上周六，万科城市之光迎来首期开盘。项目推出北地块5/6/10#楼，南地块18/20/21/22#楼，共计456套房源，均价约29837元/㎡。

至于去化情况，就很有意思了，两种版本在业内流传：第一种说法是当天去化397套，去化率87%；第二种说法是当天去化127套，去化率28%。

万科城市之光首开成绩一定是好的，倒不是因为项目多么让人惊艳，而是出于“需要”，它必须卖得好。

这个盘总占地256亩，规划楼栋40余栋，社区光商品住宅就有2268套。可想而知，这个体量在任何行情里，对任何一个开发商而言都是有一定去化压力的。

这也就意味着，万科城市之光的漫漫卖房之路，首开必须打胜、必须照顾下一战略阶段、必须照顾到全战役计划。

显然，万科对于“热销”的推盘手法是娴熟的。从花里胡哨的优惠到用自家系统线上开盘，系统一度挤到“崩溃”，这气氛不就到了？再放风“1400组客认筹，半小时383套”，“热销”水到渠成。

看得见的地方，看不见的地方，都是博弈。

或许，比万科城市之光更想要一场热销的，是福州楼市。

在万科城市之光开盘之前，福州楼市已经连续5周挂零了，整个市场安静得可怕，没有人愿意开盘，网签数据更是说明一切。2月份，福州五区新房住宅签约套数为1426套，环比1月几乎“腰斩”。二手房方面，福州五区成交量为1664套，环比1月下跌约19.24%。

再说到房价。无人在意的角落，远洋天赋又降价了。

从销售了解到，目前远洋天赋部分低楼层户型总价可以卖到170万左右，而早期相同户型备案总价约为225万，算起来前前后后已经降了近50万。

不是我们拿个案当普遍，类似这样滞销、降价的剧目正在福州楼市各个角落上演，这才是福州楼市最为残酷的真相。

如若不信，你可以亲自到福州各大售楼部转一圈，看看真实的客户到访情况，是人头涌动还是稀稀落落，心里自然就有了答案。

万科城市之光的这场“热销”是被期待的。我们可以看到，其实朋友圈转发“抢房售罄”的不一定是万科的置业，许许多多的同行也在希望它“好”。

所有人真正翘首以盼的，是楼市信心。

当然它也具备了一定红盘的潜质，还不错的地段+还不错的配置+万科。在当下房企暴雷频频的大环境里，万科的品牌无疑更受信赖。

但万科城市之光能够作为那个撬动小阳春的杠杆吗？

东街1號认为，至少目前的市场不应该有这样的想象力。对于福州楼市而言，它顶多算是寒夜里的一把篝火，明亮耀眼，但难以燎原。

中肯地讲，即使开盘真实情况是卖127套，在当下楼市行情里也算不错了。如果过度的包装营销，不亚于我国某个特殊时期里，一个上百斤重的土豆，一个用马车拉的玉米。

所有人在等的信心其实来自于政策给力、交易繁荣、土拍旺盛。而这三点，福州楼市现在可以说是基本都没有。

交易我们已经说过了。政策方面，今年以来是释放了一些利好，比如公积金贷款首付比例下调、房贷利率下调，但只能算洒洒水，无一击中要害。

至于土拍，想必也已经不用多数。在刚刚结束的2022年福州第一拍，流拍、国企兜底依然是高频词汇。

这不是福州市场的问题，而是一个时代发展的缩影。这些故事背后，意味着，中国房地产正在发生大的改变，逐渐走向新的时代。

海明威曾说：勇气，是优雅地面临恐惧和压力。现阶段，可能每一个地产公司和个人，依然艰难，但我们需要给楼市多一些耐心和信心。做好自己，等待下一个春天。

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