2021年，福州GDP总量、人均GDP双双登顶福建。有权威媒体将福州定位为最大的黑马城市。
东街1號认为，福州的成绩其实在意料之中，迟早的事。真正能称之为黑马的实则要数福建另一座城市——宁德。
2021年，宁德GDP以13.3%的爆发式增速，连超三城，跻身福建第五经济大市。与此同时，一个宁德时代，更是让这座原本存在感不高的三四线城市，走红全国。
于是，不少朋友对宁德房产有了想法，东街1號就有不下10个非宁德的亲戚朋友咨询过宁德买房的事。甚至还有人将宁德看作下一个合肥，毕竟谁也不能否认蔚来对合肥房价的带动作用。
新能源+房地产，双保险的概念的确看起来很诱人，那本期就来聊聊宁德楼市吧。
2021年宁德楼市的确相当火爆，即使在全国寒潮的席卷下，依然走出了独立行情。
2021年，宁德新房均价约13434元/㎡，相比2020年12500元/㎡的数据，上涨一千余元。据宁德房产大v住在宁德统计，2021年至少有40951组次人参与了宁德楼市的买房。
具体到楼盘的开盘摇号数据，火爆程度则更加具象化：
武夷天悦儒郡单次认筹创纪录的达到4579组；金禾明月雅居中签率1.3%创新低；要求全款+车位的福晟国宾美墅认筹达到280+组。
与此同时，二手房房价也狂飙突进，令人咂舌。据安居客显示，目前宁德主城蕉城区的二手挂牌均价为16355元/㎡，个别好的地段，挂牌价已经超2字头。
看到这里，相信不少朋友投资DNA动了。两三千/平的价差，买到即赚到，还犹豫什么，登记！摇号！买它！
的确，截止目前，我们看到的宁德楼市基本面是：新房市场火爆，供不应求；二手房价格高企，一二手房存在明显倒挂现象。
但你知道宁德楼市为什么火爆，这种火爆能持续多久吗？
宁德楼市火热有一大半原因是：市场小，供应稀少。到底有多小，我们来看一组数据：
根据宁德市统计局，2021年，宁德全市商品房销售面积357.80万平方米，增长10.7%。其中，住宅销售338.34万平方米，增长10.1%。
如果大家对357.80万平方米这个数字没有概念，我们拉到全省当中比一下就一目了然了。
2021年，福建九地市的商品房销售面积分别为：福州2138万㎡（含平潭53万㎡）、泉州1611万㎡、漳州696万㎡、厦门593万㎡、莆田480万㎡、南平384万㎡、龙岩361万㎡、宁德357万㎡、三明354万㎡。
是不是很惊讶，我们体感去年福州楼市冷冷清清，宁德火爆异常，实则宁德一年商品房销售面积只有福州的16.7%。
再来说说价格高企的二手房市场，事实上新房市场的火爆也离不开一二手房倒挂的火上浇油。
但对于投资房产来说，大家可能忽略了一点：房子只有转手卖出去了才是真正赚了钱，否则即使房价涨得再凶，你赚的也只是一个数字，无法变现。
那宁德二手房卖得如何？
根据住宁交易监测显示：宁德2021年主城区全年二手成交3964套，同比下跌26.5%，其中单月最少的时候整月才成交23套。
所以走出“独立行情”的宁德楼市，其本相是：新房市场小而暖，二手房有价无市。
房地产说白了，还是以经济、人口和产业等为基奠的游戏。
死磕产业的宁德，走在了正确的发展道路上，一张宁德时代的名片更是让全国都关注到了这个城市。但想要成为真正的“产业黑马”，宁德还有很长一段路要走。
而人口方面的流失令人担忧。根据七普数据显示，宁德全市常住人口约315万。其中，主城区（蕉城区）仅62万，其余的大量人口则分布在福安、福鼎、霞浦等周边县市。
对于宁德来说，要想加快人口增长，还是要通过吸引周边县市来主城区买房就业才行。但目前宁德新房限购，二手房好的地段已经冲到2字头，这个价格人家为什么不考虑福州五四北、城南，甚至闽侯、连江呢？
据福建日报一组报道显示：去年一季度，仅福州仓山成交的新建住宅中，就约有30%购房者来自宁德。
另一组数据：今年春节返工，差不多每100个迁入福州的人中就有20个宁德人。
在本身人口就不多，又被省城大量虹吸的情况下，宁德单靠本地居民的购买力显然难以长期支撑当前的高房价。
并且，在福州坚定执行强省会、都市圈战略后，福州对宁德主城及周边县市的吸纳将进一步扩大。
诚然，宁德是一座努力的城市，这么多年一直奔跑在提高经济、做大产业的路上，这股冲劲儿值得很多城市学习。
但是努力的背后，也暗藏着这座城市房价早早透支的隐患。
作为一枚三四线城市，宁德是典型的增量市场，也就是说新房市场，只能买来自住，不适合投资，因为根本没有那么多人来接手二手房。没有合理的基础支撑，不管现在看起来多火，该跌的时候谁也挡不住。
事实上不只是宁德，纵观全国城镇化发展，已经过了农村人口无差别涌入城市的第一阶段，到了农村和三四线城市人口一起流向一二线城市及其都市圈的第二阶段。大部分的三四线城市都会受到人口流失、棚改红利结束的影响。
在楼市里，一场没有根基的狂欢，最后总要有人付代价，就看是谁来买单了。
上为正文。
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