如题。公寓已“死”，不要再“自杀式”买房了！

之前有个网友吐槽，2017年单价2.1万/㎡买了福州华润万象城SOHO，如今一分没涨，利息倒亏了十几万。

这两天，东街1號看到中介推的同项目某套SOHO单价只要1.7万/㎡，希望那个网友看到后不要心梗。

其实，华润万象城SOHO在福州算相对好租的公寓产品。连它都能亏钱，其他项目更是惨不忍睹。

除了公寓，后台关于商铺、写字楼投资失败的案例也非常多。2022年买房，哪几类千万不能碰呢？

鼓楼工业路、不限购、单价是周边住宅的一半、总价低、买一层用两层……被置业顾问狠狠吹爆的华润万象城SOHO，放到二手房市场是何种光景？

东街1號查询到，华润万象城SOHO目前在安居客平台有390套在售房源，但去年一整年仅卖出7套，成交均价2.2万，变现不易。

任你是市中心地段，却被住宅区包围着，周边暂无地铁、商圈和写字楼，水电物业费高还不能落户，接盘侠自然不多。

华润万象城不是最坑的。经常被拖出来鞭尸的是地处万宝商圈的中央第五街，它已经从最高4.3万/㎡跌到1.15万/㎡。

在福州买公寓的人，本来是想站着把钱挣了，最终都被市场教育了：

商业顶流东二环泰禾广场SOHO入住率不低，但有购房者早年以2.6万入手，现在1.8万都卖不掉；

直面闽江霓虹夜景的三盛滨江国际，一手SOHO卖到三四万，二手房两万多却难以脱手；

涨不动的台江万达、仓山万达的SOHO也是一对难兄难弟；

商住一体的SOHO公寓可租可住可售，这个饼又大又圆。为什么这么说呢？

1、供大于求

受住宅“限购”政策影响，2017年福州SOHO也曾“卖疯了”。但2018年后SOHO市场存量高企，2021年更创下70万㎡的历史新高。去化乏力，大批房源不得不降价出货。

2、难住难租

40年产权、5成首付、商水商电、不能落户、不能划片读书、不通燃气、物业费停车费贵……公寓再怎么包装都不适合居住。此外，办公和居住混搭，人员嘈杂，电梯拥挤。

不能住总可以租出去办公吧？可现实是，大多数人买公寓图的是面积小总价低，这样的产品用来办公就太压抑了，尤其是4.5米层高产品。

3、交易成本惊人

公寓出售需要缴纳契税、增值税、土地增值税、个人所得税、土地出让金……总税费约为销售指导价的11%，远高于普通住宅的出售费用。

而且，不少银行不接受SOHO二手房贷款，购买只能全款。后期如果想抵押，评估价也极低。

4、房价涨幅有限

同板块的住宅涨三倍，公寓有可能才涨20%-30%。比如华润万象城，5年时间过去，隔壁的融信澜郡房价已是另一番景象。

总之，能买住宅，绝不买公寓！

除了公寓，下面几类房子也是普通人千万不能碰的：

1、商铺

同样是供过于求，商铺和公寓，很难说谁更拉胯。

在电商和疫情夹击下，“一铺养三代”信仰已崩塌。中房万宝城、冠亚广场、东泰路……福州随处可见“旺铺转租” 。

商铺严重依赖客流量，对地段的要求精准到米。好地段的商铺租金回报率是比住宅高出2-3倍，但它往往也不便宜，且最多贷款10年，还有占总价20%-30%的交易税费。福州现有的商铺存量集中在郊区新盘，投资风险太大，还有不少人掉入“返租”的坑。

2、写字楼

写字楼和商铺同为商办项目，都是40年产权、5成首付、贷款年限短、转让税费高，投资有很高的风险和技术难度。

近两年受到疫情和政策影响，住宿餐饮、教培、地产等行业倒下一批企业。北上广深的写字楼尚且遭受重创，更何况产业集群不足却遍地CBD的福州。

克尔瑞数据显示，近两年福州写字楼新增供应66万方，而全市净吸纳量却不到供应的50%。目前福州甲级写字楼空置率高居不下，租金也连续四个季度下滑。去年第四季度，五四路CBD甚至出现大面积的“退租潮”。

明年福州预计还有25.8万方的优质楼宇入市，竞争只会越来越激烈，小业主的散售物业更是艰难。

3、小产权房

小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，不受法律保护，价格低廉但无法贷款。而且办不了产权证，户口和学位都是问题。

小产权房居住品质难以保证，一不小心还会钱房两空。因为开发商可能一房多卖，也有可能被官方无偿征用。

2022年买房难度加大，买错比踏空更加可怕。家里没矿的话，千万不要把资金锁定在那些卖不出去的垃圾资产中。

因为没有金融属性的房子，就是钢筋水泥！换句话说，房子的流动性比价值更重要。

当然，公寓、商铺、写字楼也不全都是泡沫，只能说十有九坑。

如果你是普通人，答应我，不要当炮灰！

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