“住有所居”时代，小户型、低租金的保障性租赁住房来势汹汹。

近日，福州利用集体建设用地建设租赁住房试点的首个项目、福州首个国企造长租公寓——战峰长租公寓入市。随之曝光的是1320元/月起的租金，性价比如何？

此外，楼市“新物种”冲击着福州传统租房市场，当下买房出租还是好投资吗？

这个由福州市城投建筑有限公司打造的租赁房位于晋安区新店镇战峰，名为“U厝公寓”，共提供430套房源，其中33㎡一居室404套，53㎡两居室26套。

该项目距离地铁1号线象峰站仅800米左右，附近就是五四北泰禾广场，完备的生活配套和高品质社区吸引了不少在晋安和鼓楼上班的城市青年。

但大家更关心的是租金高不高？下面是官方公布的月租金：

东街1號在租房平台查询了五四北泰禾广场周边的近地铁整租房源，一居室均价约1560元/月，二居室均价约2560元/月。五四北泰禾广场租金偏高，秀峰雅苑等安置房租金则相对较低。

整体来看，战峰长租公寓的月租金会比周边便宜两三百左右，若跟高品质单身公寓相比，优惠更明显。这也符合保障性住房的租金低于同地段同品质社会化租赁住房的规定。

除了租金低，租客还能省去中介费，“年度涨幅不超过5%”也化解了乱涨房租的担忧。加上拎包入住和民水民电，性价比确实是高的。

虽然户型设计不方正、小空间略显逼仄感，但对年轻人来说，“整租自由”更可贵。

除了战峰长租公寓，全省轨交系统打造的首个租赁住房项目——地铁1号线新店租赁住房项目也已委托给龙湖冠寓运营，将于今年上半年推出近300套长租公寓。

可以看到，福州正扩大保障性租赁住房的供给。那全市保障性租赁住房建设规模有多大呢？

据悉，“十四五”期间，福州将建设保障性租赁住房15万套（间）以上，其中，2022年将完成3万套（间）。

目前福州租赁住房项目分布图

这些房源重点面向新落户的无房新市民和青年人，优先保障新市民中从事基本公共服务的困难群众，不设收入线门槛。建筑面积则以不超过70平方米的小户型为主。

东街1號之前文章曾分析过，天量保障性租赁住房入市将分散部分商品房的需求。其实，高性价比的保障性租赁住房对传统租房市场的冲击更大。

根据七普数据，福州有291.54万流动人口。另据国家卫生计生委报告，超2/3流动人口选择租赁住房。据此估算，福州租赁人口大概有194万人。

福州15万套保障性租赁住房预计可帮助30万新市民和青年人解决安居问题。再加上每年6000套公租房供应，5年时间会有近2成市民通过政府的保障性住房来解决租房需求。

保障性租赁住房除了租金优势外，还有国企做背书，居住更稳定，且产品服务更懂年轻人。

以战峰长租公寓为例，宜家家居、小米智能家电、酒店式统一管理……都是噱头。其社区和内部的装修风格也长在审美点上，社交属性进一步占领新青年的心智。

又如地铁1号线新店租赁住房项目，将配备无人超市、健身房、影音室、停车场等一站式的生活配套，并为租客提供丰富的社群活动、家政服务等。

前有成熟运营经验的市场化长租公寓搅局，后有国家队进场，个人房东坐不住了。

租赁市场份额被蚕食之后，个人房东将面临更艰难的处境。那曾被投资者热衷的“以租养贷”买房行为还香吗？

再算笔账。

根据国家统计局数据，过去的一年福州二手住宅价格涨了3.1%。但中国社科院发布的纬房指数显示，去年一整年福州租金跌了0.07%。

房价与房租长期背离，让福州房产的租金投资回报率在全国排名靠后。58.33的租售比，相当于在福州出租住房需要58年才能收回购房成本，而合理的年限通常为15年左右。

随着保障性租赁住房增加，未来福州租赁市场供需矛盾趋于缓和。作为“穷人指数”的租金又长期处于滞涨状态。房地产税的出台还将增加持有成本。

买房出租还是不是好投资？想必大家心里都有答案了。

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