谁也没料到，公寓会成为主角。

4月9日，广州收紧审批商务公寓等类住宅项目。如今，已经一个月过去。

毫无疑问的是，政策将会改变楼市的格局。

或许，我们该用新的思路，去看待公寓。

为了让大家更清晰地了解广州公寓市场，我总结了一些数据和心得，大家可以收藏之后再看。

一手市场

这个区，撑起了场面

3月，广州的一手公寓供应为304套，环比上月涨约83%，供应主力集中在荔湾以及白云。

成交方面，环比上一个月，多区都有增长的态势。

中心四区里面，海珠的环比增长率最高，为91%，其他区方面，从化南沙的表现不俗。

其中海珠的成交数是最高的。

3月总成交155套，这里主要是琶洲部分一手产品还有海珠西的江景产品顶起半边天。

第二名是番禺，3月成交146套，这个月番禺成交主力是谢村附近的项目，这一波爆发仍然是因为网签延迟积压所致。

第三名是南沙，中山一医院附近的项目成交也上来了，还挺惊喜。

值得一提的是，天河金融城的高端江景公寓也有成交，要知道，他们家基本亿级起步产品，门槛很高。

一手公寓市场的价格断层比较大，产品层级不同，入手的门槛也不同。

最近成交量比较大的公寓有3种特性。

第一是带江景的，第二是配套强的，周边的交通、商业、医疗设施都已经很成熟的，最好有一些产业在附近，能支撑稳定入住率，第三是跟周边住宅相比，这款产品有很高的性价比。

目前在售的一手公寓都是新政公布前的产品，它是有一定的稀缺性，而且产品也比较新，如果产品地段好、价格适合，和自我需求也匹配的话，是可以入手的。

如果大家对公寓有兴趣，也可以添加二叔，详细咨询在售公寓的情况。

二手市场

笋很多，但得小心挖

除了一手公寓之外，广州的存量公寓也不少。

有的粉丝曾经咨询我们，一手公寓是挺多的，但总感觉不对自己的口味，要不价格高了，要不感觉有点偏，能不能在二手市场挖挖笋？

我认为是可以的。

举个例子，最近我们刷到一个叫叠翠台的项目。

它最近卖出一些商住两用的产品，大概29平左右，成交单价才9600元/平，也就是说，不用30万就可以拿下。

这套产品在二手平台挂了超过2年，原挂牌价144万，现在几乎是2折出售。

叠翠台本身的位置也不错，和天河公园只有一路之隔，隔壁就是标杆盘东方新世界。

目前这种产品的租金大约是3300元/月，租售比达到1：86左右，表现很不错。

国际上用来衡量一个房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200，超过1:200这个后市看好，从投资标的来看，如果能用30万盘下这套叠翠台的公寓，真的非常笋了。

据我了解，目前同小区、面积几乎相同的户型售价已经回升至100万左右，租售比为1:352，想在同一地方再次挖笋的话，就要等等了。

当然，广州也有不少公寓产品，租售比在1:200-1:300之间，我列举一下。

这些公寓的价格，大概是片区住宅总价的7折左右，部分的还可以到6折。

为什么这些二手公寓的表现比较好，有三个原因。

一是小面积、低总价的产品，最好是靠近一些产业片区，年轻人聚集的地方。

譬如智慧城的公寓租金表现不错，别看它每个月的租金量比不上天河公园、珠江新城这些地段，但因为投入不高，人流量有保证，空置率低，已经跑赢了不少人了。

二是位置在CBD地段，但靠近地铁，定期有展会等人流支撑，而且租金和周边的住宅月供有一定断层。

譬如琶洲的公寓。虽然它的产品已经达到改善的面积段，但回报率并不算低。

三是位置处在全国知名的旅游点，譬如北京路的公寓，无论是便捷度还是关注度都不低，出租形式多样，除了可以自住之外，还能够做民宿及其他作用，相对灵活。

公寓，应该怎样买

怎样买公寓。

这是一个永恒的、无法绕开的问题。

我认为，目前大多数公寓依然是投资属性比较高。

但现在一些人不想背负房贷压力，又想要安居乐业，购买小户型的公寓自住也是一个方法。

但大家在买公寓前得想清楚，对比住宅，公寓产品是有自己的局限性的。

譬如一些二手公寓一梯N户，隔音比起住宅欠缺一些，自住可能会有噪音影响，当然，全新的产品有可能已经规避这些问题，那噪音的问题我们视具体情况而定。

部分公寓不采用民水民电，电费和普通住宅相比有落差，部分不让通燃气。

公寓之间的买卖和交易方式也和住宅不同，税收等方面也有差异。

建议优先选择配套好、流通性比较高的公寓，无论是出租还是放卖都能拿捏更多的自主权。

今年，你有打算购置公寓吗？ 找二叔，我们慢慢聊。