区域活力，提供发展新鲜因子。毕竟青年人群才是城市发展的中坚力量。

写到这里，我刚从某恒润准业主处得知恒润郁州府“排卡总价可减15万，按时签约再优惠100元/㎡”这一消息。如果消息属实，只能说明楼市行情真的不好了。备案价备得够高，开发商自己缺先“认怂”。这也是我过去文章的观点，整个房地产行情是一个稳中向上的趋势。行业可以穿越周期，但于房企或许在长期向上的趋势线中一不小心就会出局。至于具体楼盘的降价，老城区认怂，新城区新房、二手房同样降得不少，请同等看待。

PS：本文主要就新老城区发展发表一些个人观点，无意引起舆论纷争。